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相続HOME ＞ 【特集】よくわかる! 相続税還付 ＞ 複雑な土地評価。こんな土地は評価が下がる!?（相続税還付・原因1）
■複雑な土地評価。こんな土地は評価が下がる!?（相続税還付・原因1）
○土地は個別性が強く、ひとつとして同じ物はない
○法律関係も複雑
○権利関係も複雑
○土地は個別性が強く、ひとつとして同じ物はない
土地には元来、地理的位置の固定性、不動性、不増性、個別性といった自然的特性と、人間との関わりによって生じる、用途の多様性、経済的位置の可変性等といった人文的特性が備わっています。当然のことながら、需要があるからと言って他から持って来ることはできませんし、工場などで大量生産することはできません。また利用区分や周りの環境も様々で、それによっても土地の評価額は大きく異なります。
大きい土地、小さい土地、形の悪い土地、傾斜地、道路のない土地等形状・立地条件も様々で、更にその利用方法のバリエーションも豊富なため、ひとつとして同じ土地は存在しないのです。
＜評価が下がりやすい土地の例＞
- 周囲の家よりも、明らかに広くて大きな土地（500㎡以上など）
- 青空駐車場、ガレージ、倉庫等の敷地
- 形の悪い土地（正方形・長方形でない土地）
- 道路に接してない土地、もしくは間口の狭い土地
- 私道にしか面していない土地
- 土地の一部が私道、もしくは通路となっている土地
- 空中に高圧線がある土地
- 傾斜にある土地、もしくは一部が崖になっている土地
- 道路との間に高低差がある土地
- ２つ以上の建物を建てている土地
- すぐ隣に線路が通っている土地、近くに空港がある土地
- 路線価がついていない道路に面した土地
- 水路に面している土地
- 袋小路（突き当り道路）に面した土地
- 市街地にある田畑や山林
- 道路の幅が途中からせまくなっている土地
- 都市計画予定地の区域内にある土地
- 容積率の異なる地域にまたいでいる土地
- セットバックがある土地
- 市街化調整区域の雑種地
- 幅４ｍ以下の狭い道路に面している土地
その他、○空き地、田畑、アパート、店舗の敷地、○騒音、悪臭等、周囲の住環境が悪い土地、○土壌が汚染されている土地、○工場やお墓などに隣接している土地、○有効利用されていない土地○学校、公共施設等に使用している土地…など。
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○法律関係も複雑
個別性の高い土地は、更に都市計画法、建築基準法、農地法、森林法など様々な不動産関係法規、更には都道府県の条例や開発指導要綱等の規制が幾重にも覆い被さっており、そのうちのたった１つの規制を見落としただけでもその土地の評価額には大きな影響を与えてしまいます。
○権利関係も複雑
また、隣接し合った同じ地積、同じ形状の土地で、例え見た目がそっくりであったとしても、その土地が完全所有権なのか、もしくは借地権、地役権、賃借権等の第三者の権利が付着しているかどうかによっても大きく評価額は異なります。第三者の権利というのは視覚的には見えず、確認作業も難しいものですが、この権利関係の態様が土地評価額に与える影響は極めて甚大です。
ミニコラム
土地の価格について『ちょっと一言』
ミニコラム 土地の価格について『ちょっと一言』
ニュースなどを見ていると、よく「国土交通省が今年の『地価公示』を発表しました。それによると、日本一地価の上昇した場所は○○で坪単価○○円、逆に、今年一番地価の下がった場所は○○です」といった話題を耳にします。なんとなく聞いていると、お役人が日本全国の土地を調査し、すべての土地に妥当な価格を定めているかのように思えますが、実はそうではありません。
国や自治体から発表される公的な土地価格だけでも「路線価」、「公示地価」、「基準地価」、「固定資産税評価額」など様々な種類があり、相続税で土地を評価する場合には、通常「基本路線価」という「路線価」を基に計算しますが、この路線価図に書かれている数字は、あくまでもその地域の標準的な地点（標準地）を任意に選定し、そこに何ら減額要因がなかった場合の数値が記載されているだけなのです。
中にはその路線価さえない土地もあり、その場合は便宜的に「固定資産税評価額」を代用したりもします。但し、ご存じの通り、土地という物は個別性が強く、ひとつとして同じ物はないのですから、基準値がそのまま自分の土地の評価に最適という訳ではないのです。
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