不動産鑑定評価／業務案内：フジ総合グループ

不動産は、ご存じの通り非常に個性が強く、１つとして同じ物はありません。また、権利関係も複雑に絡み合っており、その適正な価格を判定するのは容易ではありません。そこで、我々、不動産の価格に関する専門家である不動産鑑定士等が、不動産の価格の形成過程を追求し、分析することによって、売主にも買主にも偏らない、公平妥当かつ客観的な時価を求めることが可能となるのです。

売買の参考

不動産の交換

法人と役員間（同族会社間）の不動産の譲渡

売買の参考

不動産売買において、中立・公正な価格を知ることによって、公平な取引が可能となります。売主・買主双方にとって不動産の適正価値を把握する資料となります。特に親子会社間や法人と役員間、親族間の売買等においては、価格設定の根拠が不明確・恣意的になりがちで、場合によっては時価との差額部分が「贈与」「役員報酬」等と認定され税務調査の対象とされるケースもあるため、これを回避するために客観的な第三者としての鑑定評価が必要とされます。

不動産の交換

不動産の交換において、所得税法の交換特例は、交換資産の価額差がいずれか高い方の20％以内であることを要件に定めています。その条件を満たすために、鑑定評価額（時価）に基づいた取引をすることが必要となる場合もあります。

法人と役員間（同族会社間）の不動産の譲渡

法人が役員（社長等）に不動産を譲渡する場合、逆に役員（社長等）に不動産を譲渡する場合には、適正な鑑定評価額（時価）の２分の１以上で取引をすることが必須です。
２分の１未満の価格で個人が法人に不動産を譲渡すると、所得税法に規定される「みなし譲渡」となり、時価で譲渡したものとみなされます。また、２分の１未満の価格で法人が個人に譲渡すると、時価との差額分は法人が役員給与として支払ったとみなされますので注意が必要です。

借地権の設定または譲渡

借地権とは、借地借家法に定める「建物の所有を目的とする地上権もしくは賃借権」を言います。
相当の地代を算出する根拠のためにも、不動産鑑定士の鑑定評価書が有効です。

地代・家賃の値上げまたは値下げ交渉

不動産の鑑定評価は、不動産の「価格」を求めるものだけではなく、不動産の適正な「賃料」を求める場合にも利用されています。現行の賃料が、経済情勢や近隣の不動産賃貸相場に照らして妥当かどうかの判断材料として使えます。
また、地代や家賃の値上げ・値下げ交渉においては、鑑定評価書が契約当事者間の交渉資料、調停における資料、そして、裁判所の訴訟における証拠となります。継続賃料の改定においては、将来的に調停や裁判が充分予測されますので、法律解釈（民法・借地借家法等）を充分に盛り込んだ鑑定評価が必須です。

担保評価

不動産担保評価とは、金融機関及びローン会社が不動産を担保に融資を行う際に、その不動産価値を評価し融資可能額を算出する業務全般のことをいいます。
不動産の担保価値は、担保物件の時価評価額をベースにして、処分する場合に考えられている減価要因や費用負担を控除した後の実質価格で把握します。
そのベースとなる時価評価額を把握するために、不動産鑑定士の鑑定評価書が利用されています。

現物出資の際の適正価格

現物出資とは、個人事業主が法人成りをする際、もしくは資本金の増資を行う際に、現金で出資を行うのではなく、不動産等の現物で出資を行うことをいいます。その場合、会社法の「資本充実の原則」に基づき、取得する株式の価値に見合う出資であることを確認するために、裁判所の任命する検査役の検査、もしくは公認会計士や不動産鑑定士といった専門家のお墨付きが必要となります。現物出資が不動産の場合には、不動産鑑定士の鑑定評価書が必要とされています。

減損会計

減損会計とは、企業が有する固定資産の価値が下落しその資産への投資が回収できる見込みがなくなった時に、簿価から大きく下がった資産の価値を実勢価格に修正し、その差額を損失として財務諸表に計上することです。2006年3月期から、日本でも義務化されています。
減損の対象となる固定資産が不動産の場合、不動産鑑定士による鑑定評価書を基にした減損会計を行うことが必要となる場合があります。

遺産分割

預貯金等やその他の有価証券であれば、遺産分割の際公平に１円単位まで分割することが可能ですが、不動産の場合においては、その時価評価の算定が非常に困難なために、ちょっとした不公平感から、思わぬ争続に発展することも…。また、長女・次女・三女と３人の相続人がいる場合、長女が不動産を相続し、その代わり、次女・三女が代償金を受け取るといった場合の「代償分割」を行う場合にも、元となる不動産の適正な時価が必要となります。
鑑定評価により中立・公正な価格を知ることによって、不公平感のない円滑な遺産分割が可能です。

遺留分減殺請求

自分の相続権が侵害されたと知ってから１年以内（相続開始から10年経過すると時効）であれば、遺留分減殺請求によって、原則、自身の相続分の２分の１（直系尊属は３分の１）を取り戻すことができます。遺産の大半を不動産が占めるのであれば、中立・公正な鑑定評価書は交渉の資料として有効です。また、その後、調停・審判に発展した際には、鑑定評価書は有効な資料・証拠となります。