愛知県にお住まいの渡辺様（仮名）は、5年前にお母様を亡くされ、多数の不動産を相続されました。
あるとき、地主向けの雑誌に掲載されていた当グループの「相続税還付手続き」に関するコラムをお読みいただいたことがきっかけで、相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

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市街地山林を宅地比準方式で評価

渡辺様が所有する土地の一つである市街地山林（以下、A土地）は、市の中心部から車で５分ほどの住宅地の中にあり、地積は500㎡以上ありました。

相続税における財産評価では、山林は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の３種類に区分され、A土地のように市街化区域内にあるものは市街地山林として評価します。

市街地山林の評価には宅地比準方式と倍率方式がありますが、当初の相続税申告では前者を採用し、宅地として評価した価額から宅地造成費（宅地化する際に必要となる伐採・抜根費等）に相当する金額を控除して評価額を計算していました。

「宅地化」を前提とした評価に疑問

現地を見てみると、A土地は木々が茂った傾斜地で、前面道路との間には高低差もあり、住宅地の裏山といった雰囲気です。
前面道路の幅は狭く、自動車は通れません。
この道路には 路線価が設定されていましたが、市の建築指導課で確認したところ、建築基準法に定められる道路ではないということがわかりました。
また、他の周辺道路にも幅員が４メートルに満たない部分が多数ありました。

当初の評価では、地価に影響を与えるこれらのマイナス要素を考慮し、10％の減額補正を入れて評価していました。
しかし、A土地の状況には、そもそも宅地化を前提とした評価をすることに疑問を感じさせるものがありました。

宅地への転用が見込めない土地と判断

市街地山林は宅地に比準して評価すると前段で説明しましたが、これには続きがあり、「宅地への転用が見込めないと認められる場合」には「近隣の純山林の価額に比準して評価する」とされています。
参照：財産評価基本通達 49 ｜国税庁

宅地への転用が見込めないかどうかは、物理的な観点や経済合理性の観点等から判断されます。

Ａ土地は地積が500 ㎡以上あり、 A 土地のある都市圏で 500 ㎡以上の宅地開発をするには、都市計画法29条の開発許可が必要とされます。
そして、開発許可を得るためには、接している道路が周辺の幹線道路等に接続するまで継続して４メートル以上の幅員を持っていなければなりません。
しかし、Ａ土地は先述した状況から、この道路幅員の要件を満たしません。

したがって、開発許可を得ることは不可能であり、宅地への転用が見込めないことは明らかでした。

純山林に準じた評価方法に改め相続税還付に成功！

近隣の純山林の固定資産税評価額の単価にＡ土地の地積を乗じ、これに近隣の純山林の評価倍率を乗じてＡ土地の評価額を求めたところ、当初の評価額590万円から大きく下がり、48万円となりました。

これらを評価意見書としてまとめて税務署に更正の請求をした結果、その他の土地の見直しも合わせて渡辺様には約 1,300 万円の相続税が還付されることとなり、大変お喜びいただくことができました。

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