相続税還付(相続税申告後の方へ)

第12回 私道の評価を見直して相続税還付(還付額約50万円)

依頼者 Z県L市 山口様(仮名)
きっかけ 懇意にしている不動産会社から当グループの相続税還付手続きを紹介され、当グループに相続税の見直しをおまかせいただけることになりました。
減額要因 ■私道の利用者の通行状況が正しく判断されていなかった
私道は、「不特定多数の者の通行の用」に供されている場合は0円、「特定の者の通行の用」に供されている場合は自用地として評価した金額の30%相当額をその評価額とします。申告書では、私道の利用者の通行状況が正しく判断されていませんでした。

相続税還付・私道の評価、トップページ

Z県L市にお住まいの山口様(仮名)は、3年前にお父様から現金や預貯金、建物、土地などを相続されました。

あるとき、懇意にしている不動産会社から当グループの相続税還付手続きを紹介され、当グループに相続税の見直しをおまかせいただけることになりました。

山口様のご自宅に伺い、拝見した土地評価資料からは、主立った減額要素はないように見受けられましたが、続いて行った現地調査で、ある気になる点を見つけました。

A土地は市街化調整区域にある私道で、私道の先には市が運営する運動広場があります。申告書上では、A土地は「行き止まりの道路(袋小路)」ということで、自用地としての評価額の30%相当額で評価されていました。私たちはこれに疑問を抱き、資料をお預かりし、一度、検証を行うことにしたのです。

私道には2種類ある

私道とは、私人(個人又は団体)が所有する土地で、道路もしくは通路として利用されているものをいいます。

相続税評価上、私道の評価は
①不特定多数の者の通行の用に供されている場合(例えば、通抜け道路)
②特定の者の通行の用に供されている場合(例えば、袋小路)
の2パターンに分類されます。

国税庁のタックスアンサーによると、①に該当する場合は、その私道の価額は「評価しない」こととなっており、②に該当する場合は、その土地が私道でないものとして「路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価する」こととなっています。そのため、評価対象地が私道として利用されている場合、①、②のいずれに該当するものなのかによって、評価額が大きく変わることとなります。

しかし、国税庁のタックスアンサーにおいて①の例として「通抜け道路」、②の例として「袋小路」が示されているために、「通抜け道路」は0円、「袋小路」は30%相当額で評価しなければならないと判断している例がしばしば見受けられます。これらはあくまでも例示であり、私道の評価における判断の本質は、その私道が「不特定多数の者の通行の用」に供されているものなのか、「特定の者の通行の用」に供されているものなのかの1点に尽きます。

つまり、「袋小路」であっても、その私道を利用して不特定多数の者が地域の集会所、地域センターおよび公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合においては、その私道は「不特定多数の者の通行の用」に供されているものとして評価額が0円となります。

相続税還付・私道の評価、説明図1

A土地は0円!

A土地は「袋小路」ではあるものの、市民の利用する「運動広場」に通じており、さらに「運動広場」に通ずる道路として、行政が山口様のお父様から利用の許可を得ていたことが判明したため、「不特定多数の者の通行の用」に供されているものとして、評価額を0円とするのが適正と考えられます。

この検証結果をまとめた評価意見書を税務署に提出したところ、問題なく認められ、約50万円の相続税が戻ることになり、山口様にはお喜びいただくことができたのです。

私道の評価においては、その私道に接続する土地の状況によって、私道および私道に接するほかの土地の評価にも影響を及ぼす可能性があるため、単純にその私道が「通抜け道路」なのか「袋小路」なのかだけでなく、課税趣旨や役所調査・現地調査に基づく総合的な観点から、評価方法を判断していかねばなりません。

つまり、土地に対する正しい知識と綿密な調査が合わさって初めて適切な評価額を算出できるため、私たちは日々、そのような評価を行えるよう研鑽を積んでいます。

相続税還付・私道の評価、説明図2

今回のポイント

相続税評価上、私道は、「①不特定多数の者の通行の用に供されている場合(例えば、通抜け道路)」は0円、「②特定の者の通行の用に供されている場合(例えば、袋小路)」は「路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額」で評価する。しかし、「袋小路」であっても、その私道を利用して不特定多数の者が地域の集会所、地域センターおよび公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合においては、評価額は0円となる。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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