相続税還付(相続税申告後の方へ)

第14回 複数の道路に接する土地に「広大地評価」を適用して相続税還付(還付額約1000万円)

依頼者 H県I市 曽谷様(仮名)
きっかけ 地主向けの雑誌に掲載されていた当グループの相続税還付セミナーの広告に目が留まり、気になって申し込みをして聴講したところさらに興味を持っていただき、当グループに相続税の見直しをお任せいただけることになりました。
減額要因 ■道路との位置関係や費用面を見直し広大地評価を適用
三大都市圏の市街化区域にある土地は、「土地の面積が500㎡以上である」「その土地で宅地分譲開発を想定した場合に開発道路などの公共公益的施設用地の負担が必要とされる」といった要件を満たす場合は広大地として評価することが出来ます。申告書では道路との位置関係や費用面が考慮されず、広大地としての評価がなされていませんでした。

相続税還付・利用価値の著しく低下している宅地、トップページ

H県I市にお住まいの曽谷様(仮名)は、4年前にお父様から自宅敷地や建物、月極駐車場、現金、預貯金などを相続されました。

あるとき、地主向けの雑誌に掲載されていた当グループの相続税還付セミナーの広告に目が留まり、気になって申し込みをして聴講したところさらに興味を持っていただき、当グループに相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

曽谷様のご自宅に伺い、拝見した相続税申告書等の資料からは、主立った減額要素はないように見受けられましたが、続いて行った現地調査で、ある気になる点を見つけました。

月極駐車場(A土地)は幹線道路(甲道路)と生活道路(乙道路)に接する土地で、周辺の道路と比べてもかなりの広さがあります。交差点に近いことからA土地前の甲道路は常時、混雑しており、一方で、乙道路では車の往来はあまり見られません。A土地と甲道路の間には歩道と植栽が設けられていて、さらには段差もあります。このため、駐車場への車の出入りは、乙道路から行われていました。

私たちは「A土地に『広大地評価』が適用できるかもしれない」と考え、資料をお預かりして検証してみることにしたのです。

500㎡以上の土地は大幅な減額が見込める

広大地とは「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な住宅地」で一定の要件を満たすものをいい、広大地と認められれば、土地の評価額を大幅に下げることが可能です。

広大地と認められるにはいくつか要件があり、三大都市圏の市街化区域にある土地の場合、「土地の面積が500㎡以上である」「その土地で宅地分譲開発を想定した場合に開発道路などの公共公益的施設用地の負担が必要とされる」といったものがあります。

A土地には「広大地評価」適用可能!

A土地の場合、開発道路が想定できるかが焦点となりますが、通常、A土地のような複数の道路に接する土地は、路地状部分を有する宅地を想定して戸建て住宅分譲用地として開発することで、開発道路を設けずともその地域の標準的な地積で区画分けできることが多いため、適用が認められないことが少なくありません。当初の税理士もこの考えに基づき評価を行っているようでした。

ただし、A土地の場合、幹線道路(甲道路)の車の往来が激しい点は、考慮に入れるべきでしょう。つまり、A土地のように、交通量の多い道路と少ない道路、両方に接する宅地を分譲する場合、車両の入出庫のしやすさを考えて、交通量の少ない道路からの出入りを想定した区画割りがされることが一般的です。

また、A土地と甲道路の間には歩道と植栽があり、甲道路から出入りする区画を設けようとすると、植栽の撤去、歩道の切り下げ工事等が必要となります。工事費用は、当該工事に公共性が認められる場合を除いて、原則、個人負担となることから、甲道路から出入りする区画割りには、その費用分が上乗せされ、そうではない他の区画と比べて割高となります。この点で、消費者から好まれにくい甲道路から出入りする区画割りを、宅地分譲業者が積極的に設ける可能性は低いと考えられます。

実際に、A土地と状況の似る、周辺の宅地(B土地)で行われている開発の様子を見てみると、甲道路ではなく、交通量の少ない路地から車が出入りできるよう区画割りがされているのが確認できました。このことからも、私たちの仮説は、一定の説得力を持つと考えられます。

さらにA土地は、生活道路(乙道路)のイ部分から見て、部分的にかなり奥行きがあることから、宅地開発業者は整形の分譲地を創出するため開発道路を開設し、宅地分譲を行う可能性が高いでしょう。

以上の他、A土地についてさまざまな検証を行った結果、A土地には「広大地評価」を適用できると判断。この検証結果をまとめた評価意見書を税務署に提出したところ、問題なく認められ、約1000万円もの相続税が戻ることになり、曽谷様にはお喜びいただくことができたのです。

相続税還付・利用価値の著しく低下している宅地、説明図

最後に、「広大地評価」が適用できるのは2017年12月31日以前に開始した相続についてで、2018年1月1日以降に開始した相続については「地積規模の大きな宅地の評価」と呼ばれる別の評価方法が適用されます。従来の「広大地評価」とは適用要件が異なるため、広い土地を相続した場合適用の可否を慎重に判断する必要があります。

今回のポイント

一般に、複数の道路に接する広い土地は、路地状部分を有する宅地を想定して戸建て住宅分譲用地として開発することで、開発道路を設けずともその地域の標準的な地積で区画分けできることが多いため、広大地評価が適用できないことが多い。しかし、道路との位置関係、費用面を考慮した結果、同評価が認められる場合もある。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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