相続税還付(相続税申告後の方へ)

第7回 土地の利用区分を見直し相続税還付(還付額 約350万円)

依頼者: K県S市 宮下様(仮称)
依頼内容: 納税額は3,000万円程度で土地はひとつ。「還付の可能性は低そうだが、念のため、チェックをして欲しい」とのご依頼を頂きました。
減額要因: ■「宅地」と「雑種地」が、一体評価されていた
「アパート」と「月極駐車場」という別々の利用をしていた一つの土地を、個別に評価せず、一体で評価されていました。

「アパート」と「月極駐車場」

今回ご依頼を受けた宮下様は、経営情報誌の『家主と地主』に連載されているフジ総合グループの記事を、毎号楽しみに読んで下さっている方。もちろん相続税還付のことも以前からご存じでした。

「この度の相続は、土地も一カ所のみで、納税額も3,000万円程度。果たして可能性があるかどうか…。『念のために』チェックをしてください」とのご依頼を頂きました。

宮下様のご自宅にお伺いし、早速、相続税申告書を拝見すると、伺っていた通り、納税額は約3,000万円。土地は確かに一カ所のみでしたが、土地の他にも、現預金や上場株式等の有価証券が1億円以上もあり、速算表上の税率が30%であったため、少しでも土地の評価額を下げることが出来れば、減税効果は高いと判断しました。

当該土地についての「評価明細書」を見ると、660㎡の「角地」となっており、「自用地」として評価されています。その評価額は1億2,177万円でした。

一方、住宅地図をよく見ると、奥に位置する約半分の土地はアパート敷地として利用され(以下、土地A)、手前側の残り半分は駐車場敷地(以下、土地B)と、異なる利用単位になっています。その点を宮下様に確認すると、もともと、土地Aは長男の宮下様が母親から無償で借り受け、アパートを建築。土地Bは長女の妹さんが同じように母親から無償で借り受け、月極駐車場として利用していたそうです。

土地Bの駐車場は、ほとんど土地Aのアパート居住者が利用していますが、数台は外部の方にも貸しているとのこと。相続後は土地A・Bを一括して長男が相続し、その代わり、長女には「代償金」として現金を支払うことで遺産分割がまとまったそうです。

当初の評価(角地評価)
当初の評価(算式)

土地の「評価単位」の見直し

財産評価基本通達第7項には「土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する」との原則が示されており、「(1)宅地、(2)田、(3)畑、(4)山林…(10)雑種地」と地目が列挙されています。

したがって、この「財産評価基本通達」の原則からいえば、アパートの敷地である土地Aの地目は「宅地」、月極駐車場の敷地である土地Bは「雑種地」ということになるため、当然、地目ごとに区分して評価すべきです。

一方、当初の税理士は、これらの土地を一体で評価していました。

確かに、判断に迷う難しいケースではあります。例えば、駐車場は大半をアパート居住者が使用しているため、土地A・Bを区分して評価する必要はないという考え方もできます。また、土地A・B共に、無償で母親から借り受けていた「使用貸借地」であり、自用地評価に変わりはないので、一体で評価を行うという判断も考えられます。

しかし、我々は「財産評価基本通達」の原則に立ち返り、「個別評価」という判断をしました。つまり、「宅地」は「宅地」、「雑種地」は「雑種地」として、地目ごとに区分し、評価を行うことにしたのです。

個別に評価し、約350万円の還付に成功

当初の申告では、660㎡の土地を「一体評価」しているため、敷地全体を「角地」として評価することになります。結果、高い方の路線価18万円が適用され、評価額は1億2,177万円となりました。

これを、土地A、土地Bと区分して評価を行った場合、高い方の路線価18万円を適用し「角地加算」をしなければならないのは、土地Bのみとなります。そして、土地Aは安い方の路線価15万円を適用できる一方路の土地となるのです。

それぞれ個別に評価を行った結果、土地Aの評価額が5,100万円、土地Bの評価額が5,904万円となり、当初の申告時と比べて、土地の評価額が1,137万円も減少。税額ベースでは、約350万円もの相続税の還付に成功しました。

対象の土地が一カ所であったにも関わらず、相続税が1割以上も戻ってきたとあって、宮下様には大変喜んでいただけました。
土地の「評価単位」に関するちょっとした判断の違いだけで、納税額に350万円もの差が出てしまう。これが、個別性の強い土地を『適正』に評価する難しさです。たとえ一カ所であっても、慎重な判断が必要なのだと、改めて思い知らされたケースでした。

見直し後の評価(個別評価)

見直し後の評価

見直し後の評価(算式)

今回の減額請求の内容

①当初「一体評価」していた土地を地目ごとに土地A、土地Bと区分して評価を行った。
②その結果、土地Aについては「角地」ではなく「一方路の土地」となり、安い方の路線価での評価が可能となった。
 

今回のポイント

  • 権利関係も同じ「使用貸借」で、相続による取得者が同一人物である地続きの土地でも、「財産評価基本通達」にある「地目ごと個別に評価する」という原則に立ち返り、区分して評価すべき場合がある。
  • 土地の評価単位に関するちょっとした判断の違いで、大きな評価の差となって現れるケースがある。そのため、現在の土地評価単位の判断が『適正』であるかどうかを、客観的、かつ批判的に再吟味することが重要である。
  • 土地の評価減額要素を発見するためには、「建築基準法」、「都市計画法」等の不動産関係法規の知識は当然のことながら、「相続税法」や「財産評価基本通達」等に対する徹底的な理解が必要不可欠である。

 

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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