相続税還付(相続税申告後の方へ)

第8回 電車による騒音を調査して相続税還付(還付額 約260万円)

依頼者 C県S市 山本様(仮名)
依頼内容 きっかけは、雑誌広告で知った当グループ主催による相続税還付のセミナー。相続税申告では約4,000万円を納税されました。セミナーでの講演内容に触発され、当グループに相続税の見直しをご依頼いただきました。
減額要因 ■電車による騒音が評価に織り込まれていなかった。
財産評価基本通達で騒音の甚だしい土地は、「利用価値が著しく低下している宅地」として、評価額を10%減できる可能性があります。評価対象地は電車の騒音が甚だしいにもかかわらず、それが評価に反映されていませんでした。

気になる電車の音

山本様は、C県S市にいくつかの地所をお持ちの地主様で、これらはお母様から2年前に相続されたものです。相続税の申告は顧問税理士の先生にお願いされ、約4,000万円の相続税を納められました。

あるとき、雑誌広告で当グループ主催による相続税還付のセミナーの存在を知り、実際に会場にお越しになりました。「相続税は申告期限後5年以内であれば、土地の再評価を適正に行うことで還付を受けられる可能性がある」との講演に興味がわき、当グループに相続税の見直しをご依頼になったのです。

今回のケースでポイントとなったのは、「電車による騒音」です。一般に、騒音や震動は、住環境にとってはマイナス要素です。電車の往来の激しい線路に近いことは、その土地の取引価格にも負の影響を及ぼすと考えられます。

同じように、相続税の土地評価では、「騒音・震動が甚だしい」など、付近に比べてその利用価値が著しく低下していると認められる宅地は、その評価額の10%を控除することができるとされています。ただし、路線価がその減額要因を考慮したうえで付されている場合には適用できません。また、その要因が土地の価格にどれほどの影響を及ぼすのかといったことも考慮したうえで、減額が適用できるかどうかが判断されます。

私たちは山本様のご自宅に伺い、土地評価資料を拝見しました。資料では必要な要素が盛り込まれ、目立った減額要素はないように見えます。次に、各土地に出向き、調査を行いました。その中で気になったのは、鉄道の線路に接している土地(A土地)。A土地に立つと、調査時には5分に1回という高頻度で電車が通過し、「騒音」が気になりました。

当初の申告では、騒音という減額要因は評価に織り込まれていなかったことから、私たちは、評価減が見込めることを山本様に伝え、A土地についてさらに調べることにしました。

騒音を考慮した土地評価へ

路線価図によると、A土地の正面路線は、鉄道に対し直交する道路です。A土地はこの道路に付された路線価に、土地の面積がかけられて評価されていました。この路線価は、鉄道から相当程度、離れた場所でも同一の価額となっていて、鉄道による騒音が考慮されているとはいえません。

実際、騒音計を使った現地調査では、A土地は、電車が通ったときの騒音が80デシベル以上なのに対し、同じ道沿いにある、線路から離れたご近所様の土地では、騒音は60デシベル以下を計測。線路周辺の路線価に、騒音という要素が加味されていないことは明らかでした。

こうした調査をもとに作成した意見書を税務署に提出して更正の請求を行ったところ、評価額は約640万円下がり、税額で約260万円の還付が認められたのです。今回の請求によって、還付を受けられた山本様には大変喜んでいただくことができました。

電車の騒音(図)

電車の騒音(計算式)

今回のポイント

以下の宅地は、「利用価値が著しく低下している宅地」として、評価額を10%減できる可能性がある。

  • 道路との高低差が著しい
  • 騒音・震動が甚だしい
  • 地盤の凹凸が甚だしい
  • 日照阻害、臭気、忌み等がある

「利用価値が著しく低下している宅地」であっても、そのことが「路線価」に織り込まれている場合には、評価減を行うことはできない。

土地がもつ個別的な特徴は、土地評価の専門家によるチェックを受けて初めてわかることも多い。

 

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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