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広大地評価

広大地評価が容認された例

住宅地に存する、奥行きのある土地

市街化区域に属する甲土地は、間口が24m、奥行きが50mある土地です。周辺の固定資産税の標準宅地の面積は100㎡となっており、甲土地は周辺の標準的な宅地と比べて著しく広大な土地と考えられます。
甲土地の周辺では、戸建分譲開発が何か所かで行われており、マンション開発は見られないこと、また甲土地は、都市計画法で規定される用途地域で第1種低層住居専用地域に属し、指定容積率は100％ということで、甲土地を開発するとした場合、経済合理性の観点から、開発分譲業者は、マンション分譲ではなく、戸建分譲を選択するものと考えられます。
また、甲土地は正面路線に対する奥行きが50mもあり、内部に開発道路を通さず、路地状敷地を伴う区画割りを想定した場合、不整形となり各区画の市場流通性が著しく劣ることから、内部に開発道路を伴う区画割りを想定することが合理的と考えられました。 以上をはじめ、さまざまな観点による検証から、甲土地は広大地であると判断でき、この考えに基づく評価意見書を税務署に提出した結果、広大地として認容されました。

中小工場地区にある土地

乙土地は、路線価図上の地区区分として中小工場地区に属しています。
周辺には工場も立地していることから、広大地の要件のひとつである戸建分譲に適した土地といえるのか、一見すると判断が難しいかもしれません。
しかし、乙土地周辺の近年の市況を調査してみると、中小工場地区ではあるものの、相続発生時点での傾向として戸建分譲開発が散見され、複数の不動産開発業者への聞き取りから、「同地域は戸建の需要が大きく、この流れは今後、ますます加速するものと思われる」との回答が得られたことから、評価対象地を含む近隣地域は住宅移行地であると判断。乙土地を開発することとなった場合、工場用地等ではなく、戸建分譲開発が行われる可能性が高いと考えられました。ほかにもさまざまな検討を行った結果、乙土地は広大地に該当するとして評価意見書を作成し、税務署に提出したところ、広大地として是認されました。

建築基準法上の道路ではない道に接する土地

丙土地は、B道路とC道路の交差部分にある角地です。角地は、一本の道路にしか接していない土地に比べて接する道路が多いため、開発道路を想定せず、路地状敷地を想定して区画割りした方が合理的と判断されることもあり、その場合、広大地評価は適用できません。
しかし、丙土地の場合、現地調査で、B道路は細い砂利道であり、幅員は2m以下であることが判明、続く役所調査で、建築基準法上の道路ではないことがわかりました。建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内の土地は、原則として同法の規定する道路に2m以上接していなければならないと定められています。これを接道義務といい、この規定を満たしていない土地には、基本的に建築物の建築が許可されません。
B道路は建築基準法上の道路ではないため、丙土地を区画割りする場合に、B道路に接道する区画を想定することはできません。C道路に接道する区画割りを考えた場合、丙土地の内部に開発道路を想定する必要性が生じます。
以上の根拠をもとに、多方面から検討した結果、丙土地には広大地評価が適用できると判断、この論考を評価意見書としてまとめて税務署に提出した結果、適用が認められました。