相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第1回-路線価のついていない土地(無道路地)の評価は?

相続税申告・無道路地、トップイメージ

相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に相続税申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

路線価のついていない土地を無道路地として評価し適正申告を実現

東京都区部にお住まいの清水様は、3か月前にお父さまを亡くされました。相続人は清水様おひとりで、自宅敷地と建物、遊休土地、現預金など財産が1億円程度です。

自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、知人の方より当グループをご紹介いただき、実際に無料面談を行って「信頼できる」と感じたことから、相続税申告業務をお任せいただけることとなりました。

特定路線価とは?

今回の事例でポイントになったのは、遊休土地(甲土地)の評価です。甲土地は行き止まり私道であるA道路に接しています。

相続税申告・無道路地、評価対象地

原則として、行き止まり私道には路線価が付いていません。このような私道に接する土地の場合、当該私道に「特定路線価」を設定し、それをもとに評価するのが一般的です。

ただし、特定路線価は、あくまで「設定できる」とする権利であり、義務ではありません。接している道路が建築基準法上の道路(※)ではないなど、特定路線価を取得する合理性を欠いており、評価対象地が接道義務を満たしていない場合は、「無道路地」として評価することになります。

無道路地は、実際に利用している道路の路線価に基づき計算した価額から、無道路地に建築物を建築するために必要な、最小限の間口をもつ通路を開設する場合の価額を控除して評価するものとされています。

(※)建築基準法上の道路…建築基準法では、第42条で規定された道路(幅4m以上の国道や県道、幅4m未満のいわゆるセットバック道路など)を「道路」と定めている。それ以外は「法外道路」として、その道に接する敷地に建物を建築することは原則として許可されない。

念のため、役所調査してみると…

私たちは、念のため、区役所の道路管理課、建築指導課でA道路について調査してみました。すると、A道路は建築基準法上の道路ではないことがわかりました。さらに清水様への聞き取りや登記簿の調査から、清水様はA道路の持ち分を有しておらず、A道路には甲土地の所有者がそこを通行する権利である「通行地役権」も設定されていないことが判明しました。

このことから甲土地は、A道路を正面路線として特定路線価を付して評価するのではなく、B道路への通路を想定し、無道路地として評価するのが適正と考えられ、これに基づく評価額は4,148万円と算定されました。

相続税申告・無道路地、計算式

そして、家屋や現預金などの評価も行って、これらを基にした相続税申告書を税務署に提出したのです。

適正な遺産分割を

甲土地がこのような無道路地となったのは、清水様によれば、もともと甲土地と乙土地はひとつの土地だったものの、今回より前の相続での遺産分割により2つに分割され、その後、乙土地が第三者に売却されて、甲土地だけ取り残されたからということです。今回に見られる不便を防ぐためにも、やはり、適正な遺産分割というのは大切といえます。

今回の申告作業をご自身でされた場合、A道路に特定路線価を設定し、それにより評価を行っていたかもしれません。

特定路線価は、それが接する公道に付された路線価の9割程度となることがほとんどですから、その場合、A道路の特定路線価は306,000円となり、甲土地の評価額は約6,000万円と算定されます。つまり、当グループによる評価額より2,000万円近く高くなり、結果的に、約600万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

清水様からは「適正な相続税申告ができてうれしい」とお礼の言葉をいただくことができました。

今回のポイント

宅地の接する道が行き止まり私道の場合、路線価が付いているか、建築基準法上の道路か、通行地役権が設定されているかといった確認が必要になることがある。検証のため、まずは専門家に相談してみよう。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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