相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第12回-貸家が複数棟ある場合の土地評価は?

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相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

S県K市にお住いの太田様(仮名)は、3か月前にお父様を亡くされ、自宅をはじめ、貸家等を相続されました。自己申告を検討していたところ、当グループに相続税申告業務をご依頼されたご友人の勧めを受け、翻意して、申告業務をおまかせいただけることになりました。

今回の事例でポイントになったのは、「貸家が複数棟ある場合の土地評価」です。相続税土地評価では、宅地は自用地、借地権、貸家の目的となっている土地などに分けて評価します。土地の評価単位は1筆ごとになるとは限らず、1筆の土地を2つや3つに分けて評価することもあります。とくに一団の宅地上に貸家がいくつかある場合は、賃貸借契約の目的となっている各棟の敷地ごとに評価するのが原則です。

各棟が通路やフェンスなどで仕切られている場合は、仕切られた土地をひとつの建物の敷地部分として取り扱います。仕切りが不明確な場合、住人の土地の利用状況、建物建築時に行政に提出された「建築計画概要書」の配置図、現況測量による測量図などをもとに、敷地部分を判定します。

一体評価か個別評価か

現地を拝見させて頂いた際に気になったのは、幹線道路沿いの440㎡の土地です。側道にも接しているため、西と南の二方に面した角地となっています。その土地上には、いわゆる文化住宅と呼ばれる4棟の貸家が、間にブロック塀を挟んで、2棟ずつ立っています。

お仕事をお引き受けしてから、私たちはこの貸家敷地について現地調査、役所調査を実施、また土地家屋調査士に依頼して現況測量を行うなどして検証を重ねた結果、各貸家敷地をA、B、C、Dの4つに区分して評価することが合理的との結論に至りました。

そして、これらに基づき土地の評価額を求め、現預金や株式などの評価も行って申告書を作成し、税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、この土地にある4棟の貸家の敷地をすべてひとつの利用単位として、一体評価していた可能性があります。また、形状のいい土地なので、不整形地補正も入っていない可能性があります。この場合、全体で約7,324万円の評価額となり、当グループによる評価額より約2,327万円上がり、約700万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

相続税申告・貸家が複数棟ある土地の評価、説明

このように、当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。

今回のポイント

複数棟の貸家の敷地の利用区分の判定には、フェンス等の仕切りの有無、賃借人の土地利用状況、建築計画概要書、現況測量図等、さまざまな要素が絡んでくる。相続税土地評価を依頼するときは、こうした細かい検証をいとわない先生を選ぼう。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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