相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第16回-セットバックを要する土地の評価は?

相続税申告・セットバックを要する土地の評価、トップページセットバックが行われ、道路に境界標が露出している例

相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

愛知県B市在住の田中様(仮名)は、3か月前にお父様を亡くされ、自宅建物と敷地、現金、預貯金のほか、月極駐車場を相続されました。自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、ホームページから当グループを知り、申告業務をお任せいただくことになりました。

周辺の土地が道路から後退

田中様のご自宅に伺い、続いて行った現地調査で気になる点を見つけました。

田中様の相続された月極駐車場(A土地)は、前面道路(甲道路)が1.8mほどの道幅しかありません。A土地周辺の宅地では、新築されたばかりの建物が、道路から後退して建てられています。 一方、A土地を含めたいくつかの土地は、道路に出っ張るような形で立地しており、同じような状況が付近で確認できました。 これを見て「セットバックによる評価減」が私たちの頭によぎりました。

建築基準法では、原則として道幅が4m以上のものを道路と定め、それ以外の道路に接する土地には、基本的に建物を建てることができません。しかし、現実には、道幅が4m未満の道もたくさんあるため、次の条件を満たす場合は、「建築基準法上の道路とみなす」措置が採られます。

① 道幅が4m未満であること

② 建築基準法が適用されたときに、すでに建築物が建ち並んでいたこと

③ 自治体の指定を受けていること

このような道路は、建築基準法の条文の番号をとって「四十二条二項道路(以下「二項道路」)」と呼ばれます。

二項道路に面する宅地は、「その道路の中心線から水平距離2m」もしくは「その道路の片側が崖地、川、線路等の場合は、その崖地等の道路境界線から水平距離4m」後退した線を道路との境界線としなければなりません。 これを満たしていない場合、宅地を道路から後退させる必要があります。この道路後退を「セットバック」といいます。

セットバックすべき部分には、建物や門、塀といった構築物を建てることができず、将来、建物を建て替えるときには、道路として敷地を提供しなければなりません。 セットバックすべき部分のある土地は、土地利用に制限が生じることから、相続税土地評価ではその部分について、そのセットバックがないものとして評価した価額から70%相当額を控除して評価します。

役所調査で「二項道路」と判明

甲道路が二項道路に該当するかどうか、市役所に出向いて調査を行ったところ、確かに甲道路は二項道路であることがわかりました。

A土地は、将来的に建物を建てるにあたり、道路として提供すべき部分が生じ、道路中心線から2m後退した線を道路との境界線とする必要があります。これに基づくと、A土地のセットバックすべき部分の面積は24.2㎡と算出されました。これらのことを考慮して土地の評価額を求め、現預金や株式などの評価も行って申告書を作成し、税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、セットバックを考慮せずにA土地を評価していたかもしれません。その場合、A土地の評価額は、当グループによる評価額より約230万円上がり、約70万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

相続税申告・2つの道路が交わる角度が鈍角の角地の評価、説明

当グループでは、こうしたご相談も承っております。気になる方は、ぜひ一度、お問い合わせください。

今回のポイント

セットバックは、現地調査、役所調査、資料調査をくまなく行うことで見えてくる減額要素のひとつ。そのため、検証を怠ると、とくに見落としが発生しやすい。気になる土地をお持ちの方は、ぜひ一度、専門家の意見を仰ごう。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

相続税申告事例 第15回-2つの道路が交わる角度が鈍角の角地の評価は?← →相続税申告事例 第17回-容積率の異なる2以上の地域にまたがる土地の評価は?(容積またがり)

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