相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第18回-私道にのみ接する宅地の評価は?

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相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は評価がとくに難しく、適正な評価額が算出できない可能性があるため、相続税専門税理士に申告をお願いすることが適正申告のカギとなります。

都内N区在住の大崎様(仮名)は、3月前にお父様を亡くされました。自分で申告することを考えていましたが、「君の家は土地がとくに多いから、土地評価を得意とする事務所にお願いしたほうがいいよ」と地主の友人にアドバイスされ、その友人のつてで、当グループに申告をおまかせいただけることになりました。

一体評価された土地を利用区分ごとに分けて評価

大崎様のご一族は古くは農業を営んでいましたが、現在は所有する土地の多くに貸家やアパートを建て、賃貸経営をされています。今回ポイントとなる土地はそのうちのひとつで、4棟の貸家が建つ一団の土地です。奥の2棟は区道に接していませんので、私道が入れられています。この私道は、居住者が共同で使用していました。

相続税申告における土地評価では、利用区分ごとに評価を行うのが原則です。そのため、私道部分は貸家敷地とは別個の評価単位として考えます。また、貸家敷地は原則として棟ごとに評価しますので、大崎様の土地の場合、合計5つの評価単位に分けて評価することとなります。

C土地・D土地については、路線価25万円の区道に接していますので、これをもとに評価します。しかし、A土地・B土地は私道にのみ接しており、私道には通常、路線価が付設されていません。このような場合、どのようにしたら良いのでしょうか。

税務署に申出をして、「特定路線価」を設定してもらう方法もありますが、今回は別の方法を用いることにしました。その方法とは、私道を敷地に付随するものと考え、私道が接している区道の路線価をもとに評価するという手法です。

概ね整った長方形であるA土地・B土地も、私道部分を加えて考えると、公道に接する間口が狭い、不整形な土地とみることができます。不整形地は、その程度に応じ、路線価の減額補正を受けることができます。不整形地補正率は、想定整形地に対するかげ地の割合等により求めます。もちろん、補正率考慮後の最終単価に乗じる地積には、私道部分は含めません。これにより、特定路線価を申請する場合に比べ、大きな評価額引き下げの効果を得ることができました。

最後に私道の評価です。A土地からD土地はいずれも貸家の建っている土地ですので、「貸家建付地」としての補正を考慮することができますが、同様に私道部分についても、貸家建付地内にあり使用者も貸家の住人であることから、賃借人の借家権が及んでいると考えられます。そのため、私道にも貸家建付地補正を入れることが可能です。

こうして各評価単位を分けて評価を行い、これと預貯金などの評価も行って申告書を作成し、期限内に税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、480㎡の一団の土地を一体評価していた可能性が考えられます。この場合、一団の土地の評価額は約2,300万円上がり、約700万円も相続税を余計に支払っていた可能性があります。

相続税申告・私道にのみ接する宅地の評価、説明

このように、当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。

今回のポイント

○宅地と私道は、原則、地目ごとに評価する。また、複数の貸家が建っている一団の宅地は、棟ごとに評価する。

○路線価の付設されていない私道に面した土地は、私道部分を加えて、不整形な土地として評価できる。

○貸家建付地内に存する私道は、居住者の借家権が及んでいるものとして、貸家建付地補正ができる。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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