相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第20回-路線価のまたがる土地の評価は?

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相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

対象土地の前面部分に2つの路線価

都内S区在住の畑山様(仮名)は、2か月前にお父様を亡くされ、自宅建物と敷地を相続されました。自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、ホームページから当グループを知り、申告業務をお任せいただくことになりました。

畑山様は最寄り駅であるS駅から徒歩3分ほど離れたところに自宅敷地と2階建てのアパート敷地の2か所をお持ちのほか、同駅から徒歩1分足らずの商店街内にも、小規模の商業用ビルを所有しています。

後日対象土地について詳細な調査を行うと、駅近くの商店街内にある商業用ビルの敷地について注意すべき点を発見しました。

この土地については図に示すとおり、対象土地の前面部分で46万円/㎡の路線価と36万円/㎡の路線価とにまたがって位置していることが判明したのです。このような場合の路線価については、その路線に接している間口距離により加重平均(案分計算)して算定するのが原則です。

当事務所の評価は、原則に従ってその路線に接している間口距離ごと(46万円/㎡の路線価に6m、36万円/㎡の路線価に4m)に加重平均した路線価42万円/㎡を採用して評価を行った結果、評価額は3,318万円となりました(別途、貸家建付地としての斟酌あり)。

これとほかの不動産、預貯金などの評価も行って申告書を作成し、期限内に税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、46万円/㎡のみの正面路線価を考慮し、これに地積を乗じて評価していた可能性が考えられます。この場合、この土地の評価額は約316万円上がり、約120万円も相続税を余計に支払っていた可能性があります。

相続税申告・路線価のまたがる土地の評価、説明

とくに商業地としての性質が強い地域であるほど、今回のように少しの位置関係の違いだけで路線価が変わってしまうケースはよくあることです。路線価の差の大きい地域においては、最初に採用すべき路線価の判定を誤ってしまうと大きな評価差額が発生する可能性がありますので注意が必要です。

当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。気になる土地をお持ちの方は、お気軽にご相談ください。

今回のポイント

○対象地が二つの路線価にまたがっている宅地の場合には、それぞれの路線に接している間口距離で加重平均(案分計算)した金額を路線価とする。

○商業地の場合には、ちょっとした所在の違いにより路線価が極端に異なるケースがあるため、最初に採用すべき路線価の判定には、注意が必要である。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士) フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表 株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士) フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表 フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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