相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第36回-幹線道路沿いに建つマンション敷地の評価は?(容積またがり)

幹線道路沿いに建つマンション敷地の評価、トップページ

相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

埼玉県S市在住の荒木様(仮名)は、3か月前にお父様を亡くされ、現金、預貯金、自宅敷地と建物のほか、分譲マンションを4戸、相続されました。申告を依頼できる税理士を探していたところ、ホームページから当グループを知り、申告業務をお任せいただくことになりました。

ご自宅で話を伺い、評価するのに注意が必要だと感じたのは、相続した分譲マンションです。この分譲マンションは駅前の幹線道路に面しており、敷地(A土地)は4500㎡もあります。

相続税において分譲マンションの各戸は、一戸建てと同様に土地と建物に分けて評価しますが、建物部分が建物の固定資産税評価額をもってその評価額とするのに対し、土地はそのマンションの敷地全体を評価し、それに敷地権の割合を乗じてその評価額とします。

容積率異なる用途地域に見られる「容積またがり」

ここで注意したいのは、幹線道路沿いに建つマンションの場合、敷地に奥行きがあると、都市計画法上、容積率の異なる用途地域に敷地がまたがる場合があるということです(実務上、「容積またがり」と呼ばれます)。

これは、火災等の延焼や倒壊を遮断する目的で、高幅員の道路沿いに、高い容積率の用途地域がよくあり、敷地に奥行きのあるマンションでは、背後の容積率の異なる用途地域に、敷地がまたがることが多いためです。

容積率は、都市計画法が定める用途地域ごとに上限が決められています。そして、原則、その上限値を超える建物を、その用途地域内の土地に建てることはできません。たとえば、容積率が200%の地域で、土地の面積が100㎡なら、建物の延べ床面積が200㎡を超える建物は基本的に建築できません。

容積率は用途地域によって異なるために、土地が容積率の異なる2つ以上の用途地域にまたがることがあります。この場合、その土地の容積率は、またがる割合に応じて加重平均して求めることになります。

すると、たとえば、ある宅地が一本の道路に面しており、その土地の前面部分と奥部分が容積率の異なる地域にそれぞれ属していて、奥部分の方が容積率が少ないという場合、その土地全体の容積率は、前面部分の容積率より少なくなります。

通常、土地の評価額計算の基礎となる路線価は、容積率の影響を考慮して決められています。しかし、このような土地の正面路線に付された路線価は、基本的に前面部分の容積率のみが反映されたものであり、この路線価による評価だけでは、敷地全体の容積率が下がり、価値が減少する事実を、適切に評価額に反映することができません。

そのため、このような土地を評価する場合、その土地が、容積率の異なる地域にまたがる面積はどの程度か、容積率がどれほど価額に影響を及ぼしているのかを考慮し、一定の減価を行います。

役所調査で減額要素が見つかる

A土地について役所調査を行うと、やはり、正面路線から見て前面部分が商業地域(容積率400%)、奥の部分が第二種中高層住居専用地域(容積率200%)に属しており、容積またがりとなっていることがわかりました。

この事実に基づく減価を踏まえてA土地の評価額を求め、現預金や株式などの評価も行って申告書を作成し、税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、A土地の容積またがりを考慮せずに土地の評価を行っていたかもしれません。この場合、約60万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

幹線道路沿いに建つマンション敷地の評価、数式

容積またがりはよくあり、かつ見落としが起きやすい減額要素のひとつですから、評価対象地がどのような用途地域に属するのかを調べることは、とても重要なことです。気になる不動産をお持ちという方、あきらめずにぜひ一度、ご相談ください。

今回のポイント

幹線道路沿いのマンションでは、敷地が容積率の異なる地域にまたがることが多く見られる。その場合、またがる面積はどの程度か、容積率がどれほど価額に影響を及ぼしているのかを考慮し、敷地の評価額から一定の割合を控除する。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士) フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表 株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士) フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表 フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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