相続税申告(相続が発生した方へ)

相続税申告事例 第7回-市街化調整区域内にある雑種地の評価は?

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相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

C県M市在住の中川様(仮名)は3か月前にお父様を亡くされ、1,000㎡の駐車場などを相続されました。自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、雑誌に掲載されていた当グループの広告をきっかけとして申告業務をお任せいただくことになりました。

市街化調整区域における雑種地の評価

今回の事例でポイントとなったのは、「市街化調整区域内にある雑種地の評価」です。「市街化調整区域」とは、都市計画法により、市街化を抑制すべき地域として定められるエリアです。一定の要件を満たした場合を除き、原則として開発や建築は認められません。

市街化調整区域内は路線価が付されていないことが一般的で、原則として「倍率方式」で評価します。倍率方式とは、その土地の固定資産税評価額に、宅地、山林、田、畑などその土地の属性に応じて、国税庁が定める倍率をかけて評価する方法です。その倍率の記載された表は評価倍率表と呼ばれます。

次に、「雑種地」とは、宅地、山林、田、畑、原野、牧場、池沼、鉱泉地以外の土地のことをいい、身近な例でいえば資材置き場、駐車場などがあります。

雑種地は、文字通り、利用状況が雑多であり、用途が特定しづらいために、評価倍率表に分類がないことが通常です。その場合には状況の似ている付近の土地の価額をもとに評価を行います。例えば、評価対象地が調整区域の中でも比較的宅地化の進んだエリアにある場合には、付近の宅地に比準して評価すべきと判断されます。これを「近傍地比準価額方式」といい、その場合、付近の標準的な宅地の1㎡当たりの固定資産税評価額に宅地の倍率を乗じた価額を基として評価額を求めます。そして、その価額に、市街化の影響度により、50%、30%、0%といった減額を考慮できるとされています(※)。

(※)ただし、雑種地が市街化区域に隣接する等の都市計画法第34条第11号に該当する地域である場合、これによらず、別個に評価するものとされている。

市街化の影響度は

相続税申告・市街化調整区域内にある雑種地、評価対象地

評価対象地周辺は宅地が散見されたため、宅地に比準して評価を行うこととしました。続いてM市役所に問い合わせ、近傍宅地価額は4万円/㎡、都市計画法第34条11号に該当しない地域である、かつては戸建住宅が建築できたものの、条例が変わり相続発生時点では建築不可となっている、ただしガソリンスタンド・コンビニなどの建設は例外的に認められる地域であるとの回答を得ました。

また相続した駐車場は国道に面し、高速道路のインターチェンジが1キロほど南にあり、将来、沿道サービス施設が建設される可能性があることから、市街化影響度を30%と見積もりました。これらに基づき土地の評価額を求め、現預金や株式などの評価も行って申告書を作成し、税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、駐車場の評価額を固定資産税評価額(雑種地としての価額)に宅地の倍率1.1をかけて申告してしまったかもしれません。その場合、駐車場の評価額は当グループによる評価額より約1,500万円上がり、約600万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

このように、当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。

相続税申告・市街化調整区域内にある雑種地、計算式

このように、当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。

今回のポイント

市街化調整区域にある雑種地の評価には注意が必要。自分の土地が該当するかどうか、また該当する場合は正しく評価されているかどうか、チェックしよう。

―この記事を書いた人―

藤宮 浩(ふじみや ひろし)(不動産鑑定士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役

埼玉県出身。平成7年宅地建物取引主任者資格試験合格。平成16年不動産鑑定士試験合格および登録。平成24年ファイナンシャルプランナーCFP登録。主な著書に税理士・髙原誠との共著『日本一前向きな相続対策の本』(平成27年現代書林)、不動産鑑定士・小野寺恭孝との共著である『これだけ差が出る 相続税土地評価15事例 基礎編』(平成28年クロスメディア・マーケティング)、『現地調査・役所調査からみえてくる、相続税土地評価の減額要因』(令和元年税務経理協会)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。雑誌『家主と地主』への寄稿は70回を超える。

藤宮浩不動産鑑定士
藤宮浩
(不動産鑑定士)

髙原 誠(たかはら まこと)(税理士)
フジ総合グループ(フジ相続税理士法人/株式会社フジ総合鑑定)副代表
フジ相続税理士法人 代表社員

東京都出身。平成17年税理士登録。平成18年税理士・吉海正一氏とともにフジ相続税理士法人を設立、同法人代表社員に就任。相続に特化した専門事務所の代表税理士として、年間約700件の相続税申告・減額・還付業務を取り扱う。不動産鑑定士の藤宮浩と共著あり(詳細は藤宮のプロフィールを参照)。セミナー講演、各種媒体への出演、寄稿多数。

髙原誠税理士
髙原誠
(税理士)

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