広大地評価意見書作成

広大地評価に関するご相談はフジ総合グループへ!広大地評価適用実績 4年間で1,000件以上!広大地評価意見書ならフジ総合グループへ。
広い土地を相続したという方。
広大地評価を適用することによって、評価額を大幅に下げられるかもしれません。
相続税土地評価に精通した不動産鑑定士にお任せください。

広大地評価とは

広大地とは、周辺地域の標準的な宅地に比べ、著しく面積が広大な宅地であり、かつ都市計画法に規定する開発行為を行うことを想定した場合に、開発道路等の負担が必要とされるものをいいます。ただし、大規模工場用地に該当するものおよび中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(マンション適地)は除きます。

広大地評価は、評価対象地を開発するとした場合、マンションなどの中高層の集合住宅分譲ではなく、戸建分譲を行うことが最も合理的であると判断される場合に適用される評価方法です。

広大地と認められると、評価対象地の評価額を最大で65%も下げることが可能です。減額幅が大きいことから、相続税土地評価において、広大地の要件を満たすかどうか検討することは、非常に重要なことです。

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広大地評価の適用事例

①住宅地に存する、奥行きのある土地

A市の市街化区域に属する甲土地は、間口が24m、奥行きが50mある土地です。周辺の固定資産税の標準宅地の面積は100㎡となっており、甲土地は周辺の標準的な宅地と比べて著しく広大な土地と考えられます。

甲土地の周辺では、戸建分譲開発が何か所かで行われており、マンション開発は見られないこと、また甲土地は、都市計画法で規定される用途地域で第1種低層住居専用地域に属し、指定容積率は100%ということで、甲土地を開発するとした場合、経済合理性の観点から、開発分譲業者は、マンション分譲ではなく、戸建分譲を選択するものと考えられます。

また、甲土地は正面路線に対する奥行きが50mもあり、内部に開発道路を通さず、路地状敷地を伴う区画割りを想定した場合、不整形となり各区画の市場流通性が著しく劣ることから、内部に開発道路を伴う区画割りを想定することが合理的と考えられました。以上をはじめ、さまざまな観点による検証から、甲土地は広大地であると判断でき、この考えに基づく評価意見書を税務署に提出した結果、広大地として認容されました。

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②中小工場地区にある土地

乙土地は、路線価図上の地区区分として中小工場地区に属しています。周辺には工場も立地していることから、広大地の要件のひとつである戸建分譲に適した土地といえるのか、一見すると判断が難しいかもしれません。

しかし、乙土地周辺の近年の市況を調査してみると、中小工場地区ではあるものの、相続発生時点での傾向として戸建分譲開発が散見され、複数の不動産開発業者への聞き取りから、「同地域は戸建の需要が大きく、この流れは今後、ますます加速するものと思われる」との回答が得られたことから、評価対象地を含む近隣地域は住宅移行地であると判断、乙土地を開発することとなった場合、工場用地等ではなく、戸建分譲開発が行われる可能性が高いと考えられました。ほかにもさまざまな検討を行った結果、乙土地は広大地に該当するとして評価意見書を作成し、税務署に提出したところ、広大地として是認されました。

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③建築基準法上の道路ではない道に接する土地

丙土地は、B道路とC道路の交差部分にある角地です。角地は、一本の道路にしか接していない土地に比べて接する道路が多いため、開発道路を想定せず、路地状敷地を想定して区画割りした方が合理的と判断されることもあり、その場合、広大地評価は適用できません。

しかし、丙土地の場合、現地調査で、B道路は細い砂利道であり、幅員は2m以下であることが判明、続く役所調査で、建築基準法上の道路ではないことがわかりました。建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内の土地は、原則として同法の規定する道路に2m以上接していなければならないと定められています。これを接道義務といい、この規定を満たしていない土地には、基本的に建築物の建築が許可されません。

B道路は建築基準法上の道路ではないため、丙土地を区画割りする場合に、B道路に接道する区画を想定することは不合理です。そうではなく、C道路に接道する区画割りを考えた場合、丙土地の内部に開発道路を想定する必要性が生じます。

以上の根拠をもとに、多方面から検討した結果、丙土地には広大地評価が適用できると判断、この論考を評価意見書としてまとめて税務署に提出した結果、適用が認められました。

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フジ総合鑑定の広大地評価意見書が選ばれる理由

広大地評価適用実績 4年間で1,000件以上
信頼の実績と豊富なノウハウ

フジ総合鑑定は、相続税土地評価に強い不動産鑑定士事務所として数多くの広大地評価を行ってきました。他の事務所で断られてしまうような難しい案件を通した実績も多数。一度否認が決定した広大地評価であっても、国税不服審判所まで交渉を重ねることで是認に導いた実績もございます。諦める前に一度ご相談ください。

全国の税務署との交渉実績も多数

全国の広大地評価に関するご相談に対応いたします。
これまで北は北海道、南は沖縄まで全国の税務署と交渉したノウハウで、遠方のご依頼にも万全な対応をいたします。
広大地評価を検討すべき土地が全国に複数ある場合もお気軽にご相談ください。

納品期限のご相談にも柔軟に対応

納品期限のご相談など、ご都合に合わせて柔軟な対応が可能です。
広大地評価の無料診断後にご要望を考慮したお見積りをお出ししますので、費用にご納得いただいた上でご依頼いただけます。

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相続税土地評価の知識と経験豊富な
私たちにお任せください
株式会社フジ総合鑑定
代表取締役・不動産鑑定士  藤宮 浩 (ふじみや ひろし)
広大地評価意見書作成します。不動産鑑定士 小野寺恭孝

不動産鑑定士小野寺 恭孝(おのでら きよたか)
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不動産鑑定士住江 悠(すみえ ゆう)
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不動産鑑定士森 隆之(もり たかゆき)
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不動産鑑定士谷澤 博孝(たにざわ ひろたか)
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不動産鑑定士住江 奈央子(すみえ なおこ)
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不動産鑑定士堀田 和也(ほった かずや)
広大地評価意見書作成します。不動産鑑定士 畠山 勇介

不動産鑑定士畠山 勇介(はたけやま ゆうすけ)

よくあるご質問

Q. 提出期限まであまり時間がないのですが、対応してもらえますか?

A. はい。難易度にもよりますが、できる限りご要望にお応えしております。
広大地評価意見書の作成には概ね1か月をいただいておりますが、最短3日で作成した実績もございます。お気軽にご相談ください。

Q. 遠方ですので、メールや郵送のやり取りで広大地評価意見書の作成を依頼することはできますか?

A. はい。できます。お気軽にお申込みください。
なお、広大地評価意見書作成の正式な契約に関しては郵送でのやり取りとなります。

Q. 意見書を作成すれば、広大地評価は100%是認されるのですか?

A. 残念ながら、数多くのノウハウを持つ弊社であっても「100%通ります」と断言することはできません。
しかし説得力のある根拠をわかりやすく提示することで税務署も安心して広大地を認めやすくなりますので、「転ばぬ先の杖」として意見書の作成をお勧めしております。

新たな評価方法、地積規模の大きな宅地の評価について

これまで広大地評価について紹介してきましたが、2017年度税制改正により、広大地評価は廃止されることになりました。2017年12月31日までに発生した相続で、相続財産に土地が含まれる場合、広大地評価の適用対象となりますが、それ以降のものについては適用できません。そのため、広大地評価の検討対象となるのは、この日までに発生した相続の相続税申告、及び更正の請求等となります。

代わって、2018年1月1日以降の相続で、相続財産に土地が含まれる場合、「地積規模の大きな宅地の評価」という新しい評価方法を検討することになります。この評価方法は、面積要件等は広大地評価と類似点がありますが、広大地評価と比べて適用要件が明確であり、適用の可否で悩むことはなくなると思われます。また、ほかの評価との重複適用が可能になる一方、同一地積に対して適用できる減価率は、より小さくなります。

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これにより、今まで広大地評価を適用できた土地で、新評価の適用対象外となるものは、評価額が増額になるケースが出てきます。しかしながら、角地やようかん切りの土地など、従来、広大地評価の適用が難しいとされることが多かった土地では、要件を満たせば新評価を適用でき、かえって減額となるケースもあります。

今後、面積の大きな土地等をお持ちの方の相続税申告や相続対策では、この地積規模の大きな宅地の評価をいかに生かすかがカギとなってきます。場合によっては、評価対象地の特殊性が高いことを理由に、財産評価基本通達によらず、鑑定評価を用いることが適切なことがあるかもしれません。これは、不動産鑑定の分野となります。

フジ総合鑑定では、相続税土地評価に強い不動産鑑定士が、こうしたさまざまな視点からお客様のご状況にあった提案を行います。判断に悩む土地評価がありましたら、お気軽にご相談ください。

「地積規模の大きな宅地の評価」の解説については 国税庁HP よりご確認ください。

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相続・不動産問題に特化した税理士と不動産鑑定士がそれぞれの専門知識や経験・ノウハウを活かし、お客様目線でのサービスをご提供いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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