相続税対策(生前対策をお考えの方へ)

相続登記

「相続とは?」

相続とは、亡くなった人の財産上の地位を、家族などの相続人が受け継ぐことを言います。
亡くなった人を「被相続人」、財産を受け継ぐ人を「相続人」と呼びます。
不動産を持っている人が亡くなった場合は、不動産はその相続人に受け継がれるため、被相続人→相続人に名義を変更する手続きを行います。

「相続登記は必ずしなければならないか?」

不動産の登記に関しては、登記は強制されていません。黙っていても誰かがやってくれるわけではないため、名義変更をしたいときは、自発的に申請しなければなりません。
相続登記も同様です。固定資産税の納税義務者を変更するだけなら、区役所や市役所などで簡単な変更届けを提出するだけで済みますので、登記までしなくても良いかという考えで放置されるケースが良くあります(あるいは登記まで頭が回らないこともありますが。)。

相続登記をしないことのリスク」

①手続き続きの複雑化

相続登記を放置して代を重ねてしまった場合などが考えられます。父親は死亡し、これから相続登記をしようとしたときに、登記名義は祖父の名義になっている場合があります。
この場合、祖父の相続と父親の相続の2つが発生しているため遺産分割協議が2回必要になります。
さらに、祖父の相続人が死亡している場合は、その相続人との間で遺産分割協議をする必要があるため、親戚同士の付き合いが浅い場合は、全く顔を合わせたことがない人が遺産分割に参加せざるを得なくなり、協議成立まで難航することもあります。

②不動産取引上の障害

相続登記が済んでいないと不動産の処分行為ができません。
相続人が取得した不動産を売却したり、相続人が資金調達のため、不動産を担保に供する場合は、前提として相続登記を済ませておくことを要求されます。

「相続登記の登録免許税」

固定資産税評価額を4/1000で乗じた額になります。計算式は下記のとおりです。

【計算式】

登録免許税 = 課税価格:評価証明書記載の評価額合計  ×  4/1000(0.4%)
(千円未満の端数切捨て)       (百円未満の端数切捨て)

例)土地3筆相続を原因とする所有権移転で、評価額の合計が1,297万4,389円の場合
課税価格:1,297万4,000円(千円未満切捨て)
登録免許税:1,297万4,000円×0.4%=5万1,896円(百円未満切捨て)⇒5万1,800円

「登記識別情報」

平成16年に不動産登記法の大幅改正がなされ、オンライン指定を受けた登記所から順次、従来の権利証に代わり、「登記識別情報」を発行されることになりました。従来の権利証を持っている人はその権利証は有効なままです。

登記識別情報は、A4サイズの用紙に目隠しシールが貼られていて、シールを剥がすと12桁の英数字の組み合わせのある文字が記載されています。 例)3QW-GR6-1BD-2PL

従来の権利証は、その現物を持っていれば第三者に権利を移される心配はありませんが、登記識別情報は番号管理が重要で、それが第三者に分かってしまうと、権利証を持ち出されたのと同様の効果があり、権利侵害のリスクが高まります。発行されたときには、目隠しシールが添付された状態で戻ってくるため、お客様にはシールを剥がさずに厳重に保管していただくようにお願いしています。

「相続登記 必要書類」

①被相続人(お亡くなりになられた方)の除籍謄本

本籍地を管轄する市区町村役所で取得します。
お取りいただく際は「相続登記に使うので出生時まで遡って」と指定していただくと役所の方もこちらの意図をご理解いただけるので、過不足なく取ってくれます。
結婚や転籍等で本籍地が変わっている場合、その本籍地の役所ごとに戸籍謄本を請求します。
有効期限はありません。除籍謄本については、原則として被相続人の出生時まで遡る必要があります。ただし、やむを得ない場合は、12歳前後まで遡れば、認めてくれる法務局も多いです。
以前は戸籍の保管期間は80年でしたので、昔の戸籍は廃棄されて取得できないこともあります。(現在は150年間保管するようになりました)
被相続人に子供がいる場合は、12歳前後まで遡れば認めてくれる場合が多いです。

②被相続人の住民票除票(本籍の記載があるもの)

被相続人が住民票をおいていた市区町村役所で取得します。
有効期限はありません。
住民票除票は、本籍地の記載があるものが必要です。被相続人の登記上の住所と、添付する戸籍の本籍とは異なっていることが多いので、同じ人であることを証明するためです。住民票は、除票となってから5年間しか保管していない役所が大多数なので、亡くなって5年以上経っていると取得できないことがあります。その場合は、取得できなくても仕方ありません。

③被相続人が登記簿上の住所から住所移転している場合は、移転の経緯の分かる書類

(②の住民票除票で経緯が分からなければ、戸籍(除籍)の附票を取得して下さい。)
被相続人の登記上の住所と、住民票除票の住所が異なる場合は、住所移転の経緯の分かる書類を添付する必要があります。②の住民票除票がある場合は、現在の住所と一つ前の住所は記載されていることが多いです。2回以上住所移転している場合は、住民票除票以外に、戸籍の附票等を取得して移転した住所を繋ぐことが必要になります。
それでも住所が繋がらない場合は、被相続人が不動産を取得した際の権利証や相続人全員からの上申書を添付しなければなりません。

④相続人全員の現在の戸籍謄本

相続人の本籍地を管轄する市区町村役場で取得します。
夫婦・親子など被相続人との関係が証明できるもの。
相続人全員の戸籍謄本は、現在の戸籍謄本だけで結構です。

⑤相続人全員の住民票(本籍の記載があるもの)

その方がお住まいの市区町村役所で取得します。
有効期限はありません。
相続人全員の住民票は、現在の住民票で結構です。本籍地の記載入りのものをご用意下さい。

⑥遺産分割協議をする場合には遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書・実印

申請者ご自身や司法書士が作成します。
被相続人の相続につき、どの財産(遺産)をどの相続人が相続するかを定め、 日付と相続人全員の記名と実印の押印が必要です。
ただし、複数の相続人が法定相続分どおりに相続する場合や、相続人が1人しかいない場合は不要です。
有効期限はありません。

⑦対象不動産の固定資産評価証明書

不動産が存在する市区町村役所で取得します。(東京23区では、都税事務所で取得します。)
対象不動産の評価証明書は、登記を申請する年度のものが必要となります。被相続人が亡くなった年度のものではありませんので、ご注意ください。

⑧相続人の本人確認書類

被相続人の遺産に不動産がある場合、司法書士が相続人から委任を受けて、代理申請を行うことが多いと思います。司法書士が代理申請を行う場合、当事者全員について本人確認を行う必要があり、本人確認資料(免許証や保険証)を見せてもらうことにより、本人確認を行います。

⑨相続登記の対象となる不動産の登記事項証明書(登記簿謄本)

法務局(登記所)で取得します。正確な地番、家屋番号がわかっている場合には、全国どこの法務局でも取得できます。
法務局の方に相談しながら物件を特定して取得する場合には、その不動産を管轄する法務局で取得することをお勧めします。

⑩遺言書で手続きをする場合は、遺言書

「司法書士の代理取得について」

司法書士は、依頼を受けた不動産登記に必要な書類については、申請人の同意を得て、職権で取得できます。
ただし、勝手に取得できるわけではなく、申請人の同意が必要なため、原則として委任状を頂いて取得するようにしています。

評価証明書については、職権で取得することができず、委任状を頂いて代理取得することになります。
ただし、印鑑証明書については、本人からの委任状があっても代理取得できません。ご本人に取得頂く必要があります。

「各書類の期限等について」

相続による不動産登記手続きでは、基本的に各書類の期限はありません。印鑑証明書が3カ月以上前のものでも使えます。また、登記のため、原本をお預かりする必要はあるのですが、登記後に原本をお返しできます。

相続登記に関するご相談なら、お気軽にご相談下さい。

注)個別具体的なご相談は、提携している司法書士が行うことになります。

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