底地の相続税評価額の計算方法は？計算式や計算が難しいケースまで解説！

底地（そこち）の相続税評価額は、その土地を自分で使う場合の評価額（自用地評価額）から、借地人の権利分（借地権割合）を控除する「自用地評価額×(１-借地権割合)」で算出するのが原則です。
式自体は単純ですが、借地権の種類や貸借関係によって計算式が変わり、相続税評価額と実際の売却価格（時価）が大きく乖離するという底地特有の難しさがあります。

本記事では、まずは底地の基本的な性質を確認した上で、計算式の基本から借地権の種類別の評価方法、実勢価格との差が生む納税資金リスク、評価減の特例、そして専門家へ相談すべき判断基準までを順に整理します。

底地とは、借地権が設定された土地又はその所有権を指す

底地とは、地主が所有しつつ建物所有目的の借地権が設定されている土地自体又はその所有権を指します。

第三者(借地人)に土地を貸し、その上に建物を所有させている状態を指し、土地所有権はあっても自分で自由に使えない点が、通常の土地とは大きく異なります。
所有権そのものは地主に残ったままですが、建物を建てる権利である借地権は借地人に移っています。
借地権の種類によっては、半永久的に他人に貸している状態が続きやすい性質の財産です。
特に、権利に着目した場合、底地権者（地主）や借地権者（借主）といいます。

なお、借地権とは、建物所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます（借地借家法2条１号）。
すなわち、無償で土地を貸借する使用貸借では、借地権が設定されているとは言えません。

底地の地主は地代を受け取るが自由に使えない

底地の地主（底地権者）は借地人から地代を受け取る権利を持ちますが、土地を自分で使うことはできません。
自用地として自由に使えるようにするには、借地権を消滅させて土地の利用権を取り戻す必要があります。
借地借家法の下では、地主側に自己使用の必要性などの「正当事由」がない限り、借地権の更新拒否の上、明渡請求をすることも認められず、地主が土地の用途を自由に決められないことが底地の性質となります。

参考：[e-Gov法令検索]「借地借家法」

底地と借地・借地権の違い

底地・借地・借地権は同じ土地を別の立場から呼んだ用語です。
混同しやすいですが、誰の権利を指すかで明確に区別されます。

※地主：土地を所有し、第三者に貸している個人又は法人
※借地人：他人の土地を借り、その上に自分名義の建物を建てて所有している個人又は法人

底地は貸す側、借地は借りる側から見た呼び方

底地と借地は、同じ土地を指す言葉で、視点の違いで使い分けられます。
地主から見ると「貸している側の土地」が底地、借地人から見ると「借りている側の土地」が借地です。
物理的には同一の土地ですが、誰の財産として相続税評価するかで呼称と評価対象が変わるため、申告書類でも区別が必要になります。

借地権は底地と表裏一体の権利として評価される

借地権と底地は表裏一体の関係にあり、両者を合算すると更地（さらち）の評価額に近づきます。
更地価格を100%とした場合、普通借地権が設定された土地の相続税評価において、借地権の評価額は更地価格の30〜90%（国税庁が地域ごとに定める借地権割合）となります。
両者を合算すると自用地評価額に一致する関係です。

なお、一般定期借地権が設定された土地では「借地権の評価額＋底地の評価額＝自用地評価額」という関係は成立せず、別の計算式が用いられます。

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底地の相続税評価額の計算式

底地の相続税評価額は「自用地評価額×(１-借地権割合)」で求めます。
路線価・土地の面積（地積）・借地権割合の三つをそろえれば、算出できます。

自用地評価額×(１-借地権割合)で算出する

底地の相続税評価額は、自用地としての評価額から借地権の価値を控除した金額になります。
例えば、自用地評価額が5,000万円、借地権割合が60%の地域では、底地の評価額は5,000万円×(１−0.6)=2,000万円です。
借地権割合が高い地域ほど底地の評価は下がる仕組みで、地代収入のある土地であっても更地より低く評価されます。

自用地評価額は路線価×土地の面積（地積）で求める

自用地評価額は、対象地が面する道路の路線価に土地の面積（地積）を乗じます。
路線価は国税庁が毎年７月１日に、その年の１月１日時点の評価額として公表する１平方メートルあたりの価格で、千円単位で表示されます。

例えば、路線価30万円・面積200平方メートルの土地なら、自用地評価額は30万円×200=6,000万円です。
奥行き・間口の状況や不整形地などは、国税庁が定める補正率（土地の形状に応じて評価額を増減させる係数）で調整する必要があるため、土地の形状によって最終的な評価額は変動します。

参考：[国税庁]「路線価図・評価倍率表」

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借地権割合は路線価図のA〜Gで読み取る

借地権割合は、路線価図に記載されたアルファベット(A〜G)で確認します。
A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%の７区分が国税庁により設定されており、商業地など借地需要（土地を借りて利用したいニーズ）が高い地域は割合が高く、地方や郊外では低い傾向です。

路線価が設定されていない地域では「評価倍率表」を参照し、固定資産税評価額に倍率を乗じ、自用地評価額を算出してから同じ式に当てはめます。

参考：[国税庁]「No.4611 借地権の評価」
　　　[国税庁]「路線価図の説明」

借地権の種類別の評価方法

底地の評価は、設定されている借地権の種類によって計算式が変わります。

具体的には、普通借地権・一般定期借地権の２パターンで底地の評価式が異なります。
また、親子間の土地使用貸借では、そもそも借地権でないため、底地評価の対象外となり、自用地評価される点も整理が必要です。

普通借地権では借地権分を控除して算出する

普通借地権が設定されている底地の評価額は、自用地評価額から借地権相当額を差し引いて算出します。
普通借地権は契約更新が原則で、地主の正当事由がない限り、半永久的に続く強い権利です。
そのため、借地権の評価額が大きくなり、底地の評価額は更地の30〜70%にとどまる地域が多くなります。
計算式は前述の「自用地評価額×(１-借地権割合)」がそのまま適用されます。

一般定期借地権は底地割合を使って算出する

一般定期借地権が設定されている底地は、定期借地権の価額を控除する独自の式で評価されます。
契約期間50年以上で更新がない一般定期借地権が設定された底地は、原則として「自用地評価額－一般定期借地権の価額」で評価されます。

ただし、一般定期借地権の価額の算定は複雑なため、借地権割合がC〜G地域（70%〜30%）の土地については、借地権割合に応じて55〜75%の底地割合を用いた簡便法が国税庁により設けられています（A・B地域は対象外）。
実務ではこの簡便法を用いるケースが一般的です。

参考：[国税庁]「No.4612 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価」

親子間の使用貸借は原則として自用地評価で扱う

親子間で地代の授受がない使用貸借は、借地権ではないため、原則として底地ではなく自用地として評価されます。
親が所有する土地に子が無償で家を建てて住んでいるケースなどでは、借地権が発生していないと判断されるためです。
更地と同じ自用地評価額がそのまま相続税評価額となり、借地権分の控除はありません。
形式的にわずかな地代を支払っていても、固定資産税相当額程度の金額では使用貸借と扱われる点に注意が必要です。

さらに、使用貸借に該当すると、賃貸土地の評価額を最大50%減額できる「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」（後述）の対象外となるため、この特例適用を前提とした相続対策では相当地代の設定をして賃貸借とする必要があります。

参考：[国税庁]「使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて」
　　　[国税庁]「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

相続税評価額と実際の売却価格の差

底地の相続税評価額は、実際の売却価格と大きく異なります。
税務上は更地の30〜40%でも、市場では更地の10〜15%程度でしか売れないケースもあり、相続税の納税資金計画上の重要な論点です。

第三者への売却相場は更地価格の10〜15%にとどまる

借地人以外の第三者に底地を売却する場合、売却価格の相場は更地価格の10〜15%程度です。
底地は、買主が土地を自由に使えず、地代収入も限定的なため、第三者にとって魅力が小さい資産となってしまいます。
投資目的で買い取る人もいますが、収益性の評価が厳しく、価格は低く抑えられがちです。
底地買取専門業者に売却する場合も10〜20%程度が一般的で、相続税評価額を大きく下回ります。

借地人への売却なら更地価格の50%前後で売れる

借地人に底地を売却すると、更地価格の50%前後で取引できる可能性があります。
借地人にとっては、底地を取得することで土地と建物を完全所有権として一体保有でき、自由な売却・建替え・担保設定による融資が可能になるためです。

すなわち、地主と借地人の両者の利害が一致するため、第三者売却よりも高値で合意に至りやすい選択肢といえます。
借地人に資金力と取得意思がある場合に成立する条件付きの選択肢である点も押さえておきたいところです。

銀行は底地の担保価値をほぼ認めない

銀行融資の担保として、底地はほぼ評価されないのが一般的です。
底地は流動性が低く、債務不履行時の換価も難しいため、金融機関の担保評価はゼロに近い水準まで落ちます。
借地人が底地を購入して完全所有権化するケースを除き、底地を担保にしたローンは組みづらく、相続税の納税資金を底地担保で調達することは現実的ではありません。

底地を相続するメリット

底地相続には、地代収入の継続・評価額の引下げ・特例適用といった三つのメリットがあります。

継続して地代収入を得ることができる

底地を相続すると、借地人から地代を受け取る権利も引き継がれます。
契約更新時の更新料、建物の増改築や名義変更時の承諾料といった一時金収入も期待できる仕組みです。
住宅地では、地代は固定資産税・都市計画税の合計額(公租公課)の３〜５倍程度が目安とされており、更地と比べて収益率は限定的ですが、継続的な収入源として機能します。

相続税評価額が自用地よりも低くなる

底地は、借地権分が控除されるため、同じ土地でも自用地より相続税評価額が下がります。
借地権割合60%の地域では、自用地評価額の40%が底地評価額となり、相続税の計算基礎が大きく圧縮されます。
所有権そのものが制限されている分だけ税負担も軽くなる仕組みで、生前から相続税対策として土地を貸している地主も少なくありません。

小規模宅地等の特例で200平方メートルまで50%減額できる

貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例を適用すると、200平方メートルまでの部分について評価額を50%減額できます。
底地を相続後も継続して賃貸事業を行うことが要件で、相続税の申告期限まで土地を保有し(保有要件)、かつ事業を継続(事業継続要件)している必要があります。

なお、相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は原則として対象外で、被相続人が事業的規模（おおむね５棟10室以上の貸付を行っている水準）で貸付事業を３年超継続していた場合などに限り適用されます。
例えば、底地評価額2,000万円・土地の面積（地積）200平方メートル以下の土地なら、特例適用後は1,000万円まで圧縮されることになります。
適用条件は細かいため、申告書作成時に要件を満たしているかの確認が重要です。

参考：[国税庁]「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例) 」

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底地を相続するデメリット

底地相続にはメリットだけでなく、活用の制約・収益性の低さ・納税負担の重さといった構造的なデメリットも存在します。

自分で土地を自由に使えない

底地を相続しても、土地の使い道は借地人の意向に左右されます。
借地人の建物が建っている限り、土地を返してもらうことは難しく、借地権を消滅させたい地主と借地借家法で守られた借地人との間で思惑が交錯します。
底地を相続したものの、その土地の利用計画が立てられず、固定資産税だけを払い続ける状況になる事例も見られます。
なお、底地に課される固定資産税・都市計画税は、土地所有者である地主が負担します（借地人は建物分のみ）。

収益性が低く納税資金を確保しづらい

先ほどメリットとして取り上げた底地から得られる地代収入ですが、相続税の納税資金として十分とは言えない水準にとどまります。
住宅地では地代の相場が固定資産税・都市計画税の３〜５倍程度で、年間の純収益は限定的だからです。
借地借家法上、地代増額請求権(同法11条)は認められているものの、合意に至らない場合は調停・訴訟に発展するため、実務上は据え置かれているケースも珍しくありません。

万が一、昔からの契約で地代が安すぎて、固定資産税の額を下回っているとしたら、借地人に地代補助をしているのと同じことであり、大切な資産の目減りにつながってしまいます。
地代収入だけで納税資金を賄うという前提は、現実的に成り立たないのが実情です。

参考： [e-Gov法令検索]「借地借家法」

実勢価格に比べ評価額が高い

底地の相続税評価額は実勢価格より高くなる傾向があり、納税負担が割高に感じられます。
税務上は更地の30〜40%で評価されても、第三者への売却価格は10〜15%程度というギャップが原因です。
納税資金確保のために底地を売却しても、相続税額に届かないリスクが存在します。
手元資金が不足している相続では、底地を保有することそのものが資金繰りを圧迫する要因となります。

底地相続で起こりやすいトラブル

底地相続では、共有名義による意思決定の停滞・借地人との地代交渉・納税資金不足の三つがトラブルの典型例です。

共有相続（遺産共有）で売却や活用が決まらなくなる

共有相続（遺産共有）とは、底地を複数の相続人で共有したことをいいます。
この場合、相続後の売却や活用方針が決められなくなりがちです。
共有者全員の合意がないと売却できず、地代の受領割合や管理責任をめぐる対立も生じます。
借地人が建替えや譲渡の承諾を求めても、共有者の意見がまとまらず、関係が複雑化するケースもあります。
底地は原則として共有を避け、誰か１人に集約する形が望ましい選択といえます。

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地代の改定や更新料で借地人と揉めやすい

地主が相続をきっかけに、借家人に対して、地代改定や更新料の交渉を持ち出すと、借地人との関係がこじれることがあります。
長年据え置かれてきた地代を相場まで引き上げようとしても、借地人が応じる義務はなく、調停・訴訟に持ち込まれる事案もあります。
更新料の支払も契約書に明記がなければ請求が困難で、認識のズレが対立の引き金になります。

納税資金不足で安値の売却を迫られやすい

相続税の申告期限が近い中で納税資金が足りないと、底地を相場より安値で手放す事態に陥ります。
相続税の申告期限は相続の開始があったことを知った日（通常は被相続人の死亡日）の翌日から10か月以内で、相続税は現金一括納付が原則です。
底地の売却交渉には、借地人との調整が必要で時間がかかるため、期限直前に動き出すと買取業者への安値売却しか選択肢が残らない状況になりかねません。

参考：[国税庁]「No.4205 相続税の申告と納税」
　　　[国税庁]「No.4211 相続税の延納」

底地の自力評価が難しいのはどんなケース？

底地の相続税評価は、基本式こそ単純ですが、事案によって自力での判断が困難になる場面があります。
以下のケースに該当する場合は、相続税専門の税理士への相談を検討する余地があります。
加えて、時価評価や個別補正が論点となる場面では、不動産鑑定士への相談もあわせて視野に入れます。

親子間貸借など特殊な貸借関係があるとき

土地の貸借にともなう相続税評価は、貸主と借主の関係や地代水準、税務署への届出の有無によって扱いが変わります。

親子間など個人同士で、地代の授受がない、または固定資産税相当額以下しか支払われていない貸借は「使用貸借」として扱われ、借地権の価額はゼロ、土地は自用地として100%で評価されます。
地主（個人）が同族法人に土地を貸す場合は分岐します。
通常の権利金が授受される賃貸借であれば一般の貸宅地評価（自用地評価額 ×（１ − 借地権割合））、「土地の無償返還に関する届出書」を提出している場合や「相当の地代」（自用地評価額の年６%程度）を収受している場合は底地を自用地評価額の80%で評価します。

一方、地代が固定資産税相当額以下にとどまる実態であれば、届出書の有無にかかわらず使用貸借として自用地100%評価となるため、契約書だけでなく実際の地代の流れまで確認する必要があります。

参考：[国税庁]「使用貸借に係る土地について相続税の課税上利益を受けたとされた事例」
　　　[国税庁]「相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて」
　　　[国税庁]「C1-63 土地の無償返還に関する届出」

底地が複数あり評価単位の判断に迷うとき

底地が複数あり、隣接関係や利用状況が入り組んでいる場合は、評価単位の区分が結果に大きく影響します。
一つの土地として評価するか複数に分割して評価するかで、相続税評価額が大きく変わるためです。
国税庁の財産評価基本通達では、宅地は一筆単位ではなく「１画地（利用の単位）」ごとに評価するルールになっています。

例えば、借地権の目的となっている宅地で貸付先が複数ある場合は、同一人に貸し付けている部分ごとに１画地として個別評価します。
一方、同じ借地人に複数の建物を一括して貸しているケースでは、原則として全体を一体評価します。
隣接する土地を自分が使う部分と他人に貸している部分に分けているような場合も、用途ごとに分割評価することになります。

借地人ごとの契約関係や利用区分が複雑な底地では、自力判断のリスクが高くなるため、相続税申告に強い税理士への相談が安全な選択肢となります。

参考：[国税庁]「No.4603 宅地の評価単位」
　　　[国税庁]「宅地の評価単位」

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申告期限が近く時間が足りないとき

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。
申告期限が近い場合は、自力対応のリスクが急激に高まります。

短期間でこなすべき工程は多岐にわたります。
路線価図の確認、借地契約書の整理（契約書が見当たらないケースでは地主・借地人双方へのヒアリングも必要）、小規模宅地等の特例の適用判定、遺産分割協議の取りまとめ、申告書の作成と添付書類（戸籍謄本・登記事項証明書・印鑑証明書など）の準備までを並行して完遂しなければなりません。

特に注意すべきは、申告期限内に遺産分割が確定していないと、「配偶者の税額軽減」や「小規模宅地等の特例」といった節税効果の大きい制度が原則として適用できなくなる点です。

参考：[国税庁]「No.4205 相続税の申告と納税」

まとめ: 底地相続は計算式と実勢価格差を踏まえて動く

底地の相続税評価は計算式こそ単純ですが、借地権の種類や貸借関係、実勢価格との乖離まで踏まえた判断が必要です。

計算式の理解と実勢価格との差の認識が、底地相続を不利に終わらせないための土台となります。

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既に顧問税理士がいる場合の連携や、土地評価だけのセカンドオピニオンも対応可能です。
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