賃貸戸建や賃貸アパート１室を相続した場合、借家権について、相続税評価額を計算する必要があります。
被相続人（亡くなった方）が家を借りていたような借主の場合の借家権は、原則として相続税評価額は０円になりますが、被相続人が賃貸アパート１棟を所有し、貸主として他人に部屋を貸していた場合、建物（賃貸アパート）の相続税評価額において、借家権割合相当額を減額します。
被相続人が借主か貸主かによって評価の仕組みが異なるため、本記事でそれぞれの計算方法や適正な申告に向けたポイントを整理します。
もくじ
借家権とは？借地権との違いと相続税評価における扱い
借家権の概要と、混同しやすい借地権との違いを整理します。
また、被相続人が借主か貸主かによって、相続税評価での扱いがどのように異なるのかを確認します。
借家権はアパートなどの建物（部屋貸を含む。）を借りる権利を指す
借家権とは、アパートやマンション、戸建てなどの建物を借りて使用・収益する権利のことです。
建物の賃貸借契約に基づき、借主が建物（部屋貸を含みます。）を適法に使用収益できる権利として、借地借家法によって保護されています。
相続税評価の計算上、この借家権は二つの側面で登場します。
- 借主側の財産としての評価： 被相続人が建物を借りていた場合、借家権そのものが相続財産として評価の対象になるかどうかが問題になります。
- 貸主側の建物評価の減額要素： 被相続人が建物を他人に貸していた場合、その建物の評価額から借家権に相当する金額を差し引く（減額する）ことで、相続税評価額を計算します。
どちらの立場に該当するかで、計算の方向性が大きく変わるため、まずは被相続人が借主だったのか貸主だったのかを正確に把握することが出発点です。
建物を建てるために、土地を借りる借地権とは異なる
借家権と混同されやすい権利に、「借地権」があります。
借地権は、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利であり（借地借家法2条）、権利の対象は土地そのものにあります。
一方、借家権は、建物そのものを借りる権利であり、権利の対象が建物という点で明確に異なります。
相続税評価においても、両者は計算に用いる割合や評価方式が異なります。
借地権割合は地域ごとに異なるのに対し、借家権割合は全国一律30%です。
後述する貸家の評価や貸家建付地の評価では、両方の割合を使って計算するため、混同しないよう注意することが必要です。
なお、相続税評価においては、被相続人が建物を借りていたか、他人に貸していたかで計算の方向性が変わります。
以上の違いを踏まえた上で、借家権に焦点を当て、借主・貸主それぞれのケースを解説します。
借地権は相続税の課税対象です。借地権割合の調べ方や、種類別の評価方法をわかりやすく解説しています。
【被相続人が借主】借家権自体の相続税評価額の計算方法は？
被相続人が借主として建物を借りていた場合の借家権の相続税評価額は、地域によって扱いが分かれます。
原則的な評価方法と例外の計算式を確認します。
権利金の取引慣行がない大半の地域は評価額が0円になる
全国の大半の地域では、借家権に財産的価値を認めず、相続税評価額は０円として扱います。
この取扱いの根拠は、国税庁の財産評価基本通達94です。
同通達では、借家権の取引慣行がない地域においては借家権の価額を評価しない（＝０円）と定めています。
ここでいう、「取引慣行」とは、家屋の賃貸借契約時に権利金（返還されない一時金）を授受する慣行のことです。
現在、日本国内において、一般的な住宅の賃貸で権利金を授受する地域はほとんど存在しません。
つまり、被相続人が一般的な賃貸アパートやマンション、借家に住んでいた場合、借家権を相続財産に計上する必要は基本的にありません。
取引慣行がある一部の地域のみ財産として評価額を計算する
極めて限定的ではありますが、国税庁が借家権の取引慣行を認めている一部の地域では、借家権を財産として評価額を計算し、相続財産に加算します。
この場合の計算式は以下のとおりです。
借家権の評価額 ＝ 建物の自用家屋としての評価額（固定資産税評価額） × 借家権割合（30%） × 賃貸割合
例えば、建物の固定資産税評価額が2,000万円で、その地域に取引慣行がある場合は、2,000万円 × 30% × 100% ＝ 600万円が借家権の評価額となります。
（建物全体を１人が借りている＝賃貸割合100%の場合）
ただし、実務上このような取引慣行が認められる地域は現在ほぼ見られず、一般的な住宅の相続では該当しないケースがほとんどです。
自分の地域に取引慣行があるか判断に迷う場合は、管轄の税務署や税理士に確認するのが確実です。
【被相続人が貸主】貸家と貸家建付地の相続税評価額の計算方法は？
被相続人が所有するアパートを他人に貸していた場合、建物（貸家）と土地（貸家建付地）それぞれの評価額を減額できます。
具体的な計算式と割合の設定方法を解説します。
貸家建付地に該当すると、相続税評価額を減額できます。計算式やケース別の計算例、注意すべきポイントを解説しています。
建物の評価額は借家権割合と賃貸割合を用いて減額する
部屋貸しをしているアパートを含め、他人に貸している建物（貸家）の相続税評価額は、自用家屋としての評価額から借家権に相当する価額を差し引いて計算します（財産評価基本通達93）。
計算式は以下のとおりです。
貸家の評価額 ＝ 固定資産税評価額 ×（１ − 借家権割合 × 賃貸割合）
- 前提：固定資産税評価額5,000万円、借家権割合30%、全室貸出中で賃貸割合100%
- 計算：5,000万円 ×（1 − 0.3 × 1.0）＝ 5,000万円 × 0.7 ＝ 3,500万円
- 結果：自用家屋として評価した場合と比べて1,500万円の減額
このように、同じ建物でも自分で使っている場合と人に貸している場合では、相続税評価額に大きな差が生まれます。
なお、借家権割合は国税庁の財産評価基本通達により全国一律30%と定められています。
この割合は、借主の居住の安定性を保護する観点から、建物の自用価値に対して借主の権利が占める割合を類型的に定めたものです。
最新の借家権割合や借地権割合は、国税庁のホームページで公開されている財産評価基準書や路線価図で確認ができます。
参考：第3章 家屋及び家屋の上に存する権利｜国税庁
財産評価基準書｜国税庁
土地の評価額は借地権割合も乗じて計算する
借家権割合30%の効果は建物だけにとどまりません。
他人に貸している建物の敷地である所有土地（貸家建付地）の相続税評価額にも、借家権割合が減額要素として組み込まれます。
建物（貸家）の評価では「固定資産税評価額 ×（１ − 借家権割合 × 賃貸割合）」のみで減額幅が決まりましたが、土地（貸家建付地）の評価では更に借地権割合を乗じる点が異なります。
計算式は「自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」です。
- 前提：自用地評価額１億円、借地権割合60%（路線価図の記号「D」に該当）、借家権割合30%、賃貸割合100%
- 計算：1億円 ×（1 − 0.6 × 0.3 × 1.0）＝ 1億円 × 0.82 ＝ 8,200万円
- 結果：自用地として評価した場合と比べて1,800万円の減額
このように、借家権割合30%は借地権割合と組み合わせることで、土地の評価額を引き下げる効果が生じます。
減額幅は借地権割合によって異なり、一般的な住宅地で多い借地権割合60%（D）～70%（C）の地域ではおよそ18～21%、借地権割合が30%（G）の地域では９%にとどまります。
固定資産税評価額の調べ方
貸家の計算式に登場する「固定資産税評価額」は、以下の方法で確認できます。
- 固定資産税の納税通知書に同封される「課税明細書」： 毎年４～６月頃に届く納税通知書に添付されており、「価格」又は「評価額」の欄に記載されています。
- 固定資産評価証明書： 市町村等の窓口で取得できます。
相続人であれば被相続人名義の不動産についても請求可能です。 - 固定資産課税台帳の閲覧： 市町村等の窓口で、所有する不動産の評価額を閲覧できます。
計算を行う際は、相続開始年分（被相続人が亡くなった歴年）の固定資産税評価額を使用してください。
一時的な空室であれば賃貸しているものとして計算できる
貸家や貸家建付地の計算式に登場する「賃貸割合」は、借家権割合30%の効果がどこまで及ぶかを決める要素です。
賃貸割合とは、建物の各独立部分（各部屋）の床面積の合計うち、相続開始時点で実際に賃貸されている部分の床面積の割合を指します。
計算式は以下のとおりです。
賃貸割合 ＝ 賃貸されている各独立部分の床面積の合計 ÷ 各独立部分の床面積の合計
- 前提：各室の床面積が同じ（各25㎡）で、８室が入居中、２室が空室
- 計算：（25㎡ × 8室）÷（25㎡ × 10室）＝ 200㎡ ÷ 250㎡ ＝ 80%
この場合、貸家の評価額の計算式は「固定資産税評価額 ×（１ − 0.3 × 0.8）＝ 固定資産税評価額 × 0.76」となり、全室入居の場合（１－ 0.3 ＝ 0.7）と比べて減額幅が小さくなります。
ただし、相続開始時に空室となっている部屋でも「一時的な空室」と認められる場合、賃貸しているものとして賃貸割合に含めることができます。
一時的な空室と判断されるための主な要件は以下のとおりです。
- 相続開始前から継続的に賃貸されてきた実績があること
- 退去後速やかに新たな入居者の募集が行われていること
- 空室の期間が相続開始の前後を通じて一時的であること
- 相続開始後に一時的ではない期間、空室のまま放置されていないこと
実務上、「一時的」の範囲は個別事情によって判断が分かれるポイントです。
例えば、退去から３か月程度で募集活動を継続していたケースでは認められる場合がありますが、半年以上放置していた場合は認められない可能性が高くなります。
空室がある状態で相続が発生した場合は、募集開始日が分かる資料（不動産会社との媒介契約書や募集広告など）を保管しておくことが重要です。
なお、アパート一棟を不動産会社等に貸し付けるサブリース契約（棟貸し）を締結している場合は、仮に空室があっても賃貸割合を100%として計上できるという強みがあります。
参考：No.4614 貸家建付地の評価｜国税庁
貸家建付地の評価における一時的な空室の範囲｜国税庁
賃貸アパートなどの貸家（貸付用不動産）を活用した相続税対策のメリットと注意点は？
賃貸アパートなどの貸家（貸付用不動産）を活用した相続税対策には評価額を引き下げる効果がある一方で、実務上のリスクも存在します。
導入前に把握すべきポイントを整理します。
現金で相続するよりも貸付用不動産の方が評価額を抑えられる
現金や預金などの金融資産を賃貸アパートなどの貸付不動産に組み替えることで、相続財産の評価額を大幅に引き下げることができます。
評価額が下がる仕組みを段階的に見てみましょう。
- 現金 → 建物を建築： 現金１億円は相続税評価上もそのまま１億円ですが、建物を建築すると固定資産税評価額で評価されます。
固定資産税評価額は、総務省が定める固定資産評価基準に基づき再建築価格から経年減価を反映して算出され、新築時点でも建築費用の５〜７割程度に収まるのが一般的です。 - 自用建物 → 貸家として運用： 更に他人に貸すことで、貸家としての評価減（借家権割合30%の控除）が適用されます。
6,000万円 ×（1 − 0.3）＝ 4,200万円です。 - 土地も貸家建付地として評価減： 建物だけでなく、その敷地も貸家建付地として約18～21%の評価減を受けられます。
このように、現金１億円がそのまま１億円と評価されるのに対し、貸付用不動産に組み替えれば建物だけでも評価額が半分以下になることも珍しくありません。
そして、その敷地である土地についても、貸家建付地として、土地の自由度が奪われる反面、その評価額は大幅に引き下げることができます。
なお、この点について、令和８年度税制改正で貸付用不動産の評価方法の見直しがあり、令和９年１月１日以後における相続では、被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額（※）に相当する金額によって評価するのが原則となります。
詳細は、令和９年１月１日以後に国税庁から通達が出る予定です。
経過措置もあり、通達も発遣されておらず、詳細は割愛します。
（※）課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとするとされています。
（注）「貸家」とは、財産評価基本通達における評価上の用語であり、貸付用の建物を指します。
税制改正では、土地も含めて「貸付用不動産」と称しています。
賃貸物件や賃貸アパートなどとの表現もありますが、本記事での意味合いは同じです。
建物と土地を区別する必要があるときには、建物とその敷地などの表現を使用しています。
小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）で更に減額できる可能性がある
被相続人が貸付用不動産を所有し、賃貸事業を行っていた土地については、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」のうち、「貸付事業用宅地等」の区分が適用される可能性があります。
この特例が適用されると、貸家建付地の評価額から更に200㎡までの部分について50%分相当の評価額が減額されます。
例えば、先ほどの計算例で貸家建付地の評価額が8,200万円（敷地面積200㎡以内）だった場合に特例が適用されれば、その全体に50%減額が適用され、評価額は4,100万円まで下がります。
敷地面積が200㎡を超える場合は、200㎡までの部分のみが減額対象となり、超過部分は減額されません。
ただし、この特例の適用には以下のような要件があります。
- 相続開始前３年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等でないこと
- ただし、被相続人等が相続開始日まで３年を超えて事業的規模（いわゆる「５棟10室基準」）の貸付事業を営んでいた場合は、３年以内に供した宅地等にも適用可能
- 相続税の申告期限まで、相続人がその土地を保有し、貸付事業を継続していること
要件の充足判断は専門的な知識が必要なため、適用を検討する場合は税理士に相談することをおすすめします。
例えば、９室の場合に事業的規模と言えるのかなどが考えられます。
参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁
親族へ無償で貸す使用貸借の場合、評価額が減額されない
親族などに家賃を支払わずに無償で家を貸している使用貸借の場合、借家権割合を用いた貸家としての評価額の減額はできません。
使用貸借は民法上の無償契約であり借主の権利が極めて弱く、貸主が自由に建物を返還請求・処分できる状態にあると認められるためです。
なお、「無償」とは家賃を一切受け取らない場合に限らず、固定資産税相当額程度の負担しか求めていない場合も税務上は使用貸借と判断されます。
近隣相場と比べて著しく低い賃料しか収受していないケースも同様に評価額の減額が認められない場合があるため、親族間の賃貸では賃料設定に注意が必要です。
空室リスクや修繕費などのランニングコストを事前に考慮する
貸家を活用した相続税対策は、評価額を減額できるメリットが大きい反面、アパート経営（不動産賃貸業）としての事業リスクが伴います。
空室が続けば賃貸割合が下がって、相続発生時に十分に評価額を減額できないばかりか、想定していた家賃収入が少なくなってしまい、修繕費や固定資産税などのランニングコストの支払が重くのしかかってしまいます。
特に、築年数が経過した物件では、大規模修繕や設備更新の費用が発生するため、相続税の節税効果だけでなく、長期的な収支シミュレーション（損益計算だけでなく、キャッシュフローを含みます。）を踏まえた事業判断が重要です。
「相続税対策になるから」という理由だけで賃貸アパートを建築し、立地や需要を十分に調査しなかった結果、空室が埋まらず、借入金の返済に窮するケースも実務では見受けられます。
節税効果と事業収支の両面から総合的に判断しましょう。
複雑な不動産の相続税評価を専門家に依頼すべきケースは？
賃貸アパートなどの賃付用不動産を含む相続税申告は、計算や特例の適用判断に専門的な知識が求められます。
税理士や不動産鑑定士のサポートが有効なケースを解説します。
複数の貸付用不動産があり自力での評価計算が難しい
複数の賃貸アパートや賃貸マンションなどの貸付用不動産を所有している場合、物件ごとに借地権割合や賃貸割合を確認して計算する必要があるため、自力での評価額計算はミスが起こりやすくなります。
特に、土地の形状がいびつな場合や間口が狭い土地、高低差がある土地などでは、不整形地補正率や奥行価格補正率といった減額要素を見落としやすく、結果として本来納付の必要のない税金まで申告してしまうリスクがあります。
逆に、減額要素を適用しすぎてしまうと、税務調査で否認され追徴課税を受ける可能性もあるため、専門家への依頼が適しています。
一時的な空室の判断や特例適用を確実に行いたい
相続開始時の空室が一時的な空室に該当するかどうかの判断や、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の適用要件の確認は、税務署との見解の相違が生じやすい論点です。
実務では、「退去後２か月で募集はしていたが入居者が決まらなかった」、「相続開始日の翌日に新規入居者が決まった」など、境界線上のケースが少なくありません。
要件を満たしていることを客観的に証明する資料（媒介契約書、募集チラシ、入退去の時系列記録など）の収集や申告書の作成は、実務経験が豊富な税理士に任せることで、安全かつ確実に処理を進められます。
土地評価や鑑定に強い専門家に依頼し適正に減額したい
不動産の相続税評価は、依頼する専門家のノウハウによって最終的な評価額が大きく変わることがあります。
路線価方式による画一的な評価だけでは、土地の個別事情（高低差、騒音、日照阻害、不整形など）を十分に反映できず、本来よりも高い評価額で申告してしまうケースがあるためです。
担当する税理士の不動産への理解度や経験によって、評価額に大きな差が出やすい分野です。
路線価方式だけでは反映しきれない個別事情がある場合は、税務にも精通した不動産鑑定士による相続税評価のための鑑定評価を取得し、鑑定評価額で申告するほうが適正な減額につながるケースもあります。
まとめ
借家権の相続税評価は、被相続人が建物の借主か貸主かによって計算方法や適用ルールが大きく異なります。
本記事の重要なポイントは以下のとおりです。
- 被相続人自身が家を借りていた場合（借主の場合）、大半の地域では借家権の評価額は０円になる
- 被相続人が所有するアパートなどを貸していた場合（貸主の場合）、建物の評価額から借家権割合（全国一律30%）を差し引いて減額する
- 賃貸アパートなどの貸家の敷地（貸家建付地）は借地権割合と借家権割合を用いて、土地の評価額を減額する
- 一時的な空室要件を満たせば、空室部分も賃貸しているものとして計算できる
- 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）が適用されれば、200㎡まで50%の更なる減額が可能
- 親族への無償貸与（使用貸借）は、貸家としての評価額の減額の対象外となる
不動産の評価額の減額要素を正しく適用し、適正な相続税申告と納税額の負担軽減につなげてください。
不動産の適正な相続税評価はフジ相続税理士法人にご相談ください
借家権をはじめ、アパートなどの賃貸不動産が絡む相続税評価は非常に複雑です。
土地の形状や周囲の状況など、書面上だけでは判断しづらい個別要素が評価額を左右するため、専門家による見極めが重要になります。
フジ相続税理士法人は、相続税と不動産の実務に特化しており、税理士と不動産鑑定士が密に連携して業務にあたる体制を整えています。
詳細な現地調査に基づき、多角的な視点から不動産の適正な評価を行うことで、見落としがちな減額要素を的確に把握し、スムーズな申告をサポートします。 借家権の相続税評価に関する疑問や、不動産相続での適正な申告に向けたアドバイスをご希望の方は、お気軽にご相談ください。
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