相続税対策(生前対策をお考えの方へ)

相続不動産有効活用サポート

土地

土地の有効活用とは、その効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法(最有効使用)で活用することです。

土地の最有効使用は、その土地の属する地域の特性、位置・規模・形状・環境等で、異なります。従って、不動産鑑定士は、市場参加者の観点から、地域分析・個別分析を通じて、「マンション用途」「戸建住宅用途」「店舗用途」「事務所用途」「駐車場用途」等の最有効使用を判定します。

ここで、不動産鑑定士が「地上3階建て共同住宅」を最有効使用と判定したとします。しかし、地上3階建ての共同住宅といっても、デザイン・構造・間取り・設備等でその効用は大きく変わります。

このため、建物の専門家であるハウスメーカー・工務店・建築士事務所等にプランニングを依頼する必要性が出てきます。それも、1社より2社、2社より3社からプランニングを行った方が、異なる観点からの提案を見比べることでき、更に最有効使用の精度を高めることが出来ます。

従って、フジ総合グループの提案する土地の有効活用は、まず不動産鑑定士が土地の最有効使用を判定した上で(事業採算性が成立たない場所では、何も建てないという提案もあり得ます。)、適切と思われるハウスメーカー等を原則3社選択して、各々プランニングを行ってもらいます。

弊社は、どこにも属さない中立公正な立場で、税金(相続税・所得税・固定資産税等)と不動産(事業採算性・リスク等)の両面から、お客様の判断のサポートをさせて頂きます。

なお、建築する建物用途は、共同住宅のみでなく、賃貸戸建住宅、サービス付高齢者向け住宅、貸店舗、貸倉庫等、多種多様で有り、もちろんお客様のご要望も最大限取り入れさせて頂きます。

建物及びその敷地

建物及びその敷地の有効活用も、その効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法(最有効使用)で活用することです。

建物の最有効使用は、土地と異なり現実の建物を所与とすることから、現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、更地としての最有効使用を実現するために要する費用等を勘案する必要があるため、建物及びその敷地と土地の最有効使用の内容が必ずしも一致しません。

また、現実の建物の用途等を継続する場合の経済価値と建物の取壊しや用途変更等を行う場合のそれらに要する費用等を適切に勘案した経済価値を十分比較考量することが必要があるため、建物及びその敷地の最有効使用は、

  1. 現状の用途を継続
  2. 用途変更(リノベーション)等
  3. 建物取壊し

が最有効使用となります。

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