広大地評価意見書作成

その広大地評価、諦めるのはまだ早い!
広大地評価は、評価者の経験やノウハウにより価額に差が出るだけではありません。
税務署に認められるか否かも大きく変わります!
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広大地評価の改正案について国税庁が意見公募を開始

平成29年6月22日に財産評価基本通達の一部改正に関するパブリックコメント(意見公募)が掲示されました。これには広大地評価の見直しが含まれています。

広大地評価の規定が見直されることは今年度の税制改正大綱で明らかにされ、大綱上は「広大地の評価について、現行の面積に比例的に減額する評価方法から、各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直すとともに、適用要件を明確化する」と記述されていました。

「形状・面積に応じた補正率がどのようなものになるか」「適用要件がどこまで明確化されるか」が焦点となっていましたが、この度の改正案の提示によりその内容のおおよそがわかってきました。

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広大地のイメージ

こんな事例で悩んだことはありませんか?

事例① 角地にある土地

対象土地は角地に面した整形な土地です。周囲には分譲戸建住宅が多く見られる等、広大地評価における環境要件は満たしていると見受けられました。しかし角地での広大地評価を検討する際の最大の問題は、「開発行為を行うとした場合、公共公益的施設用地として道路等の潰れ地(開発道路)が生じる」という要件を明らかに満たすか否か判断が難しい点にあります。そのため、角地での広大地評価を断念してしまう場合は少なくありません。

今回の問題は、鑑定評価の観点から検証することで解決することができます。なぜなら、問題のポイントは「潰れ地を生じさせなくとも開発が可能か否か」ではなく、「どのような開発方法がより経済的合理性を有しているか」という点であるためです。そこで、開発道路を入れずに宅地分譲した場合(開発想定図A)と、開発道路を入れて宅地分譲した場合(開発想定図B)の両方を想定し、鑑定評価の観点から比較検証を行いました。

その結果、潰れ地を生じさせるBの方が整形地が多く、市場流通性が高いと考えられました。こういった点から、より経済合理性のある開発はBであると判断できたため、広大地評価を適用しました。

事例② 市街化調整区域の土地

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域であるため、原則として、一定のもの(周辺地域住民の日常生活用品の店舗や農林漁業用の一定の建築物などの建築の用に供する目的など)以外は開発行為を行うことができない区域です。そのため、市街化調整区域内の宅地では通常、広大地の評価を行うことはできません。そのため、どれほど広大な土地であっても市街化調整区域に存する土地は広大地評価を検討しない場合が少なくありません。

しかし、国税庁の質疑応答事例では下記のように、場合によっては広大地評価が妥当であると回答しています。

「都市計画法の規定により開発行為を許可することができることとされた区域内の土地等(例えば、都市計画法第34条第11号の規定に基づき都道府県等が条例で定めた区域内の宅地)で、都道府県等の条例の内容により戸建分譲を目的とした開発行為を行うことができる場合には、市街化調整区域内の宅地であっても広大地の評価における他の要件を満たせば広大地の評価を行うことができます。」(平成27年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成)

従って、まずは現地調査や役所調査を行い、上記の要件に該当する土地であるかどうかを丁寧に調べることが重要となります。今回のケースも同様に都道府県が条例で定めた区域内の宅地であったこと等の理由から、広大地評価が妥当とであると判断しました。

事例③ マンションと戸建てが混在する環境の土地

対象土地は1,000㎡以上の地積を有し、奥行き距離が相当程度ある畑です。幹線道路沿いにあり、周囲にはマンションやアパートも散見される等、現地調査や役所調査だけでは広大地評価が妥当であるか否か判断しかねる場所です。さらに駅からの距離等、環境からも判断しにくい場合は、広大地評価を断念してしまう場合が少なくありません

このような場合は鑑定評価の観点から最有効使用を検討することで、広大地評価が妥当であるか否かを判断することができます。今回の場合は鑑定評価の手法を用い、マンションと戸建分譲の両方を想定し、どちらがより高い収益性を実現できるのか検討しました。その結果、戸建分譲を想定した方がより高い収益性が見込まれたため(即ち戸建分譲素地が最有効使用であると判断したため)、広大地評価を適用しました。

フジ総合鑑定の広大地評価意見書が選ばれる理由

広大地評価適用実績 3年間で900件以上
信頼の実績と豊富なノウハウ

フジ総合鑑定は、相続税土地評価に強い不動産鑑定士事務所として数多くの広大地評価を行ってきました。他の事務所で断られてしまうような難しい案件を通した実績も多数。一度否認が決定した広大地評価であっても、国税不服審判所まで交渉を重ねることで是認に導いた実績もございます。諦める前に一度ご相談ください。

全国の税務署との交渉実績も多数

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これまで北は北海道、南は沖縄まで全国の税務署と交渉したノウハウで、遠方のご依頼にも万全な対応をいたします。
広大地評価を検討すべき土地が全国に複数ある場合もお気軽にご相談ください。

納品期限のご相談にも柔軟に対応

納品期限のご相談など、ご都合に合わせて柔軟な対応が可能です。
広大地評価の無料診断後にご要望を考慮したお見積りをお出ししますので、費用にご納得いただいた上でご依頼いただけます。

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株式会社フジ総合鑑定
代表取締役・不動産鑑定士  藤宮 浩 (ふじみや ひろし)

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よくあるご質問

Q. 提出期限まであまり時間がないのですが、対応してもらえますか?

A. はい。難易度にもよりますが、できる限りご要望にお応えしております。
広大地評価意見書の作成には概ね1か月をいただいておりますが、最短3日で作成した実績もございます。お気軽にご相談ください。

Q. 遠方ですので、メールや郵送のやり取りで広大地評価意見書の作成を依頼することはできますか?

A. はい。できます。お気軽にお申込みください。
なお、広大地評価意見書作成の正式な契約に関しては郵送でのやり取りとなります。

Q. 現地調査の際は税理士側の担当者を同行させたいのですが、連絡をもらえますか?

A. はい。もちろんです。弊社のスタッフが勝手に現地調査を行うことはありません。
必ず事前にご連絡いたしますので、ご安心ください。

Q. 広大地評価意見書の作成後、それに関する説明をお客様に直接してもらうことはできますか?

A. はい。ご要望に応じ直接ご説明いたします。お気軽にお申しつけください。

Q. 意見書を作成すれば、広大地評価は100%是認されるのですか?

A. 残念ながら、数多くのノウハウを持つ弊社であっても「100%通ります」と断言することはできません。
しかし説得力のある根拠をわかりやすく提示することで税務署も安心して広大地を認めやすくなりますので、「転ばぬ先の杖」として意見書の作成をお勧めしております。

ご相談無料!全国対応いたします。
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相続・不動産問題に特化した税理士と不動産鑑定士がそれぞれの専門知識や経験・ノウハウを活かし、お客様目線でのサービスをご提供いたします。まずはお気軽にご相談ください。
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