あなたの土地は大丈夫?
還付になりやすい土地5分チェック

1 稲荷や地蔵尊が建っている土地

減価割合原則100%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が100万円だった場合、0円に。

旧家のお宅では、庭などに信仰の対象となっている稲荷や地蔵尊、庚申塚などが建っていることがあります。これら構築物の敷地は、原則、非課税財産として相続税がかかりません。

2 道路面より低い土地

減価割合10%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、2,700万円に。

道路より低い位置に宅地があり、周辺の宅地に比べて利用に不便が生じていると考えられる場合、その不便を考慮して減額を適用することが可能です。

3 色々な使われ方をしている土地

減価割合 個々の土地の状況により異なる

相続税における土地評価は、筆によらず、一体で利用されている範囲を定めて行います。範囲の指定をどのようにするかによって、減額可能性が生じます。

4 道路に接していない土地、道路に接していても間口が2m未満の土地

減価割合 個々の土地の状況により異なる

公的な道路に接していない土地や、接していても間口が2m未満の土地などは、基本的に建物建築が認められないため、相続税でも評価額が大幅に下がる場合があります。

5 細い道路や未舗装道路にのみ接している土地

減価割合 個々の土地の状況により異なる

土地が接する道路が、実は建築基準法で認められていないただの通路(法定外道路)である場合があります。このような通路に路線価がついていた場合、注意が必要です。

6 道幅4m未満の道路に接する土地

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、900万円に。

減価割合70%

道幅4m未満の道路に接する土地は、防災などの観点から、建て替えや増築の際に土地の一部を道路として提供しなければならないことがあります。道路として提供する部分は、将来的には利用できなくなる土地ですので、このことを考慮して70%相当額を減額することができます。

7 登記簿と実際の面積とが異なる土地

減価割合 公簿地積と実測面積との差により異なる

登記上の面積よりも実際の面積の方が大きいことを「縄延び」、小さいことを「縄縮み」といい、畑や田んぼ、山林、またはもともとこのような利用をされていた土地が開発され、分筆された宅地などによく見られます。

縄縮みしている土地は登記上の面積で評価すると過大な評価に直結するため、登記簿の面積を鵜呑みにせず、実際に面積を測量して現況を把握することが重要です。

8 広い土地(広大地評価、地積規模の大きな宅地の評価に該当する土地)

2017年12月31日以前に相続が起こった方 減額割合 最大で65%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が1億円だった場合、3,500万円に。

相続した土地が広い土地で、一定の要件を満たすものは、評価額が大幅に下がる可能性があります。 広い土地に適用できる減額要素として、2017年までに発生した相続では「広大地評価」、2018年以降に発生した相続については「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。「広大地評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」は要件が異なるため、適用できるかどうかの判断を見誤らないことが重要です。

2018年1月1日以降に相続が起こった方
減額割合 最大で36%程度(規模格差補正率のみ考慮)

減額要因を考慮する前の土地の評価額が1億円だった場合、6,400万円程度に。

相続した土地が広い土地で、一定の要件を満たすものは、評価額が大幅に下がる可能性があります。 広い土地に適用できる減額要素として、2017年までに発生した相続では「広大地評価」、2018年以降に発生した相続については「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。「広大地評価」と「地積規模の大きな宅地の評価」は要件が異なるため、適用できるかどうかの判断を見誤らないことが重要です。

9 敷地内にがけや傾斜がある土地

減価割合 がけ地のある方位、面積によって最大47%

宅地の一部にがけや傾斜など、通常の利用ができない部分がある場合、評価額が下がる可能性があります。減額割合は、その部分のある方位や面積などにより異なります。

10 騒音や震動がある土地

減価割合 10%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、2,700万円に。

線路や交通量の多い道路などに近く、騒音や震動があり、付近に比べて利用価値が著しく低下していると認められる宅地は、評価額が下がる可能性があります。

11 墓地に隣接する土地、悪臭のする土地など

減価割合 10%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、2,700万円に。

墓地や工場等の嫌悪施設に隣接していることを理由として、不動産価格に影響があると考えられる宅地については、周辺の宅地に比べて利用価値が低下しているとして、評価減が認められる場合があります。

12 高圧線が通っている土地

減価割合 基本的に30%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、2,100万円に。

土地の上空に高圧線が通っている場合、建物の建築などに制限が生じることから、減額できる可能性があります。

13 地下にトンネルが通っている土地

減価割合 30%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、2,100万円に。

地下鉄や高速道路の地下トンネルが土地の下を通っている場合、土地利用に制限が生じることから、制限を受ける部分について減額することが認められています。

14 賃貸アパートや貸家の敷地

減価割合 借地権割合、賃貸割合により異なる

自己所有の土地に自己名義の建物を建てて第三者に賃貸している場合、その土地は「貸家建付地」として評価額が下がります。賃貸物件の各戸のうち、相続開始時に空室だった部分についてはこの減額ができませんが、退去後、速やかに入居者の募集が行われていたなど、空室が一時的と認められる場合には、引き続き、賃貸されていたものとして減額が認められることがあります。

15 いびつな形の土地、間口の狭い土地、奥行きがある土地

減価割合 最大40%(不整形地補正率のみ考慮の場合)

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、1,800万円に。

いびつな形の土地や、道路から通路を通って奥に入る旗竿のような形状の土地などは、整った形の土地に比べて使い勝手が悪いため、評価額が下がります。
また、一見すると整形に見える土地でも、道路に対して斜めに接している場合は相続税では「いびつな形の土地」として認識され、評価額が下がることがあります。

16 道路との間に水路がある土地

減価割合 水路部分の面積や橋部分の幅員などにより異なる

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、1,800万円に。

土地と道路との間に川や水路があり、橋や暗渠(あんきょ)により出入りしている場合などは、評価額が下がることがあります。

17 私道として使われている土地

減価割合 30%もしくは100%

減額要因を考慮する前の土地の評価額が1,000万円だった場合、700万円もしくは非課税に。

人々の通行のために利用されている私有地(私道)には、大きく分けて不特定多数の人が利用する公共性の高いものと、その周辺の住人など特定の人だけが利用するものの2種類があり、通行状況によって減価が認められています。

18 都市計画道路や公園になる予定の土地

減価割合 1%から50%(地区区分や容積率などにより異なる)

相続財産である土地が、国や自治体等が定める都市計画施設の予定地にかかる場合、収用されるまでの長期にわたり土地利用が制限されることから、土地に生じる不便に応じて、減価することが認められています。

19 土壌汚染のある土地(ガソリンスタンド、クリーニング店、化学工場など)

減価割合 浄化・改善費用の80%相当額

ガソリンスタンドなどの敷地は地中に有害物質を蓄積していることがあります。 また、宅地分譲の過程で生じた建築ガラ(建築廃材や産業廃棄物といったもの)が宅地に不法に埋設されることもあります。健康被害防止の観点から、このような土地では、調査や有害物質の除去等の対応が行われますが、原則、こうした対応にかかる費用は所有者が負担しなければなりません。 調査や浄化改善の費用が高額になることも多いため、相続税でこのような土地を評価するときは、土壌汚染の浄化にかかる費用を控除することが認められています。

20 歴史的な遺物などが埋まっている土地(埋蔵文化財包蔵地)

減価割合 発掘調査費の80%相当額

長い歴史を持つわが国では、古い時代の建物や生活用品が土中に埋まっていて、その上に住宅などが建設されることがあります。こうしたもののうち、文化的に価値があるものについては「埋蔵文化財」の指定を受け、自治体がそれらが埋まっていると考えられる箇所を把握し、「周知の埋蔵文化財包蔵地」として管理しています。「周知の埋蔵文化財包蔵地」の範囲内に土地を所有している場合、土木工事などを行う際に届け出が必要となったり、調査のための費用を原則、所有者が負担しなければならなかったりといった制約があるため、不動産価値に影響があると考えられる部分について、減価を行うことが認められています。

21 市街地にある農地

減額割合 その農地を宅地化するのに必要な宅地造成費相当額

都市部にある農地は、宅地として評価した金額から、その農地を宅地に転用するための費用(宅地造成費)を差し引いて評価額を求めます。相続税では、農地を宅地に転用するための工事方法とそれにかかる費用がいくつか想定されており、現地調査を行い、どのような工事が必要になるか、その費用はいくらぐらいになるのかを見極めることが重要です。

22 生産緑地

減価割合 5%(相続開始時点の主たる従事者が被相続人の場合)

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、2,850万円に。

都市部の農地の中には、自治体から「生産緑地」の指定を受けているものがあります。 生産緑地は解除等に一定の手続きを要することから、このことを考慮し、減額が認められています。

23 市街地にある山林

減価割合 その土地の状況により異なる。
宅地転用が見込めない場合、90%以上となることも

市街地にある山林(市街地山林)は、その山林が宅地であるとした場合の価額から、その山林を宅地に転用するためにかかる宅地造成費を控除して評価額を求めます。
また、急傾斜であることなどを理由として宅地造成が見込めない場合は、近隣の「純山林」の価額をもとに評価し、この場合、評価額が大幅に下がります。

24 市街化調整区域の資材置き場や駐車場

減価割合 最大50%
(市街化の影響度によるしんしゃく割合のみ考慮した場合)

減額要因を考慮する前の土地の評価額が3,000万円だった場合、1,500万円に。

市街化調整区域にある雑種地(資材置き場や駐車場など)は、市街化がどれほど進んだ地域か、その土地に建物を建築する場合にどのような制限が課されるかによって、評価額が変わります。