相続税申告で失敗しない
地主様・不動産オーナー様の税理士選び7つのポイント

1. 相続と不動産の両方に強い

2. 不動産鑑定士が常駐している（時価評価の検討ができる）

3. 複数の遺産分割案を
出してくれる

4. 税務調査対策が万全

5. 顧問税理士と連携できる

6. 相続した不動産について
相談できる

7. 費用は「報酬＋税額＋サービス内容」で考える

1. 相続と不動産の両方に強い

「相続税申告の段階では財産の内容は変えられないから、どこに依頼しても相続税額は同じ。」
とお考えではありませんか？
実は、評価のやり方次第で、相続税の計算の基となる財産評価額は変わってきます。なかでも土地は、個別性が強く、金額も大きいため、財産評価額の差は大きくなりがちです。
事実、土地の評価は「10人の税理士が行うと10通りの評価額が出る」と言われているほど複雑で、税理士にとっても難しい分野です。
地主様・不動産オーナー様が相続税を申告される際は、相続に強いというだけでなく、不動産に強いという点にも着目して、税理士事務所を選ぶことが重要になってきます。

具体的な見分け方は次の3つです。

相続と不動産の両方に特化した税理士事務所の見分け方

2. 不動産鑑定士が常駐している（時価評価の検討ができる）

時価評価の検討で評価額をさらに抑えられる場合も

相続税法第22条によると、「相続により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における『時価』である」とされています。
不動産の時価とは、売り急ぎのない状態で「実際に売れる価額」をいいますので、その解釈に従うと、相続が発生するたびに売却を検討しなければなりません。
それは現実的ではないため、国税庁では、「財産評価基本通達」という財産評価のガイドラインを制定し、「財産評価基本通達にのっとり評価したものを時価とみなす」とし、これにより画一的で迅速な評価ができるようになりました。

ところが、個別性の強い不動産を画一的に評価することにより、問題が発生する場合があります。
一般に、相続税評価額は時価（公示価格）の80％程度の評価額となるように設定されているのですが、本来の時価はそれ以下だったというケースがときどき発生してしまうのです。
また、経済や環境などの変化で一時的に時価が下がることがありますが、税務署の対応が追い付かず、高いままの基準で計算することになる場合もあります。

このように、財産評価基本通達による価額を時価が下回る場合、不動産鑑定士による時価評価の観点を取り入れて評価を行うことが有利に働く場合があります。
さらに、それでも時価を反映しきれない場合は、不動産鑑定評価を検討することで評価額を抑えられる可能性もあります。

3. 複数の遺産分割案を出してくれる

家庭裁判所で扱われる相続に関するトラブルが増加していることをご存じでしょうか。
そこまで揉めごとが大きくなってしまうと申告期限（相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）までに遺産分割協議がまとまらず決着しないことが通常ですので、その場合は一度、法定相続分で分割したこととし、相続税を納めることになります。

この場合、「配偶者の税額軽減が適用できない」「小規模宅地等の特例が適用できない」「農地等の納税猶予が適用できない」等、税額を軽減する特例が適用できないことで、高額な相続税を納めなければならないという大きなデメリットが発生してしまいます。
もちろん本格的な紛争の調整となると、弁護士による解決となりますが、上記の理由から、遺産分割協議は相続人間で期限内にまとめる必要があります。

そんな時に、複数の遺産分割案があれば、具体的な数字で妥協案を見いだせるので、相続人だけで解決することも可能です。

4. 税務調査対策が万全

税務調査対策と実際の対応の両方を安心して任せられる税理士事務所選びを

国税庁によると、相続税の税務調査（実地調査）の割合は10％程度です。簡易な接触を含めると20％にも上ります。（国税庁ホームページより）特に資産の多い方は、税務調査が入る可能性が高くなるため、「入られてもおかしくない」と思っておいた方が無難でしょう。

そのため、事前の対策だけでなく、実際に税務調査が行われることになったときに、相続人の立場に立って適切に対応できる税理士事務所だと安心です。

「税務調査対策」というと、一般的には事前の対策を指し、税理士事務所では下記のような調査や検討を行うことになります。

このように、万全の対策を行ったとしても、税務調査の連絡が来ることはあります。特に、資産規模の大きな方は調査対象になりやすいことが、国税庁のデータにも現れています。
従って、資産規模の大きい地主様・不動産オーナー様は、調査に入られないための事前対策を行っているかどうかだけでなく、万が一入られても安心して任せられる事務所であるかどうかも検討すべきです。

例えば、当グループでは税務調査が入った際の調査の立ち会いは、原則無料としております。
また、訪問調査が行われる前の税務署との交渉、お客様との事前の打ち合わせにおける注意点や当日の流れの共有、調査後の交渉や資料の追加提出など、すべてお任せいただいております。

税務調査が行われたとしても、すべて任せられる事務所かどうかの検討もぜひ行ってください。

5. 顧問税理士と連携できる

資産の多くを不動産が占める場合、納税に苦労される方が多いため、「次の相続ではこんな思いはしたくない」と、相続対策に真剣に取り組まれる方は少なくありません。顧問税理士が相続対策に不慣れな時は、相続専門事務所に相続対策業務を依頼する地主様・不動産オーナー様もいらっしゃると思いますが、その際必要になるのが、税理士事務所間の「連携」です。

同族法人を所有されている場合、税理士事務所間で「連携」できていれば、無駄のない対策を行うことができます。
もし、税理士事務所同士が連携していない場合、そういった情報のやりとりをお客様自身で行う必要があるため、お客様の負担が大きく、対策がスムーズに進みません。

他の税理士事務所から業務依頼を受けている事務所はこういった連携に慣れていますので、ホームページに他事務所の税理士に向けた業務案内があるかどうかで、積極的に連携してもらえるかどうか予測することができます。

6. 相続した不動産について相談できる

遺産分割で「分けにくい」のが不動産の特徴だと前述しましたが、「相続した後にお金がかかる」のも不動産の大きな特徴です。
不動産を所有するということは、何もしなくても固定資産税や維持管理費がかかるということです。所有し続けることで想定外の出費とならないよう、相続した不動産の今後について、できるだけ早く検討しておくと安心です。

ところが、不動産の知識がないことで、何から手を付けたらいいのか分からず、維持管理費を支払いながら何年も放置してしまうということが少なくありません。そのような事態を避けるためにも、不動産のことも相談できる事務所を選んでおくことをおすすめします。

例えば当グループでは、相続した不動産の税全面のアドバイスだけでなく、中立公正な立場から不動産の売却や活用に関するアドバイスも行っております。（売却や活用ありきではないので、「何もしない」というアドバイスをさせて頂くこともあります。）
このように、相続した不動産の今後についても相談できる事務所を選ぶと、不動産を多くお持ちの方は安心です。

7. 費用は「報酬+税額+サービス内容」で考える

費用は総合的な視点で判断を

相続税申告を税理士に依頼する際の一般的な相場は、遺産総額の1％前後と言われています。
例えば、遺産総額が1億円だった場合の税理士報酬は100万円前後。5億円だった場合の税理士報酬は500万円前後が相場です。
相場の範囲内であれば問題ありませんが、各社の見積り額を比べると数十万円以上の差が出ていることはよくあります。価格差を考えるとリーズナブルな方が魅力的に思えますが、それだけで判断するのは危険です。

なぜなら、最終的にお客様が負担するのは「税理士報酬」と「納税額」だからです。もしも納税額が高額であれば、税理士報酬が安くても負担は大きくなってしまいます。
特に土地を多く相続する場合は、土地の評価次第で納税額に数百万円から数千万円の差が出る場合もありますので、予想される納税額と合わせて全体の費用負担を比較する必要があります。

また、お客様に合わせてどのようなサービスを提供してくれるのか、という点も重要です。
「とにかく相続税を抑えたい」と思う方が必要としているサービスと、「納税額を抑えつつ、揉めない分け方も提案してほしい」と思う方が必要としているサービスは違います。サービス内容をよく見比べて検討してください。

一般的にはこのような場合に費用が加算されます。

また、上記以外に事務所ならではのサービスもあります。
例えば、当グループは地主様や不動産オーナー様のお客様が多い事務所ですので、次のような独自のサービスを行っております。

このように、事務所によって提供するサービスが異なるため、無料相談で担当者から直接お話を聞いてみることをおすすめします。
そして、予想される納税額、受けられるサービスの質を総合的に見て、依頼先をじっくり検討してください。