フジ総合グループがご提供する不動産相続のための9つのサービス

当グループは相続に強い税理士と相続税土地評価に精通した不動産鑑定士が協働する、不動産をお持ちの方に最適な相続専門の事務所です。
適正な土地評価による相続税の圧縮と次の相続を見据えた遺産分割のアドバイスにより、後悔の残らない相続を実現します。

フジ総合グループがご提供する
不動産相続のための9つのサービス

お客様に寄り添う相談体制 お客様に寄り添う相談体制

後悔の残らない相続を実現するため、当グループでは、お客様とお話する時間を大切にしております。
例えば、ご家族全員が納得できる分割案を作成するため、何度もヒアリングを行い、先々の不動産活用や、ご家族の将来のことも視野に入れながら丁寧にすすめていきます。
また、土地の評価を行う際は、利用状況や周囲の様子などを漏れなく確認し、原則すべての土地について詳細な調査を行うことで、適正な評価額を算出することを可能とします。
そのほかにも、相続税申告を安心して進めていただけるよう、相続や不動産のお悩みにしっかりと寄り添い、丁寧にサポートいたします。

すべての土地を調査 すべての土地を調査

土地は個別性が強く、また評価額も大きいため、やり方によって相続税評価額の差は大きなものとなる場合があります。
当グループでは、原則すべての土地について相続税土地評価に精通したスタッフが事前調査、現地調査、役所調査を実施
評価額に影響を与える要因をあらゆる視点から隈なく洗い出し、適正な評価額を導き出すことで、相続税額を抑えます

事前調査

土地に関する資料とお客様へのヒアリングから、評価額に影響がありそうなポイントを調べ上げます。

資料の収集

固定資産税課税明細書、名寄帳、登記事項証明書(土地・建物)、公図、住宅地図、広域地図、路線価図、倍率表、地積測量図、建物図面、航空写真など

評価額に影響がありそうなポイントの洗い出し
  • お客様にヒアリングした利用現況と異なる地目はないか
  • 境界があいまいな場所はないか
  • 不整形な土地はないか(CADを利用した土地図面の検証など)
  • 周囲と比べて道幅が狭くなっている道はないか(セットバックの可能性)
  • 接道義務を満たしていそうか
  • 敷地内にお稲荷さんなどの祠や社はないか
  • 近くに騒音の原因になるものや墓地、高圧線といった価値に影響を与えるものはないか

など

現地調査

事前調査でリストアップした事項を中心に、実際に調査道具を用いて調査します。
悪臭や騒音なども減額の要因となるため、注意深く状況を探ります。

調査道具を使用します
(道具例)
  • スチールメジャー

    スチールメジャー

  • 巻き尺

    巻き尺

  • ウォーキングメジャー

    ウォーキングメジャー

  • レーザー距離計

    レーザー距離計

  • 三角スケール

    三角スケール

  • 騒音計

    騒音計

調査事項
  • 境界標を探して土地の境界を確認する
  • 実際の利用状況を確認する
  • 対象土地の間口距離や奥行き距離を計測する
  • 接している道路の幅員を計測する
  • 道路と土地の高低差、段差、傾斜を計測する
  • 高圧線、墓地、悪臭の原因となるもの、振動、騒音はないか確認する
  • 地面の凹凸、雑草や樹木の状態を確認する

など

役所調査

道路課、都市計画課、建築指導課、開発指導課、文化財課など、複数の課を横断的に調査し、必要な情報を収集します。
専門用語が飛び交うため、都市計画法や建築基準法、道路法、農地法など、不動産に関する様々な知識が必要です。

調査項目例
道路課 道路法上の道路の確認、道路台帳の取得
都市計画課 区域区分、用途地域、容積率、建ぺい率、都市計画施設の計画の有無
建築指導課 建築基準法上の道路の確認、セットバックの必要性、市街化調整区域に係る建築規制等の内容、建築計画概要書の取得
開発指導課 市街化調整区域で可能な開発の内容、開発指導要綱の取得、開発登録簿の取得

評価に影響がありそうな要因の検討

収集した情報を整理・検討し、土地評価に適用する要因を決定します。
評価は原則、国税庁の財産評価基本通達に基づいて行われます。

土地評価明細書の作成

文書・写真・図面などを使い、評価に適用した要因が適正であることをまとめ、説得力のある土地評価明細書に仕上げます。
長年のノウハウを駆使して作成した意見書は、10センチ以上の厚さになる場合もあります。

土地評価明細書の作成

不動産鑑定士のチェック(時価評価の検討) 不動産鑑定士のチェック(時価評価の検討)

財産の評価は、相続税法第22条において「当該財産の取得の時の時価」によるとされていますが、時価の解釈及び評価の画一性・迅速性・簡便性の理由で、財産評価基本通達によって評価されたもの(路線価評価等)が時価であるとされています。
しかし、路線価評価等が、実際の時価(適正な取引価額)を大幅に超える高い評価額となる場合には、必ずしも路線価評価等による評価額で申告する必要はないとされています。

このように、路線価評価等だけでは適正な評価ができない場合もあるため、必要に応じて不動産鑑定士による時価評価の観点も取り入れ、より適正な相続税土地評価を実現します。
また、一級建築士や土地家屋調査士といった別の視点を追加することで、根拠を補強する場合もあります。(一級建築士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、税理士によるクアトロチェック)

※不動産鑑定評価が税務署に容認されないケースもあるため、取り入れる際は慎重に検討を行います。

複数の遺産分割案の提案 複数の遺産分割案の提案

ご家族のみな様が納得し円満な相続を迎えることができるよう、次の相続までも見据え、過去の経緯や様々な事情を考慮し、お客様に寄り添った遺産分割案をご提案します。

・後々揉めないための、先を見据えた分割方法
・不動産を取得しない相続人への代償金の算出
・「時価」の観点からみる不動産の分割
・節税の観点でのアドバイス
など

他にも必要に応じて幅広い観点でアドバイスいたします。

不動産売却サポート 不動産売却サポート

相続税の申告期限は相続が発生してから原則10か月です。
その多くを遺産分割の話し合いや書類の作成などに費やすため、申告書が完成したときには数か月しか残されていないことが多くあります。

相続税を納めるために不動産の売却が必要だと事前に分かっていたとしても、申告書が完成してから売却の検討を始めると、時間が足りず、大切な財産を意に沿わない金額で売却することになりかねません。

少しでも高値で売却できるよう、不動産売却の検討も早期から当グループにお任せください。

納税資金を確保するために売却が必要であることが分かった時点でご依頼をいただければ、相続税申告のスケジュールに沿って、グループ内の宅地建物取引士が税理士と連携して売却準備を進めることができますので、売り急ぎによる不本意な金額での売却リスクを避けることができます。

また、「納税額が決まらず、売却すべきか迷っている」という場合もご安心ください。
売却候補の不動産に関する情報を分かりやすくレポートにまとめ、検討しやすい環境を整えます。

次の相続に向けた税務・不動産アドバイス 次の相続に向けた税務・不動産アドバイス

相続の手続きでは、資産の整理や遺産分割の話し合いに多くの時間を使うため、受け継いだ不動産や遺される家族への想いを改めて感じるタイミングでもあります。

手続きや気持ちの整理が落ち着いた頃に、次の相続に向けた対策を税理士及び不動産鑑定士の観点からアドバイスいたします。

当グループは、一時的な間に合わせの相続にさせません

こんなお話をいたします 不動産の活用・保険活用・贈与・遺言作成・家族信託・今後必要となるコンサルティングについて など
不動産の活用では、「何もしない」という選択肢も視野に、賃貸、建築、リフォーム、売却、組み換えといったさまざまな方法を検討し、大切な不動産を活かすためのご提案を行います。

万全の税務調査対策・税務調査の無料対応 万全の税務調査対策・税務調査の無料対応

国税庁の発表によると、全体の10%前後の方に相続税の税務調査が行われています。
特に資産の多い方は、税務調査の対象となる可能性が高くなるため、「調査に入られてもおかしくない」と思っておいた方が無難でしょう

当グループでは、税務調査に入られにくくする為の財産調査や申告書作成といった事前の対策はもちろんのこと、万が一、税務調査が行われた場合にも、責任をもって対応いたします。

事前の対策

税務署に疑問を持たせない申告書の作成に努めます。

  • 適正な財産評価を行う(過大評価、過小評価、評価額の記載ミスを防ぐ)
  • エビデンスを添付し、根拠を明確にする
  • 他に申告すべき資産がないかチェックする(名義財産のように、ご家族名義の財産でも申告の必要がある場合もあります)
  • 税務署に疑問を持たせない申告書や添付書類を作成する
  • 必要に応じて税理士法第33条2に基づく「書面添付制度」を利用する(別途料金)
「書面添付制度」とは

税理士法第33条2第1項に規定する添付書面等に記載し、税理士が税務署に対して当該申告書が適正であることを証明する制度です。内容が不十分だとかえって疑いの目で見られてしまう可能性もあるため、申告の内容に応じて添付すべきかどうかの検討を行います。

税務調査が行われる場合の対応

万が一、税務調査が行われることとなった際もおまかせください。
次の調査対応に関しては、追加費用をいただくことなく、責任をもって対応いたします。

  • 税務署へ事前の交渉
  • 当日の流れや注意点、聞かれる内容をお客様に共有
  • 税務調査の立ち会い
  • 税務調査後の交渉
  • 税務調査終了後のご報告

など

※税務調査の結果、修正申告書の提出が必要となった場合は、別途、修正申告書作成費用が必要となります。

専門家が増えても窓口ひとつ 専門家が増えても窓口ひとつ

相続の手続きには、税理士や不動産鑑定士の他にも、土地家屋調査士、一級建築士、司法書士、弁護士など、さまざまな専門家が関わる場合があります。

外部の専門家との連携が必要となった場合は、当グループの相続専門家ネットワークでお客様のニーズに合った専門家をご案内しております。

また、専門家とのやり取りは当グループが窓口となるため、お客様の負担が増えることはありません

各種書類の作成 各種書類の作成

法定申告書類、遺産分割協議書、財産一覧、家族関係図など、申告に必要な各種書類は原則、料金内で作成します。

お客様には、税務署に提出したものと同様の書類(お控え)をお渡しいたします。
代々受け継がれた資産の情報が記載された大切な書類ですので、保管しやすいよう、当グループオリジナルのファイルに入れてお届けします。