不動産M&Aサポート
法人化した不動産の売却に
新たな選択肢を
-
手残りが
増える -
買い手が
増える -
手間が
少ない
不動産M&Aとは？
不動産M&Aは、法人が所有する不動産を現金化する際、不動産そのものを売るのではなく、その法人の「株式」を譲渡する方法です。
この仕組みを利用すると、通常の不動産売却と比べて、手続きが簡素化され、税金の負担も軽減されやすいというメリットがあります。
不動産M&Aの
5つのメリット
merit01
税負担が軽減されることで、手残り金額が増える
不動産の現物を売却する場合、売却益に対して最大約55%（法人税＋所得税・住民税）の税金が課されるのに対し、
株式譲渡では一律約20%（※）の税率で済みます。
そのため、現物売買に比べて、不動産M&Aの方が手残りが増える可能性が高いといえます。
※所得金額が大きい場合、ミニマムタックス制度により異なる税率が適用されることがあります。
merit02
買い手の範囲が広がる
不動産M＆Aで所有権が移転するのは株式ですので、買主は「不動産取得税」や「登録免許税」の負担がなく、不動産の移転登記手続きも必要ありません。
また、優遇税制（経営資源集約化税制）を利用できるなど、不動産M&Aは投資を目的とする法人や投資家にとっても魅力的な選択肢です。
通常の不動産売却では買い手が見つからない物件でも、不動産M&Aとの両面から売却活動を進めることで買い手が見つかる可能性が高まります。
merit03
会社清算が不要
現物売買の場合、売却益を個人が受け取るためには会社清算の手続きが必要となりますが、不動産M&Aでは法人ごと不動産を移転するため清算の手間がかからず、時間的・費用的負担を軽減できます。
merit04
まとめて売却しやすい
複数の不動産を所有している場合、通常の現物売買では物件ごとに買い手を探すことが一般的ですが、不動産M&Aでは法人ごと移転できるため、一括での現金化が可能です。
merit05
双方が納得する
価格設定になりやすい
現物売買における売却価格は、売主の希望や不動産仲介会社の相場調査により決まります。
不動産M&Aの場合は、不動産の価値だけでなく法人全体の価値も考慮するため、不動産鑑定士や税理士といった専門知識をもったプロフェッショナルによって行われるのが通常です。
より客観的な売却価格が算出されるため、売り手と買い手の双方が納得する価格設定になりやすい特徴があります。
不動産M&Aの注意点
不動産M&Aはメリットの多い売却方法ですが、注意すべき点もあります。
現物売買と比較した際のデメリットも把握し、あなたの不動産に合った相談先を検討しましょう。
- 注意1
- 事前調査（デューデリジェンス）が必要となるため、取引成立まで時間がかかることがある
- 注意2
- 広範囲な情報開示ができないため、買い手が限定されることがある
- 注意3
- 複雑な手続きを専門家に依頼することになるため、手数料が高額になる可能性がある
不動産M&Aはこのような方にオススメです
不動産賃貸業を法人化しており、
廃業を考えている地主様
会社清算の手間を軽減しつつ、
最適な条件での売却を目指せます。
複数の不動産をまとめて
売却したい企業様
法人株式譲渡の形で複数物件を一括して売却することで、効率的な取引が可能です。
長期にわたり買い手が見つからない
不動産をお持ちの企業様
通常の現物売買では買い手が見つからない場合でも、M&Aとの両面で売却活動をすることで、
より広い範囲で買い手候補を探すことができます。
自社ビルなどの大規模な不動産を
売却し、資金を確保したい企業様
不動産M&Aを通じて法人の資産ごと売却することで、
手残り金額を最大化できる可能性があります。
フジ総合グループの
不動産M&Aサポートが
選ばれる3つの理由
Reason01
専門家による安心取引
不動産売買の経験が豊富な宅地建物取引士が不動産の詳細な調査を行い、不動産鑑定士が適正な値付けを行うことで、安全かつ確実な不動産M&Aを実現します。
Reason02
正確な税額計算
不動産M&Aでは、現物売買との手残り額の比較が重要です。当グループ内の税理士がどちらの手残りが多いか試算し、利益を最大化するお手伝いをします。
Reason03
納得の報酬設定
不動産M&A報酬は現物売買の仲介手数料よりも高い場合が少なくありません。当グループでは、現物売買手数料と同水準の良心的な料金設定で不動産M&Aをサポートします。
不動産M&Aを
成功させる
5つのポイント
POINT01
買い手に適正な情報を
提供する
不動産M&Aのデューデリジェンス（事前調査）で重点を置くべきは不動産の調査です。
通常、M&Aのデューデリジェンスは買主側が行いますが、現物売買と同様に不動産の詳しい情報を買い手に示せる状態にすることで、優良な買い手を早く見つけることができます。
当グループには、不動産鑑定士、宅建士、税理士が在籍しています。
一般的なM&A仲介では通常行わないような、不動産の詳細な調査を行い、買い手に的確な判断材料を提供します。
POINT02
広範囲の買い手候補を
探索する
不動産M&Aでは、物件そのものではなく法人株式を譲渡するため、投資や事業拡大を目的とする法人も買い手となります。
現物売買では対象外だった投資家や企業も含めて買い手を広く探すことで、優良な買い手を早く見つけることができます。
新しい手法である不動産M&Aは現物売買に比べネットワークが一元化されておらず、担当する仲介会社等の経験やコネクションにより買い手を探索できる範囲が異なります。
当グループは30年以上にわたって地主様の資産コンサルティングを行っており、不動産鑑定士や税理士といった専門性の高いスタッフが揃っています。
これまでに培ったネットワークを駆使し、ご要望に沿った買い手を探索します。
POINT03
柔軟な交渉力を持つ
不動産M&Aでは、価格や条件の交渉が利益に直結します。
売り手の希望価格を提示するだけでなく、買い手との条件調整、税負担やリスクの分担など、多岐にわたる交渉が必要で、スムーズな取引には柔軟で的確な交渉力が求められます。
不動産取引の経験が豊富な宅建士が、詳細な不動産調査をもとに合理的な提案をします。
不動産鑑定士や税理士などの専門家が、物件価値や税務リスクを正確に把握し、売り手と買い手の双方が納得できる選択肢をご提示します。
POINT04
取引後の資産対策も
視野に入れる
不動産M&Aを行った後は、手元の現金が増えることになります。
場合によっては、収益物件や金融商品の購入といった再投資が有効となるため、取引が完了した後も引き続き相談できるアドバイザーがいると安心です。
当グループには税理士をはじめ、資産コンサルティングの専門スタッフが在籍しています。
現金の運用や相続対策、節税に関する豊富な知識と実績があるため、お客様の目的や状況に応じて最適なプランを提案し、資産を有効活用できるようサポートします。
POINT05
専門家チームに依頼する
M&Aは会計や税務、法律などの知識が求められるため、M&Aアドバイザーに加え、不動産鑑定士、税理士といった専門性の高い人材が揃ったチームが必要です。
専門家が連携して対応することで、適正な価格設定、リスク管理、税務対策、契約交渉を効率的かつ安全に進めることができます。
当グループには、不動産鑑定士、宅建士、税理士が在籍しており、必要に応じて弁護士、司法書士といった各種専門家との連携がとれる体制を整えています。
そのため、不動産の適正価格の算定から税務・法務リスクの管理、買い手探索や契約交渉まで一貫してお任せいただけます。
豊富な経験をもとに、お客様の利益を最大化できるよう、一丸となってサポートします。
仲介手数料・
アドバイザリー報酬
譲渡企業の保有する不動産価格の3％（消費税別）
M&Aの報酬は法律で上限が定められていないため、一般的には現物売買よりも高額となることがありますが、
当グループではお客様の負担をできる限り抑えるため、現物売買の仲介手数料と同水準の料金設定で承っています。
お問い合わせから
M&A完了までの流れ
01
お問い合わせ
お電話またはご相談受付フォームからお問い合わせください。
ご来社やオンラインでの面談にて、現状の資産内容をヒアリングし、お見積りします。
初回相談は無料です。
委託契約の取り交わしまでに、次のようなことをご提示します。
ご提示する内容は不動産や法人の状況により異なります。
- 対象不動産の市場動向や売却の可能性
- 売却を進めるための具体的な戦略やスケジュール感
- 買い手候補となる投資家や事業会社の特徴
- 不動産や株価の概算価格、潜在的なリスク
- サポート内容、報酬形態
- 売却のために必要な書類
- 手残り金額のシミュレーション
02
委託契約の取り交わし
提案内容にご納得いただけましたら、委託契約を取り交わします。
03
事前調査
不動産鑑定士、宅建士、税理士が中心となり、不動産や法人の価値を適正に評価します。
現物売買と不動産M&Aの両面から買い手を探すことも可能です。
04
買い手候補の探索
対象法人や不動産に合った買い手候補の探索を開始します。
不動産M&Aの場合、法的には定期的な報告義務はありませんが、適宜ご報告いたします。
05
買い手候補の選定と交渉
幅広いネットワークから買い手候補を見つけ、条件交渉を行います。
売却価格やリスク分担など、売主様のご希望をふまえ、双方が納得のいく提案を行います。
買い手候補の選定から移転手続きの完了まで、平均して6〜12か月程度いただいています。
06
譲渡契約の取り交わし
株式譲渡契約書を作成し、売主・買主間で契約を締結します。
07
株式の移転手続き
法人の株式譲渡に必要な手続きを支援します。
必要に応じて売り手と買い手の間に入り、トラブルを未然に防ぎます。
08
当グループへの手数料のお支払い
通常、株式譲渡が完了した段階で手数料をお支払いいただいています。
09
アフターサポート
不動産M&Aを行った後は、手元の現金が増えることになります。
現金の運用や節税、相続対策などのお悩みもお気軽にご相談ください。
不動産M&Aを活用した事例
時価18億円の不動産をM&Aで譲渡。現物売買より6億円も手残りが増えた。
不動産を現物売却した場合と不動産M&Aで法人ごと譲渡した場合との手残り金額の差を、実際の事例を用いてご紹介します。
不動産Xの環境
- ●不動産Xの所有者：株式会社AAA
- ●株式会社AAAの株主：佐藤さん一人
- ●不動産Xの簿価：10億円
- ●不動産Xの時価：18億円
- ●会社の株式の取得原価：3億円
- ●会社の株式の譲渡金額：19億5,000万円
- ●その他の資産は簿価で換価処分できたと仮定
- ●不動産を売却し会社清算した場合、その年に佐藤さんには配当所得以外の所得はないと仮定
不動産M&Aで譲渡することで、手続きが楽になった。
山田様の会社は賃貸マンション90戸を区分所有していましたが、後継者がいないといった問題から、会社の清算を考えていました。すべての不動産を現物売却する場合、90戸分の所有権移転登記が必要となりますが、不動産M&Aを利用すれば不動産の移転登記が不要となるため、手続きが簡素化され、効率的に譲渡を進めることができます。
買主側も登記手続きの簡素化により購入しやすくなり、スムーズに現金化することができました。
よくあるご質問
- Q1 どこまでが無料ですか？
-
A 初回のご相談は無料です。
また、初期段階での手残り額の試算や現物売買との比較も無料で承ります。
- Q2 相談に必要な資料はありますか？
-
A より具体的なご提案をするために、無料相談時に下記資料のご用意をお願いしておりますが、できる範囲のご用意で結構です。
・法人が所有する不動産の情報（所在地、規模など）、レントロール
・法人の決算書や財務諸表、会社概要
・資産や負債の状況を示す資料
- Q3 不動産M&Aはどのくらいの期間で完了しますか？
-
A 買い手候補の選定から移転手続きの完了まで、平均して6〜12か月程度いただいています。
複雑な条件交渉が必要な場合はさらに時間がかかることもあります。
- Q4 仲介手数料の支払いはいつですか？
-
A 仲介手数料は株式譲渡の完了後にお支払いいただきます。
着手金はいただきません。
- Q5 買い手が見つからない場合はどうなりますか？
-
A 不動産M&Aによる買い手が見つからない場合は、条件の見直しを行います。
また必要に応じ、現物売買の買い手もお探しします。
- Q6 法人が不動産運用以外の事業を行っている場合、M&Aを依頼できますか？
-
A 申し訳ありません。
当グループは不動産に特化したコンサルティング事務所ですので、不動産運用以外に本業をお持ちの法人様のM&Aは承っておりません。
当グループにご依頼いただいた場合は、本業と不動産所有の法人に分社した上で、不動産所有法人のM&Aのみをサポートします。
しかし、一体でM&Aを進めた方が売り手側のメリットが大きくなるケースもあり、その場合は提携会社にお引き継ぎいたします。
- Q7 土地が個人所有、建物が法人所有の場合、M&Aを依頼することはできますか？
-
A はい。まずは一度ご相談ください。
土地が個人所有、建物が法人所有のケースでは、土地の無償返還の届出の有無や地代の有無によって地価および株価が上下し、売主・買主双方にメリット・デメリットが生じます。
詳しく状況をお聞きしますので、ご相談ください。
遵守宣言
当社は、M&A支援機関登録制度の登録を受けている支援機関です。
中小企業庁が定めた「中小M&Aガイドライン（第3版）」を遵守していることを、
ここに宣言いたします。中小M&Aガイドラインに沿った取組・対応を実施しております。
