⼟地家屋調査⼠の測量で
効果的な相続対策をしましょう
測量による
相続対策の効果
地主様や不動産オーナー様の相続対策は、相続不動産の適正な評価と問題解決が不可⽋です。
測量はこれらを⾏うのに⼤変役⽴つとともに、多くのメリットが得られます。
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適正な評価で
適正な納税が可能に測量によって⼟地の現況を把握することで適正な評価額を算出することが可能となり、適正な納税につながります。
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相続財産の圧縮に
相続対策としてあらかじめ親御様に測量の費⽤をご負担いただくことで、相続財産の圧縮ができるため、相続税の節税になります。
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遺産分割がスムーズに
⼀つの⼟地に複数の建物がある場合、境界がはっきりしておらず、相続発⽣時の遺産分割でトラブルになってしまう場合があります。測量を⾏い境界をはっきりさせておくことで、遺産分割をスムーズに進めることができます。
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共有状態を解消
不動産の共有は「共憂」とも呼ばれ、権利関係が複雑になる前に、早めの解消が望ましいとされています。測量を⾏い共有名義の⼟地を分割することで、各々の単独所有が可能となり、⾃由に活⽤・処分できるようになります。
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将来の売却がスムーズに
地主様の相続では、不動産を売却して納税資⾦を確保しなければならない場合もあります。事前に確定測量を⾏うことで、いざというときにスムーズに売却できます。
※ 確定測量：隣地所有者の⽴会いのもとで⼟地を測量し、⾯積を確定させること。原則、売却の際には確定測量が必要。
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借地権・底地問題を解消
地主と借地権者の調整はトラブルが付き物ですが、測量で得られる客観的な数値をもとに交渉を⾏うことで、スムーズに解決できる場合があります。
お客様の声
測量×遺産分割対策
親の代で分けておくことで
「トラブルにならない」と⼦どもたちも安⼼しています。
将来、2棟のアパートを建てている⼟地を⼦ども2⼈が相続することになります。
遺産分割を⼦供に任せると争いになりやすいと聞いていたので、親である私が事前に分筆することにしました。
「兄弟でお⾦の話をするのが不安だった。前もって分けてもらえるなら助かる」と⼦供たちも安⼼した様⼦でした。
測量×節税対策
現況測量で正確な敷地⾯積が分かったので
無駄な対策をせずに済みました。
登記簿にある敷地⾯積をもとに、予想される相続税額を計算したところ、思っていた以上に納税資⾦が必要ということが分かり、頭を抱えていました。
ところが、現況測量をしてもらったところ、登記簿の⾯積よりも狭い⼟地がいくつもあり、結果、予想納税額が下がりました。
やる必要のない対策にお⾦を使わずに済んでよかったです。
測量×納税資⾦対策
不動産を売る気はないけど、
いざというときのために⾼値で売る準備は⼤切。
代々受け継いだ土地ですので、私の代はもちろん、子の代でも売却は考えていません。しかし、世の中何があるか分からないので、いつでも高値で売れるようにしておくのも地主の務めだと思っています。
確定測量を行っておけば、価格が交渉しやすい環境になりますし、手続きもスムーズになるので、これも大切な相続対策ですね。
フジ総合グループの測量が選ばれる理由
reason1：
税理⼠・不動産鑑定⼠・宅建⼠と協働
⼟地の価値を最⼤化させるアドバイスが受けられる
例えば、遺産分割の対策として分筆をしたい場合、当事者の望むままに分筆をすると、等価の分筆にならず相続で揉めたり、⼟地の価値が下がることで活⽤や売却がしにくい⼟地になったりと、トラブルになる可能性があります。
また、固定資産税が上がってしまったり、不合理分割だとして節税対策にならなかったりと、税負担が増えることも。
地主様の相続対策は多⾯的に効果を検証しなければ、取り返しのつかないことになりかねません。
フジ総合グループでは⼟地家屋調査⼠に加え、相続専⾨の税理⼠・不動産鑑定⼠・宅建⼠と、不動産相続に特化したさまざまな専⾨家がタッグを組み、不動産の価値を上げ、かつ税⾦⾯でも損をしないためのご提案を⾏います。
reason2：
独⽴系のグループだから中⽴公正
お客様に本当に必要なご提案だけ
フジ総合グループは地主様・不動産オーナー様のお悩み解決に特化した独⽴系コンサルティング事務所ですので、中⽴・公正な視点で、お客様に本当に必要なことだけをご提案します。
「お客様にこの対策は必要ないので、測量もいりません」と無駄な出費を抑えるご提案ができるのも独⽴系だからこそ。
reason3：
売却は不動産鑑定⼠・⼟地家屋調査⼠・宅建⼠が協⼒
無駄のないスケジュールでスピーディな⾼値売却へ
⼟地を売却する際の境界確定測量は、完了まで3か⽉以上有する場合があります。
例えば相続⼿続き中に納税資⾦不⾜で⼟地の売却が必要になった場合は、納税期限の10か⽉⽬までに売却を終えることを⽬標に売却計画を⽴てます。
そのため、測量と売却活動の⾜並みがそろわないと、価格交渉を⾏う時間が⾜りず、安値でも売却しなければなりません。
フジ総合グループは不動産鑑定⼠・⼟地家屋調査⼠・宅建⼠の連携体制が整っているため、適正価格の算定、測量、販売活動、交渉を並⾏して⾏うことができます。
不動産のプロが⼒を合わせることにより、短い期間でも⾼値売却を実現します。
業務メニュー
※個別見積もり
公図、登記簿、地積測量図、住⺠票など、
法務局や⾃治体（役所）で取得が必要な書類は、フジ総合グループで代⾏取得いたします。
境界確定測量
境界確定測量とは、隣地や道路との境界線を確定させるために⾏う測量のことです。
境界が不明確な場合は、新たに境界標を埋設し、⼟地の境界を確定します。
この際に作成される境界確定測量図は、隣地の所有者や道路管理者が⽴会いを⾏い、関係者の承諾を得たものであることから、測量図のなかで最も信頼性の⾼いものとされています。
相続対策では、遺産分割のための分筆や、納税資⾦確保のための売却などで境界確定測量が必要となります。
- 公図、登記簿、地積測量図、建物図⾯、これまでに境界について隣地と協議した際の書⾯や図⾯（お持ちの場合）など
- 登記まで3か⽉程度（承諾を得るまでの期間を除く）
確定測量は3か⽉以上の⻑期となる可能性があるため、先を⾒越して計画を⽴てることが重要です。
また、境界の問題は当事者だけで話し合うと揉めてしまうケースが多いため、確定測量が必要となった際は、
隣地所有者への最初のアプローチをする前に、まずは専⾨家へのご相談をおすすめします。
現況測量
現況測量とは、⼟地をそのままの⾒た⽬の広さや位置で測量することです。
対象地に存在する境界標や建物やブロック塀、電柱や道路などを測量し、現況の⾯積を求め、平⾯図を作成します。
また、障害となるものはないか、建物やブロック塀などの⼯作物が境界線を越境していないかといったことを明確にし、設計や建築確認申請における問題点を整理します。境界確定測量とは異なり、利害関係者との現地⽴会いは不要です。
相続対策では、新築や増築、建て替え、また相続税評価の試算などで現況測量が必要となります。
- 特になし
- 1週間程度
作業に必要な期間は1週間程度と短く、境界確定測量よりも安価な費⽤で提供できるため、⾃分の⼟地の⼤まかな⼤きさを知りたい⽅にはおすすめです。
隣地との境界をはっきりさせるためには現況測量ではなく、境界確定測量が必要となるため、ご注意ください。
分筆登記
分筆登記とは、登記簿上の⼀つの⼟地を⼆つ以上に分けて登記をする⼿続きのことです。
分割される⼟地に新しい登記簿ができ、新しい地番が付与されます。前提として、境界確定測量が必要です。
分割後の地積を表した図⾯である「地積測量図」が法務局に保管され、⼀般に公開されます。
相続対策では、⼟地の⼀部を相続・贈与・売却する場合、また共有の⼟地を相続⼈ごとに分けて単有に変える場合などで分筆登記が必要となります。
- 境界確認書または筆界承諾書（お持ちの場合）など
- 約2〜3か⽉（境界確定測量にかかる期間によっても変わります）
共有名義の不動産でお悩みの場合、分筆は円満解決の有効な⼿段です。
単独の所有権に変えることにより⾃由に使える資産が増え、相続対策の幅が広がります。
⼀⽅で、安易に分筆すると資産価値が落ちてしまう可能性もあるため、専⾨家を交え、相続⼈同⼠で話し合いを充分に⾏うことが⼤切です。
⼟地地積更正登記
⼟地地積更正登記とは、登記簿上の地積（公簿⾯積）と実際の地積（実測⾯積）が異なる場合に、登記簿の内容を修正する⼿続きのことです。
公簿⾯積は、古い時代の測量データをもとに定められていることが多く、実測⾯積に則していない場合があります。正しい⼟地の⾯積を登記することで、正確な地積を主張できます。これには前提として、境界確定測量が必要です。登記が完了すると、正しい地積を表した図⾯である「地積測量図」が法務局に保管され、⼀般に公開されます。相続対策では、⼟地の売買や、相続税申告で物納する⼟地をあらかじめ準備する場合などで、⼟地地積更正登記が必要となることがあります。
- 境界確認書または筆界承諾書（お持ちの場合）など
- 約1〜2か⽉（境界確定測量にかかる期間によっても変わります）
実測⾯積が公簿⾯積よりも⼩さくなった場合、通常は固定資産税が減額となるため、登記を修正するメリットがありますが、⼤きくなった場合は固定資産税が増える可能性があるため、修正をしないこともあります。ただし、相続税の節税まで考えると、⼤きくなることが⼀概にデメリットとはいえません。「地積規模の⼤きな宅地の評価」などを⽤いることで、⼤きいからこそ相続税が下がる場合があるからです。当グループでは多⾯的に検討を⾏い、修正の要否をアドバイスいたします。
建物表題登記、区分建物表題登記
（新築・未登記）
建物表題登記とは、まだ登記がされていない建物を新たに記録する登記⼿続きのことです。
建物を新築した場合、原則として1か⽉以内に「建物表題登記」を⾏う必要があります。（分譲マンションのように、⼀つの建物の⼀部を所有する建物を新築した場合は、「区分建物表題登記」と呼ばれる）また、以前から存在する建物が、相続・贈与・売買などを⾏う際に登記されていないことが分かった場合にも建物表題登記を申請する必要があります。未登記の建物は所有権を主張できないため売買が難しく、また抵当権を設定できないため融資を受けられないなど、あらゆる相続対策に不利となります。そのため、建物表題登記は相続対策の早い段階で⾏うことをおすすめします。
- 検査済証、建築確認申請書類、設計図、施⼯業者の⼯事完了引渡証明書（印鑑証明書、登記事項証明書付き）住⺠票など
- 約1か⽉程度（法務局に登記を申請してから、通常1週間から10⽇程度で完了）
新築の建物に抵当権を設定したい場合は、建物表題登記を先に完了させておく必要があります。
そのため、新築物件に抵当権を設定する際は、建築残⾦の⽀払い予定⽇までに表題登記を完了させておくことが重要です。実務では、⼯期が遅れて建物表題登記の申請や抵当権設定に影響がでないよう、建築の進捗状況を施⼯者へ細かく確認します。
建物表題変更登記
建物表題変更登記とは、すでに登記された建物の状態に変更があった際に⾏う登記⼿続きのことです。
例えば、店舗併⽤住宅を住宅専⽤に改造した場合、屋根を⽡からスレートに葺き替えた場合、床⾯積が変わる増築や⼀部の取壊しの⼯事を⾏った場合などがあげられます。建物の種類、構造、床⾯積に変更が⽣じてから1か⽉以内に申請が必要です。
- 施工業者の工事完了引渡証明書、設計図など
- 約1か⽉程度（法務局に登記を申請してから、通常1週間から10⽇程度で完了）
建物滅失登記（取壊し）
建物滅失登記とは、建物が解体などでなくなったことを記録する登記⼿続きのことです。
原則として、建物の全部を取り壊してから1か⽉以内に⾏います。建物滅失登記をしていない場合、すでにない建物に対して固定資産税を払い続ける可能性があるため、建物の解体後は速やかに滅失登記を⾏いましょう。また、すでに取り壊されている建物の登記が残っていることが後から分かった場合も、建物滅失登記を申請できます。相続対策では、古いアパートを建て替えたり、相続した空き家を解体して売却したりといった際に建物滅失登記が必要となります。
- 解体業者の取壊し証明書（印鑑証明書つき）など
- 約1か⽉程度（法務局に登記を申請してから、通常１週間から10⽇程度で完了）
法務局に建物図⾯が備えられていないような古い建物の場合、誤って別の登記を削除してしまう可能性があるため、物件の特定には注意を払う必要があります。
実務では、役所の固定資産税課などにも⾜を運び、何度もチェックします。
不動産が抱える問題点の洗い出しから節税まで
ワンストップで相談したい地主様へ
相続不動産の専⾨家があなたの⼟地を徹底的に調査
相続税⼟地評価
クアトロチェック
地主様・不動産オーナー様の相続対策は、適正な⼟地評価をもとにした正確な納税額の把握からはじまります。
相続専⾨の税理⼠・不動産鑑定⼠・⼟地家屋調査⼠・⼀級建築⼠による「時価」の観点を取り⼊れることで、
ガイドライン（財産評価基本通達）だけでは反映が難しいような減額要素をしっかり織り込み、
無駄のない対策をご提案します。
