相続税対策(生前対策をお考えの方へ)

不動産共有解消サポート

土地の共有とはある土地を2人以上で所有することを言います。

しかし、共有は権利関係が複雑になることでトラブルの元となります。共有者同士の仲が良く、そのまま持ち続けていれば特に問題ないのですが、将来世代においては、「共有地上に建物を建てたい。」「共有地を売却して現金化したい。」という要望も出てくるでしょう。その時に、共有者全員の合意が必要となりますが、実際には意思統一は難しいと思われます。

そこで、現時点において共有を解消して単独所有にすることを強くお勧めしたいのですが、その手法として、次の1~4が挙げられます。

  1. 共有物の分割により、各々の持分に応じて分割し、単独所有にする。(共有物分割)
  2. 共有持分を他の共有者に贈与する。または他の共有者から贈与される。(共有持分の贈与)
  3. 共有持分を他の共有者に譲渡する。または他の共有者から譲渡される。(共有持分の譲渡)
  4. 共有物持分を交換する。(共有持分の交換)

次に、1~4のメリット・デメリットをご紹介します。

1.共有物分割

税務上、元々の「共有持分比」と、分割後の「土地価格比」が同一であれば、その分割による土地の譲渡はなかったものとされます。

しかし、不整形地や角地の場合等には、「共有持分比」と同一の「面積比」で分割すると、分割後の土地の位置・形状等が異なることで各々の土地価格に差が生じ、その差額分について贈与税がかかる可能性があります。

これを避けるためには、不動産鑑定評価を行って「共有持分比」と分割後の「土地価格比」が同一になるような分割を行うのが有効です。

2.共有持分の贈与

他者の共有持分の贈与を受けたときは、贈与を受けた者は贈与税を申告・納付する必要があります。しかし、贈与税は暦年課税の場合110万円の基礎控除があるため、これを上手く利用して、毎年少しずつ共有持分を贈与すれば、贈与税負担の軽減がはかれます。(登記に際して登録免許税20/1000はかかります。)

3.共有持分の譲渡

共有持分を有償で譲渡した際に譲渡益が生じると、譲渡をした者には譲渡所得税(約20%)がかかります。

譲渡をする場合、いくらで売却するかがポイントとなりますが、この譲渡金額が時価より著しく低い場合、譲渡所得税のほかに贈与税もかかる可能性があるので注意が必要です。

4.共有持分の交換

互いに共有している2つの土地がある場合、自ら所有する土地の共有持分と他者が所有する土地の共有持分を交換することにより、各々の土地を単独所有とすることができます。

交換する場合、共有持分の価額が等価なのかがポイントとなりますが、その際、不動産鑑定評価を利用するのが有効です。


 

以上より、共有物を解消するための基本的な方法をご紹介しました。

実際には、土地の評価額が高く、短期に解決しようとすると税負担も大きくなるため、上記の手法を組み合わせて、数年で解決していくことが多いです。共有者間で争いがあって手がつけられないのであれば仕方がないのですが、相続時によく分からず共有となり、その後もなんとなくそのままの状態であるということも珍しくありません。

共有の解決は、時間がたつほど解決が難しくなるため、早めに着手することをお勧め致します。「共有物解消」に関するご相談があれば、フジ総合グループにお気軽にご相談下さい。

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