不動産の共有を解消して
相続に備えましょう

土地を共有名義にしていると、相続でさらに権利関係が複雑になり、
大きなトラブルの原因になります。
問題を次世代へ残さないために、今のうちに解決しませんか?

地主様・不動産オーナー様のための 不動産共有の基礎知識

財産の「塩漬け」を防ぎましょう

土地の共有とは、一つの不動産を「持分」という割合で複数人が持ち合う状態をいいます。
共有は、権利関係が複雑になることでトラブルの元となります。共有者同士の仲が良く、そのまま持ち続けていれば特に問題ないのですが、
将来世代においては、「共有地上に建物を建てたい。」「共有地を売却して現金化したい。」という要望も出てくるでしょう。

不動産が共有の場合、売却をはじめ、土地の利用の変更、建物の取り壊し、新築、借地借家法で規定する賃貸借契約といった行為は、
共有者全員の承諾がなければすることができません。
また、共有者のひとりに相続が起こった場合、その持分は、原則、その相続人に継承されます。
そのため、相続を経るごとに共有者が増加することになり、ただでさえ難しい合意形成が、ますます困難になります。
大切な財産を「塩漬け」にしないためにも、共有を解消して単独所有にすることを強くお勧めします。

共有を解消する4つの手法

1 共有物の分割

共有物の分割により、各々の持分に応じて分割し、単独所有にする。
税務上の
ポイント
税務上、元々の「共有持分比」と、分割後の「土地価格比」が同一であれば、その分割による土地の譲渡はなかったものとされます。しかし、不整形地や角地の場合等には、「共有持分比」と同一の「面積比」で分割すると、分割後の土地の位置・形状等が異なることで各々の土地価格に差が生じ、その差額分について贈与税がかかる可能性があります。 これを避けるためには、不動産鑑定評価を行って「共有持分比」と分割後の「土地価格比」が同一になるような分割を行うのが有効です。

2 持分の贈与

持分を他の共有者に贈与する。または他の共有者から贈与される。
税務上の
ポイント
他者の共有持分の贈与を受けたときは、贈与を受けた者は贈与税を申告・納付する必要があります。ただし、贈与税は暦年課税の場合110万円の基礎控除があるため、これを上手く利用して、毎年少しずつ共有持分を贈与すれば、贈与税負担の軽減がはかれます。(登記に際して登録免許税20/1000はかかります。)

3 持分の譲渡

持分を他の共有者に譲渡する。または他の共有者から譲渡される。
税務上の
ポイント
共有持分を有償で譲渡した際に譲渡益が生じると、譲渡をした者には譲渡所得税(約20%)がかかります。 譲渡をする場合、いくらで売却するかがポイントとなりますが、この譲渡金額が時価より著しく低い場合、譲渡所得税のほかに贈与税もかかる可能性があるので注意が必要です。

4 持分の交換

共有物持分を交換する。
税務上の
ポイント
互いに共有している2つの土地がある場合、自ら所有する土地の共有持分と他者が所有する土地の共有持分を交換することにより、各々の土地を単独所有とすることができます。
交換する場合、共有持分の価額が等価なのかがポイントとなりますが、その際、不動産鑑定評価を利用するのが有効です。
相続の専門家からのアドバイス
ほかの共有者の持分を購入する際、売買の当事者が「親族」であり、売買価格が不当に低い場合、適正価格との差額分が「贈与」とみなされ、高額な贈与税が課せられる場合があるので注意しましょう。

共有の解消は、時間が経つほど解決が困難に。早めに着手することが重要です

お客様にいただくご相談では、よく分からないまま共有で不動産を相続し、
その後もなんとなくそのままにしてあり所有者が何人いるかわからないというお話も珍しくありません。
共有者間のトラブルを防ぐためにも、共有の解消は早めに着手することをおすすめいたします。

共有解消では「税金」「不動産評価」「宅建(不動産売買)」の知識と経験が必要となりますが、
フジ総合グループは、税理士と不動産鑑定士と宅建士が協働する事務所という特徴を有していることで、
これらの知識をすべて持ち合わせており、共有解消は当グループが特に得意とする業務といっても過言ではありません。

サポートの流れ

  • 無料相談にて対象不動産・共有の状況、ご要望等をヒアリング
  • ご提案・お見積り
  • コンサルティングご契約

フジ総合グループのワンストップサービス

  • Step 1不動産鑑定士による適正な不動産評価
  • Step 2宅地建物取引士による安心仲介・コンサル
  • Step 3税理士による各種税金の試算・確定申告

「売却したいけれど共有者の意見がまとまらない」
「共有持分が有効活用できていない」

など、お困りの方はぜひ一度、ご相談ください。


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