路線価は「路線（道路）に面する標準的な宅地の１㎡あたりの価額」であると国税庁によって定義されています。ここで言う「標準的な宅地」とは、例えば住宅地の場合、区画整理が済んだ10ｍ×10ｍのような整形地を想定しており、周囲の土地の評価額を算出する場合には、路線価を基に評価することとされています。しかし実際にはそのように綺麗に整形された土地ばかりではないため、路線価をその土地の形状等に応じた奥行価格補正率などの各種補正率で調整することが必要です。

今年の夏も九州や静岡をはじめ、全国各地で発生した大雨による災害。近年の災害リスクの高まりを受け、2019年には財産評価上の恒常的な規定「土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価」が新設されました。土砂災害防止法※では、土砂災害の危険がある地域を２種類に分け、住民等の生命や身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域を「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」、その中でも著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域を「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」として指定しています。

新設された規定でもこの区分を採用し、レッドゾーン内にある土地の評価額に一定の減額が認められることとなりました。がけ地補正との重複適用が可能で、その場合、最大50％の減額が認められる減額幅の大きな規定です。一方、イエローゾーン内の土地にはこのような規定はありません。これは、レッドゾーンには開発行為の制限や建築物の構造規制が求められるのに対し、イエローゾーンにはそのような制限がないから、というのが主な理由です。

しかし、イエローゾーン内にある土地であっても、場合によっては減額の余地はあります。私たちのお客様で、イエローゾーン内に土地をお持ちの方の例です。その土地はほぼ全体がイエローゾーン内にありますが、同じ路線（道路）沿いにはイエローでもレッドでもない別の土地もあります。路線価については両者の間で差が付けられておらず、どちらも同じ単価で評価することとされていましたが、不動産を売却する際には価額に影響を及ぼす要素です。

また、固定資産税評価基準を調べてみたところ、この自治体ではレッドゾーンだけでなくイエローゾーン内にある土地も減額補正を行うこととされていました。以上を考慮し、私たちはイエローゾーンの内外で何らかの価格差を考慮すべきと判断しました。

とはいえレッドゾーンではないので先述の減額規定は適用されません。そこで、財産評価上の別の規定「利用価値が著しく低下している宅地の評価」に基づいた減額を検討し、評価意見書を税務署に提出しました。結果、それが認められ、評価額の10％が減額されたのです。

市街化区域内にある山林や田畑は、その山林や田畑を一旦、宅地として評価した後、宅地に造成するための費用（宅地造成費）を控除してその評価額とします。相続税や贈与税の評価上、注意すべきなのは、この宅地造成費です。

3 大都市圏の平坦地の宅地造成費

3 大都市圏の傾斜地の宅地造成費

平坦地はもちろんのこと、傾斜地も一律の造成費となっています。この宅地造成費は国税庁が発表しているものですが、個人的には二つの問題があると思っています。

①路線価が時価の８割相当に設定されているとはいえ、「実際に要する」宅地造成費と比較するとあまりに低額に設定されていることが多い。
②土地の個別性が反映されていない。例えば評価対象不動産内で土盛りを要する地点の体積が一律でない場合や、地点によって傾斜度が異なる場合に正しく評価することができない。

以上のことから、評価対象地の宅地造成費に著しく乖離が認められる場合には、当該宅地造成費を「時価」の観点から評価意見書にまとめることがあります。この場合でも、適正な内容であると税務署に認められれば評価減が可能です。

今回ご紹介した土砂災害のリスクや宅地造成費の控除のような判断の分かれる内容を織り込み、税務署に否認されない時価による土地評価を単独で行うことができる税理士は、ほとんどいないのではないでしょうか。それは相続を専門に15年以上経験を積んでいる私も例外ではありません。質の高い評価を行うには税理士一人の判断ではなく、不動産鑑定士や土地家屋調査士、建築士など不動産に携わる様々な専門家の手を借りる必要があるでしょう。

路線価に反映しきれない減額要素として挙げた本記載例はあくまで一例であり、道路付の悪い土地や容積率・建ぺい率が複雑にまたがっている土地、縄延び・縄縮みが多く見られるエリアにある土地など「時価」の観点から見て評価額が乖離する例はいくつもあります。このように個別性のある土地をお持ちの場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を入れることで適正な時価評価額を算出できる場合があります。

皆様はご自身の土地の時価をどの程度ご存じでしょうか。土地の強みや弱み、どのような要素が価額に影響を与えるかなどの知識は、相続対策や不動産活用を考える上でも大いに役立つことと思います。