市街地山林とは、市街化区域内、もしくはその外縁部に存在する山林をいい、もともと山林だった一帯が開発され、宅地化された後、部分的に残された雑木林などが該当します。
市街地山林は、路線価が付設された地域にある場合、その山林が宅地であるとした場合の価額から、その山林を宅地に転用するときにかかる費用（宅地造成費）を減額して評価します。

そして、市街地山林を評価する場合、その土地を「山林から宅地へ転用できるかどうか」を検討しなければなりません。これは、宅地への転用が見込めないと判断された場合、前述の方式と異なり、その価額は、近隣の「純山林」（市街地から遠く離れた、宅地の価額の影響を受けない山林）の価額をもとに評価することができるためです。

この「宅地への転用が見込めない場合」とは、たとえば、「その山林を宅地に転用した場合、多額の造成費用がかかり、転用の経済的合理性を欠く」「その山林が急傾斜地等であるために、物理的に宅地造成ができない」といった場合が挙げられます。

純山林は文字通り、山の中にある土地であり、評価額が非常に低いのが特徴です。宅地への転用が見込めない市街地山林はこの金額をもとに評価するので、当然、評価額が大幅に下がります。

『家主と地主』2022年1月号掲載