隣地と一体利用の土地。評価見直し260万円の還付に成功｜事例

大阪府にお住まいの深澤様（仮名）は、4年前にお母様を亡くされ、多数の不動産を相続し、約5,000万円の相続税を納めていました。

あるとき、地主向けの雑誌に掲載されていた当グループの相続税還付セミナーの広告をきっかけにセミナーを講され、興味を持っていただき、当グループに相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

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当初の申告は一体評価

還付の可能性を調べるため、相続税の申告書を拝見すると、賃貸アパートの敷地（A土地）の評価が目にとまりました。

A土地の隣には使用貸借で借り受けた深澤様所有の土地（B土地）があり、B土地も含めた土地を一体で賃貸アパートの敷地としていました。
そのため、当初の申告ではA土地とB土地を一体評価して、評価額はB土地が接道する東側道路の路線価にA土地の地積を乗じて約3,998万円と計算されていました。

所有する土地のみを1画地の土地として評価

国税庁のタックスアンサーによれば、自己の所有する宅地に隣接する宅地を使用貸借で借り受けて一体利用する場合は、その所有する土地のみを1画地の土地として評価する、とされています。
このことから私たちは、B土地の路線価を使って計算する評価方法は適正ではないと考え、さらに詳しく調査をしてみることにしました。

建築基準法上の道路に直接面していないことが判明

まず、A土地が接道する道路について役所聴取を行うと、北側および南側道路は建築基準法上の道路ではないことがわかりました。
よってA土地は、建築基準法上の道路に直接面していない、いわゆる「無道路地」であることが確認されました。

無道路地は道路に直接面している土地に比べて利用価値が低くなることから、減額して評価を行います。
その点、当初の評価方法は無道路地に伴う減額が考慮されていませんでした。

無道路地の評価を適用

A土地は市街化区域内に所在するものの、倍率地域に位置していることから、原則、倍率方式で評価を行います。
倍率方式は固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価額を計算する方法です。

役所聴取で確認するとA土地の固定資産税評価額はB土地と一体で評価して算出されており、A土地が無道路地であることが反映されていませんでした。
そのため、倍率方式による評価方法も適正ではないと考え、財産評価基本通達の「無道路地の評価」に準じて計算することにしました。

その評価額は、無道路地（A土地）の価額から、東側道路の接道義務に基づく最小限度の通路を開設すると想定して計算した通路部分の価額を控除します。
すると評価額は約3,138万円となり、当初申告時の評価額から約859万円の評価減になりました。

これらを意見書にまとめて税務署に提出し、更正の請求をした結果、その他の土地の見直しも合わせて約260万円の相続税が還付され、大変お喜びいただけました。

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