地主様・不動産オーナー様のための 円満相続コラム

フジ総合グループの代表者5名による
コラムページです。
相続・不動産に関する最新情報や
各事務所のホットな話題をお届けします。

住宅街の中にある山林

純山林へと見直し評価額を下げる

市街地山林とは

市街地山林とは、市街化区域内、もしくはその外縁部に存在する山林をいい、もともと山林だった一帯が開発され、宅地化された後、部分的に残された雑木林などが該当します。
市街地山林は、路線価が付設された地域にある場合、その山林が宅地であるとした場合の価額から、その山林を宅地に転用するときにかかる費用(宅地造成費)を減額して評価します。

転用が困難な急傾斜地

そして、市街地山林を評価する場合、その土地を「山林から宅地へ転用できるかどうか」を検討しなければなりません。これは、宅地への転用が見込めないと判断された場合、前述の方式と異なり、その価額は、近隣の「純山林」(市街地から遠く離れた、宅地の価額の影響を受けない山林)の価額をもとに評価することができるためです。

この「宅地への転用が見込めない場合」とは、たとえば、「その山林を宅地に転用した場合、多額の造成費用がかかり、転用の経済的合理性を欠く」「その山林が急傾斜地等であるために、物理的に宅地造成ができない」といった場合が挙げられます。

純山林は文字通り、山の中にある土地であり、評価額が非常に低いのが特徴です。宅地への転用が見込めない市街地山林はこの金額をもとに評価するので、当然、評価額が大幅に下がります。

『家主と地主』2022年1月号掲載

この記事を書いた人

不動産鑑定士
藤宮 浩(ふじみや・ひろし)

フジ総合グループ 代表
株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、各種媒体への出演、寄稿多数。