私道と公道に接した土地を評価し減額!|相続税土地評価

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相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

私道を有した土地を相続

K県T市在住の小沢様(仮名)は、3か月前にお父様を亡くされ、複数の土地と建物を相続されました。

ご自宅でお話を伺ったのち現地調査をさせていただくと、相続した土地や建物について、次のような状況を確認することができました。

甲道路、乙道路に面するA土地は、月極駐車場として利用されており、A土地の隣には、小沢様がお住まいになっている自宅敷地(B土地)と建物があります。
A土地とB土地の裏手には、私道(D土地)が通っており、B土地からみて私道の反対側に、こちらも小沢様が所有するC土地があって、そこにはアパートが建っています。
小沢様のお父様は、私道(D土地)について持ち分を有していました。

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私道は利用状況によって評価の方法も異なり、場合によっては宅地の30%評価、ときには0円評価になることもあります。しかし、注意しなければならないのは、私道であっても100%宅地として評価しなければならないケースもあることです。

評価が難しい、私道に接する土地

私道は、①「通り抜け私道」のように不特定多数の人が通行する公共性の高いものと、②「行き止まり私道」のように特定の者が通行するものとに二分されます。

私道は私有地ではあるものの、人々の通行の用に供され自由な処分が困難なことから、
①の場合、その私道は評価対象外となり、非課税となります。
また②の場合は、自用地として評価した価額の30%相当額で評価します。
ただし、所有者だけが専用利用している路地状敷地の路地状部分については私道に含めず、隣接する宅地と一体のものとして評価します。

路線価のついていない道路のみに接する宅地を評価する場合、納税義務者からの申請に基づき、当該道路に当該宅地を評価するための路線価の設定を受けることができます。
このようにして定められた路線価は「特定路線価」と呼ばれます。
原則として、行き止まり私道には路線価が付いていないことから、このような道路にしか接していない宅地を評価する場合、特定路線価を設定することがよくあります。

また、前述②の行き止まり私道そのものは、それが接する公道の路線価、もしくはその私道に設定された「特定路線価」により評価します。

なお、特定路線価は、私道またはその私道のみに接する宅地を評価するために設定される便宜的なものであり、当該特定路線価の設定された私道と公道、両方に接する土地も同時に評価する場合は、当該私道と公道、両方に接する土地について、特定路線価の影響を考慮する必要は特にありません。

さらに、宅地にアパートを建て、他人に貸し付けている場合、その宅地は「貸家建付地」となり、更地の場合よりも評価額が下がります。
それが私道のみに接する宅地だった場合、貸家建付地の影響を、私道自体も受けると考えられますので、この私道の評価に貸家建付地の評価を織り込むことが可能です。

アパートに接する私道を貸家建付地として評価

小沢様のケースでは、C土地は貸家建付地であり、その影響を受ける私道(D土地)についても貸家建付地評価を盛り込むことができます。
私達は、C土地とD土地について貸家建付地評価を行い、これとともに現預金や株式などの評価も行って申告書を作成し、税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、D土地に特定路線価を設定しそれに基づいて評価を行い、さらにその特定路線価をA土地やB土地にも適用して評価を行っていたかもしれません。
その場合、特定路線価が仮に35万円/㎡であったとすると、評価額は当グループによる評価額より約290万円上がり、約90万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

このように、当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告の実現が可能です。

今回のポイント

評価対象地が特定路線価の設定された私道と公道、両方に接している場合、相続税土地評価では、特定路線価の影響を特に考慮しない。
また、貸家建付地が接道する私道には、当該私道に貸家建付地評価を盛り込める場合がある。

相続税申告を税理士に相談したくなったら

土地は、一般に高額で、個別性が強いため、評価のやり方しだいで納税額に大きな差が生じます。
また分けることが難しく遺産分割に時間がかかってしまうなど、現金や株式にはない特徴もあります。
地主様・不動産オーナー様が相続税を申告される際は、相続に強いというだけでなく、不動産に強いという点にも着目して、税理士事務所を選ぶことが重要です。
不動産の相続で失敗しないために、お客様にあった専門家を選び、円満な相続を行っていただきたいと思います。

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藤宮 浩(不動産鑑定士)
フジ総合グループ代表 藤宮 浩(ふじみや ひろし)不動産鑑定士 ‖ フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、テレビ、雑誌、新聞など、各種媒体への出演、寄稿も行う。