事例に学ぶ相続税申告

私道として利用されている土地の評価は?

相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

S県K市にお住いの藤原様(仮名)は、3か月前にお母様を亡くされ、ご自宅を相続されました。自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、ホームページから当グループの存在を知り、申告業務をお任せいただけることとなりました。

今回、相続税の減額対象となったのは「私道の評価」です。財産評価基本通達によれば、私道には、①「通り抜け道路」のように不特定多数の者が通行する公共の用に供されるものと、②「行き止まり道路」のように専ら特定の者の通行の用に供されるものがあります。①の場合、その私道は評価対象外となり、課税されません。②の場合、その宅地が私道でないものとして路線価方式または倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価するとしています。

また、所有者だけが専用利用している路地状敷地については私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。路線価方式による場合、私道の価額は、その私道が接する正面路線価、またはその私道に設定された特定路線価をもとに評価するとされています。

評価単位を3つに分ける

現地調査、役所調査を行う中で、お母様が所有されていた自宅は、敷地の一部が私道として利用されていることが分かりました。その部分は「通り抜け道路」と「行き止まり道路」の一部をなしています。

そのため、まず自宅敷地と道路として利用されている部分を切り離して評価することが必要であり、さらに「通り抜け道路」と「行き止まり道路」のそれぞれの部分では、道路の利用者が異なると考えられることから、前者についてはA土地、後者についてはB土地と、それぞれ別個に評価するのが適当と考えられました(自宅敷地はC土地とする)。

前述の財産評価基本通達によれば、A土地は評価対象外(ゼロ円)、B土地は自用地として評価した場合の30%の評価額となります。これらのことを考慮して土地の評価額を求め、現預金や株式などの評価も行って申告書を作成し、税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、私道の一部となっている土地と自宅敷地を一体評価して申告してしまったかもしれません。その場合、自宅敷地の評価額は、当グループによる評価額より約850万円上がり、約170万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。

今回のポイント

私道は、通り抜けているか、行き止まりかで評価が大きく変わる。気になる土地をお持ちの方は、一度、専門家に意見を聞いてみよう。