マンションの相続税額は?評価のポイントと計算方法を詳しく解説

マンションは、自宅として保有しているものか、賃貸しているものかによって相続税の評価方法が異なります。また、普段は意識しないマンションの「土地」も、相続税評価では計算の対象となるため注意が必要です。
本コラムでは、マンションを相続したときの相続税の計算方法や評価のポイントを解説します。

この記事で分かること

・マンションの相続税評価額を計算するときの2つのポイント
・建物部分の評価方法と土地部分の評価方法
・マンションを賃貸している場合の評価方法
・マンションに「小規模宅地の等の特例」を適用するときの考え方

マンションの相続税評価額を計算するときの2つのポイント

土地と建物に分けて評価する

不動産の相続税評価額は、土地と建物で別々に計算します。

建物は人工物ですので、年数の経過とともにどうしても劣化が生じます。そのため、その分の価値の減少を、相続税評価額に反映させなければなりません。

これに対し、土地には経年劣化という概念がありませんので、建物と土地を同じ方法で評価することはできません。

これは、マンションの評価でも同じです。

改めてマンションとは何かというと、法律では「一棟の建物を構造上区分して、各部分を別々の人がそれぞれで使えるようにしたもの」であると定義されています。

その一室あたりのことを、法律上「専有部分」といい、マンションを購入した方は建物の「専有部分」に対する「区分所有権」を持っています。

そして「専有部分」を持っている方には、専有部分の床面積に応じてマンションの敷地に対する「敷地利用権」が割り振られています。

このことから、マンションの相続税評価額を計算するときは、被相続人(亡くなられた方)の区分所有権・敷地利用権を、建物・土地として、それぞれで相続税評価額を計算します。

自宅マンション・貸マンションで評価額が変わる

建物の評価は、自身の住居として使用しているのか、賃貸している貸家かどうかによっても異なります。

通常、貸家は自身の居住用の建物よりも相続税評価額が低くなります。

貸家であれば借り主が存在し、借り主には契約期間中、住んでいる建物を使い続けることができる権利があります。
その権利は、借地借家法などの法律によって守られており、いくら所有者であっても、この権利を無視して自由に使用することができず、権利に制限がかかるためです。このことから、他者に賃貸している不動産を評価するときは、借り主の「借家権」や「借地権」に相当する金額を、その相続税評価額から減額します。

ただし、「貸せば税金が安くなる」というふうに理解してしまうと、少々問題があります。

以下、貸マンションとして評価するときの注意点を3つ解説します。

貸マンションとして評価するときの3つの注意点

相続や贈与のタイミングで賃貸している必要がある

相続税評価額は、あくまで相続や贈与の時期における財産の現況で計算しますので、相続や贈与を受けた時に、マンションを賃貸している必要があります。

つまり、前の所有者(被相続人・贈与者)の段階で賃貸をしていなければならないということです。

なお、卒業や転勤の時期などで「相続があった時期にたまたま入居者がいなかった」という場合が考えられますが、この場合は、賃貸経営の総合的な状況によって、賃貸していたものとして扱える場合があります。

一棟を賃貸している場合は「賃貸割合」で計算する

マンションを一棟所有して賃貸経営をしているといった場合のように、賃貸できる部屋が複数ある場合は、「賃貸割合」を計算して、「借家権」として減額する分を調整します。

「賃貸割合」とは、貸し出すことのできる独立した各部屋の床面積のうち、相続や贈与のときに賃貸していた部屋の床面積の割合をいいます。

満室であれば100%、すべて空室であれば0%になります。

したがって、満室に近いほど評価額が下がります。

無償や低い価額で貸すと貸マンションの評価はできない

親子間などでは、無償で不動産を貸し借りしているケースも多く見られますが、無償の貸借は「使用貸借」といって、「借地権」や「借家権」のような強い権利が借り主にありません。

したがって、相続税評価額も通常の評価額になります。

「それなら、1円でも賃料を支払っていれば貸マンションとして評価額を計算できるの?」というと、そうではありません。

民法では、使用貸借をしている間、借りた物に発生する通常の必要費の負担義務は、借り主にあるとされています。

このことから税務では、不動産に毎年かかる固定資産税額を基準に、それに満たない年額の賃料しか負担していない不動産の貸し借りは「使用貸借」として扱うことにしています。

つまり、固定資産税に満たない賃料での賃貸であれば、貸マンションとして評価することはできません。

マンションの建物部分の相続税評価額

被相続人・贈与者が所有する部分に対する「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額になります。

固定資産税評価額の確認方法

固定資産(土地・建物)の価格は、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価され、市町村長がその価格を決定し、固定資産税課台帳に登録します。

固定資産税評価額は、固定資産税の通知書とともに送付される「課税明細書」や、役所で取得できる「評価証明書」などで確認できます。

課税明細書がある方は「価格」の欄を確認してください。

<課税明細書の例(マンションの場合)>

自身が所有する土地・建物の価格を同一区内の他の土地・建物の価格と比較できる「縦覧」という制度があります。毎年4月頃から6月頃の期間、資産のある区を担当する市税事務所で、すべての土地・建物を記載した「縦覧台帳」を見ることができます。

自身の所有する固定資産の価格が適正であるかどうかを確認することができるため、このような制度を活用するのもおすすめです。

参考:<縦覧のお知らせ>固定資産税にかかる土地・家屋の価格などがご覧になれます(23区内)|東京都主税局

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土地・家屋の固定資産税は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、3年に一度、評価が見直されます。固定資産税の縦覧制度とは、同一区内の土地・家屋の価格などを記載した「縦覧帳簿」を確認し、自身の土地・家屋の価格とほかの土地・家屋の価格を比較することで価格が適正であるかを判断するためのものです。

タワーマンションの固定資産税の改正と相続税評価額への影響

平成29年度の税制改正によって、居住用超高層建築物(高さが60mを超える建築物で、複数の階に住戸が所在しているもの。いわゆるタワマン)の固定資産税額の計算が見直されました。

3 居住用超高層建築物に係る課税の見直し
(1)①高さが60mを超える建築物(建築基準法上の「超高層建築物」)のうち、複数の階に住戸が所在しているものについては、当該居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額を各区分所有者にあん分する際に用いる当該各区分所有者の専有部分の床面積を、住戸の所在する階層の差異による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための補正率により補正する。
参考:「平成29年度税制改正大綱」P43(固定資産税・都市計画税)|総務省

改正前は、建物全体で計算した固定資産税額を、専有部分の床面積に応じて各住人が負担していたのですが、改正後は、住居のある階層の高さに応じて床面積を補正し、負担する税額の配分を調整することになりました。

階層の高い部屋ほど、市場価値が高いことから、その実態を固定資産税の負担割合に反映させるための改正になります。

相続では建物の評価に固定資産税評価額を使用するため、この改正によって何らかの影響があるのでは、と思われるかもしれませんが、上記の税制改正大綱の文章を見る限りでは、あくまで固定資産税額そのものに対しての補正というふうに読み取れます。

相続税評価に対しての補正という部分までは言及されていないことからも、現状では、相続税評価額には影響がないと思われます。

マンションを賃貸している場合(建物部分の相続税評価)

マンションを賃貸している場合は、貸家として、建物の評価額を減額します。

貸家(建物)の相続税評価

固定資産税評価額×(1-借家権割合30%×賃貸割合)

借家権割合

借家権とは、建物の賃借人が建物を利用する権利です。賃借人が利用していることで建物を他の用途に転換しづらくなることから借家権割合として全国一律30%の評価減を適用します。

賃貸割合

独立した各部屋の床面積のうち、相続や贈与のときに賃貸していた部屋の床面積の割合をいいます。例えば同じ面積の部屋全10室を賃貸しているマンションの場合、満室であれば賃貸割合は100%、半分が空室であれば50%、全室空室の場合には0%になります。賃貸割合が高いほど相続税評価額は下がります。

貸家として利用しているマンションの建物にかかる相続税の評価方法

具体的な事例で、貸家として利用しているマンションの建物の相続税額を計算してみます。

○賃貸マンションの固定資産税課税評価額
2億円
○賃貸状況
20室中10室が賃貸中
※面積はすべて同一とする
○固定資産税評価額が2億円で賃貸割合50%の賃貸マンションの建物部分の相続税評価額
2億円×(1-0.3×0.5)=1億7000万円

マンションの土地(敷地利用権)の評価

マンションが建つ土地の相続税評価を行うためには、まずマンション敷地全体の評価額を計算し、その額に「敷地権の割合」をかける必要があります。

敷地利用権の相続税評価

マンションの敷地全体の相続税評価額×敷地権の割合

マンションの敷地全体の相続税評価額は、路線価のある地域は「路線価方式」で、評価倍率のある地域は「倍率方式」で評価します。

どちらの地域に該当するかについては、国税庁の「路線価図」や「評価倍率表」で、確認することができます。

<路線価図>

<評価倍率表>

参考:路線価図・評価倍率表┃国税庁

路線価方式による計算方法

路線価方式とは、マンションの敷地に接している道路に付された「路線価」(1㎡あたりの宅地の価額)に、補正率と地積をかけて計算する方法です。

路線価方式による計算方法

路線価×補正率×地積×敷地権の割合

補正率とは、土地の形状によって路線価を増額・減額補正するためのもので、いくつか種類があります。
各種補正率について詳しくは国税庁HPをご覧ください。

<土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成31年1月分以降用) >

参考:土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成31年1月分以降用)┃国税庁

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相続税路線価は相続や贈与によって土地を取得した際、土地の評価額を計算するために用いるものです。相続税路線価を元に算出された土地の評価額は、相続税や贈与税などの税額を計算する際に必要となります。

敷地利用権の割合の確認方法

敷地利用権の割合は、マンションの登記事項証明書で確認することができます。
登記事項証明書は、不動産の所在や面積をはじめ、所有者、権利関係等が記載された書類です。過去の権利関係の変遷から最新の情報までを確認することができます。

敷地利用権は、マンションの専有部分と分けて処分することができないことから、建物と同じ登記事項証明書に「敷地権の割合」として記載されています。

「敷地権の割合」は、専有部分の床面積の割合から計算され、登記されていますので、見たことのないような桁数の分数で表示されています。(規約でこれ以外の割合にすることも認められています)

初めて見る人にとっては、本当にこれでよいのか不安になりそうな数字ですが、「敷地権の割合」として登記されていれば、それで合っています。

マンションと一戸建ての登記事項証明書の標記の違い

マンションの登記事項証明書が一戸建てと大きく異なる点は、建物すべての情報と所有者の専有している部分の情報がどちらも記載されていることです。
・棟の情報
・敷地権が設定されている割合
・専有する部屋番号

マンションの登記事項証明書を取得する方法

登記事項証明書を取得するためには申請が必要です。法務省のHP「登記ねっと」から、どなたでも申請できます。
参考:登記ねっと┃法務省

実際の書面は管轄法務局の窓口や郵送で受け取ることができます。交付にかかる時間と料金は下記を参考にしてください。

「登記事項証明書」交付にかかる時間と料金

・窓口で申請し、その場で受け取る
 手数料:1通600円
 時 間:即日(10~15分)
・郵送で申請し、郵送で受け取る
 手数料:1通600円(収入印紙で納付)、返信用切手代
 時 間:1週間程度
・オンラインで申請し、窓口で受け取る
 手数料:480円
 時 間:即日
・オンラインで申請し、郵送で受け取る
 手数料:500円
 時 間:最短2~3日

倍率方式による計算方法

倍率方式とは、被相続人・贈与者の敷地利用権に対する「固定資産税評価額」に、その地域に指定された評価倍率をかけて計算する方法です。

倍率方式による相続税評価

固定資産税評価額×倍率

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倍率方式は、路線価方式と比べて評価計算がシンプルであるため、相続人自身で評価額を算出できるケースもあります。ただし、乗じる評価倍率が土地によって異なることや、同じエリアでも土地の種類によって適用する倍率が異なる点には注意が必要です。

「地積規模の大きな宅地」にあたる場合

平成30年以降に発生した相続や贈与では、地積規模の大きな宅地(三大都市圏:500㎡以上、それ以外の地域:1,000㎡以上)を評価する際、その宅地が一定の要件を満たす場合にその路線価に「規模格差補正率」をかけて減額することができます。

このルールが適用できる宅地にあたるかどうかは、国税庁が示すフローチャートで判定します。

<「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象の判定のためのフローチャート>

参照:地積規模の大きな宅地の評価」が新設されました |国税庁

要件を満たせば、倍率地域に所在する宅地にも適用することができます。
倍率地域に所在する宅地に適用する場合は、次のどちらか低い価額によって評価します。

  • 通常の「固定資産税評価額×倍率」で計算した価額
  • その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額を路線価とし、かつ、その宅地が普通住宅地区に所在するものとして「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額
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面積が一定以上の宅地では、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することで、単純に路線価×地積で計算した評価額と比較して、約6~8 割の評価額に減額することができます。

歩道状空地がある場合

マンションやアパート等、大規模な賃貸住宅の開発を行う際に、道路沿いの一部に空地を確保し、私道として整備する場合があります。
都市計画法所定の開発行為の許可を受けるため、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって設置された空地を「歩道状空地」と呼びます。

平成29年2月28日の最高裁判決を受けて、国税庁は、この「歩道状空地」が上記の3つの要件を満たす場合、「私道」として評価するという基準を示しました。

  • 都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されたものであること
  • 道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであること
  • 居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていること

(1) 最高裁判決の判示事項
最高裁判所平成29年2月28日判決(以下「最高裁判決」といいます。)において、「私道の用に供されている宅地につき客観的交換価値が低下するものとして減額されるべき場合を、建築基準法等の法令によって建築制限や私道の変更等の制限などの制約が課されている場合に限定する理由はなく、そのような宅地の相続税に係る財産の評価における減額の要否及び程度は、私道としての利用に関する建築基準法等の法令上の制約の有無のみならず、当該宅地の位置関係、形状等や道路としての利用状況、これらを踏まえた道路以外の用途への転用の難易等に照らし、当該宅地の客観的交換価値に低下が認められるか否か、また、その低下がどの程度かを考慮して決定する必要があるというべきである。
これを本件についてみると、本件各歩道状空地は、車道に沿って幅員2mの歩道としてインターロッキング舗装が施されたもので、いずれも相応の面積がある上に、本件各共同住宅の居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていることがうかがわれる。また、本件各歩道状空地は、いずれも本件各共同住宅を建築する際、都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、市の指導要綱等を踏まえた行政指導によって私道の用に供されるに至ったものであり、本件各共同住宅が存在する限りにおいて、上告人らが道路以外の用途へ転用することが容易であるとは認め難い。そして、これらの事情に照らせば、本件各共同住宅の建築のための開発行為が被相続人による選択の結果であるとしても、このことから直ちに本件各歩道状空地について減額して評価をする必要がないということはできない。」と判示されました。
(2) 「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱い
上記(1)の最高裁判決の判示事項を踏まえ、1都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備され、2道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであり、3居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されている「歩道状空地」については、評価通達24に基づき評価することとします。

参考:財産評価基本通達24((私道の用に供されている宅地の評価))における「歩道状空地」の用に供されている宅地の取扱いについて┃国税庁

3つの要件を満たした歩道状空地においては、不特定多数が利用するものと、周辺の住民だけが利用するものとで、それぞれ相続税評価の仕方も変わってきます。

歩道状空地が不特定多数の人に利用されている私道と判定される場合は、公共性が高く、その利用価値や処分可能性が極端に低いことから、評価しない(=0円)とされています。

近隣の土地所有者がセットバックし互いに土地を出し合って道路としている場合や、通り抜けできない袋小路の私道など、特定の人のみが利用する私道であると判定される場合には、利用者への売却など、一定の処分可能性が認められることから、通常の宅地の評価の30%で評価することとされています。

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私道は利用状況によって評価の方法も異なり、場合によっては宅地の30%評価、ときには0円評価になることもあります。しかし、注意しなければならないのは、私道であっても100%宅地として評価しなければならないケースもあることです。

したがって、マンション敷地内に歩道状空地があり、それを不特定多数が利用する状況にあれば、その部分は評価しないということです。

マンションを賃貸している場合(土地の相続税評価)

マンションを賃貸している場合は、貸家建付地として、宅地の評価額を減額することができます。

貸家(土地)の相続税評価

自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

自用地としての価額

その土地を賃貸していないとして評価した価額のこと。

借地権割合

30%~90%の間で設定されています。割合は地域によって異なりますが、60~70%の地域が多くなっています。路線価図(路線価横のA~Gのアルファベット)や評価倍率表で確認することができます。

参考:財産評価基準書 路線価図・評価倍率表┃国税庁

借家権割合(しゃくやけんわりあい)

割合は全国一律30%に設定されています。

賃貸割合

全室のうち、賃貸していた部屋の床面積の割合をいいます。満室であれば100%、すべて空室であれば0%になります。

相続したマンションには「小規模宅地等の特例」も使える

小規模宅地等の特例とは、「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」のことです。対象となるのは、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等および貸付事業用宅地等のいずれかに該当するものであるとされており、自宅マンション・貸マンションの相続税評価でもこの特例を適用することができます。

小規模宅地等については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、次の表に掲げる区分ごとに一定の割合を減額します。

<小規模宅地等の特例の要件・減額割合・限度面積>

相続開始の直前における宅地等の利用区分 要件 限度面積 減額される割合
被相続人等の事業の用に供されていた宅地等 貸付事業以外の事業用の宅地等 特定事業用宅地等に該当する宅地等 400 80%
貸付事業用の宅地等 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除きます。)用の宅地等 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400 80%
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
被相続人等の貸付事業用の宅地等 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200 50%
被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 特定居住用宅地等に該当する宅地等 330 80%

特例の適用を選択する宅地等が以下のいずれに該当するかに応じて、限度面積を判定します。

特例の適用を選択する宅地等 限度面積
特定事業用等宅地等(①または②)および特定居住用等宅地等(⑥)
(貸付事業用宅地等がない場合)
(①+②)≦400㎡
⑥≦330㎡
両方を選択する場合は、合計730㎡
貸付事業用宅地等(③、④または⑤)およびそれ以外の宅地等(①、②または⑥)
(貸付事業用宅地等がある場合)
(①+②)×200/400+⑥×200/330 +(③+④+⑤)≦200㎡

参考:相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)┃国税庁

もし、マンションの複数の部屋を所有していて、一部屋を居住用、他を賃貸用などのように別々の用途で使用していた場合、それぞれを別々の宅地として、特定居住用宅地等や貸付事業用宅地等の要件を満たすかどうかを判定し、特例を適用することができます。

ただし、複数の宅地で特例を適用する場合や、用途の異なる宅地で特例を併用するときは、限度面積について一定の調整計算が必要になる場合がありますので注意が必要です。

まとめ

マンションの相続税評価額の計算方法は自宅マンションか、貸マンションかによって異なります。マンションの土地(敷地利用権)の評価は特に複雑で、控除や特例の適用にも条件があります。

相続が発生したときのマンションの利用状況や所在地、権利関係等によっても相続税額が大きく変わってきますので、相続財産にマンションが含まれる場合には土地の相続税評価を専門とする税理士にご相談されることをおすすめします。

藤宮 浩(不動産鑑定士)
フジ総合グループ代表 藤宮 浩(ふじみや ひろし)不動産鑑定士 ‖ フジ総合グループの代表を務め、年間990件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、テレビ、雑誌、新聞など、各種媒体への出演、寄稿も行う。

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