【基礎知識】相続税路線価とは?計算方法や調べ方を詳しく解説

土地は相続財産の中でも評価が複雑で専門性の高い分野です。
本コラムでは、土地の相続税評価額の計算に使用する路線価の調べ方や計算方法、補正率について詳しく解説します。
相続税路線価に関する知識を深めることで、相続税土地評価の基本が理解できるでしょう。

路線価・路線価の補正率とは

路線価とは

「路線価」とは、道路の価額のことで、その道路に面している宅地(建物の敷地として使われている土地)を評価するときの1㎡あたりの価額のことを指します。

相続や贈与によって得た宅地の「相続税評価額」を計算するために使用します。

路線価の補正率とは

路線価をそのまま相続税評価額の計算に使うことはできません。

なぜなら、土地は同じ立地・同じ面積であっても、その形によって使い勝手が異なるからです。

※いずれも地積300㎡

使い勝手のよい土地であれば価値は高まりますが、逆に悪い土地は価値が低くなります。
こうした現状を評価額に反映させるため、宅地の形状によって、路線価を補正する必要があります。
したがって、路線価による宅地の相続税評価額の計算式は、下記のようになります。

計算式

路線価(1㎡あたりの宅地の評価額)×補正率×地積

路線価の調べ方

路線価は、国税庁の「路線価図」から調べることができます。
路線価図とは、路線価が記入された地図のことで、国税庁が無料公開しています。
参照:路線価図│国税庁

路線価の年分を選択し、その後「都道府県名→路線価図→市区町村名→路線価図ページ番号」の順にクリックして、調べたい宅地の路線価を確認します。

初めて調べるときは、該当する路線価図のページ番号を見つけるのに苦労されるかも知しれませんので、見つけたら、ページ番号を忘れないようメモしておくとよいでしょう。

路線価図の年分を正しく選ぼう

路線価図として公開されているのは過去7年分で、毎年7月に、国税庁から最新の年分のものが追加されます。
このうち、相続税評価額の計算に使用する路線価は、相続や贈与が発生した年分の路線価です。

たとえば、令和3年11月に発生した相続について、相続税の申告を令和4年7月に行う場合、令和4年分の路線価が発表されても、令和3年分の路線価図を使うことになります。

過去の申告を修正することがあれば、その場合も、相続や贈与のあった年月日を基準に路線価を選びます。

路線価図からわかる「路線価」「借地権割合」「地区区分」

路線価図から確認できる主な情報は、「路線価」「借地権割合」「地区区分」の3つです。

「路線価」と「借地権割合」は、路線上に数字とアルファベットの組み合わせで表示されています。(例:100D、150Cなど)
数字の部分が「路線価」、アルファベットが「借地権割合」になります。
路線価は千円単位ですので、数字が「100」であれば「1㎡あたり10万円」を意味します。

借地権割合は、宅地に借地権を設定して賃貸している場合に必要になります。
土地そのものを貸していなくても、その土地に貸アパートや貸マンションを建築して建物を賃貸している場合は、その土地(貸家建付地)の評価に借地権割合が必要になります。

「地区区分」とは、その路線のある地区名のことで、路線価の補正率を調べるときに必要になります。
「地区区分」には、以下の種類があります。

地区区分の種類

・ビル街地区
・高度商業地区
・繁華街地区
・普通商業・併用住宅地区
・普通住宅地区
・中小工場地区
・大工場地区

路線価や借地権割合の文字列を囲む図形を見て、欄外にある凡例で確認します。
何も囲まれていない場合は、「普通住宅地区」です。

路線価の補正率

路線価を調べたら、土地の形状を確認して、どの補正率で路線価を補正するかを確認します。

路線価の補正率の種類

路線価の補正率には、以下の種類があります。

路線価の補正率の種類

・奥行価格補正率
・側方路線影響加算率
・二方路線影響加算率
・不整形地補正率
・奥行長大補正率
・間口狭小補正率
・規模格差補正率
・がけ地補正率
・特別警戒区域補正率

評価額を増額させるものは「側方路線加算率」と「二方路線影響加算率」のみで、他は減額するための補正率になります。

奥行価格補正率

奥行距離が短すぎる・長すぎる宅地の路線価を減額するための補正率です。
道路から宅地の奥までの距離(奥行距離)と地区区分に応じて、以下のように設定されています。

<奥行価格補正率表>

地区区分

奥行距離
(m)

ビル街地区  高度商業地区 繁華街地区 普通商業・併用住宅地区  普通住宅地区  中小工場地区 大工場地区
4未満 0.80 0.90 0.90 0.90 0.90 0.85 0.85
4以上6未満 0.92 0.92 0.92 0.92 0.90 0.90
6 〃 8 〃 0.84 0.94 0.95 0.95 0.95 0.93 0.93
8 〃 10 〃 0.88 0.96 0.97 0.97 0.97 0.95 0.95
10 〃 12 〃 0.90 0.98 0.99 0.99 1.00 0.96 0.96
12 〃 14 〃 0.91 0.99 1.00 1.00 0.97 0.97
14 〃 16 〃 0.92 1.00 0.98 0.98
16 〃 20 〃 0.93 0.99 0.99
20 〃 24 〃 0.94 1.00 1.00
24 〃 28 〃 0.95 0.97
28 〃 32 〃 0.96 0.98 0.95
32 〃 36 〃 0.97 0.96 0.97 0.93
36 〃 40 〃 0.98 0.94 0.95 0.92
40 〃 44 〃 0.99 0.92 0.93 0.91
44 〃 48 〃 1.00 0.90 0.91 0.90
48 〃 52 〃 0.99 0.88 0.89 0.89
52 〃 56 〃 0.98 0.87 0.88 0.88
56 〃 60 〃 0.97 0.86 0.87 0.87
60 〃 64 〃 0.96 0.85 0.86 0.86 0.99
64 〃 68 〃 0.95 0.84 0.85 0.85 0.98
68 〃 72 〃 0.94 0.83 0.84 0.84 0.97
72 〃 76 〃 0.93 0.82 0.83 0.83 0.96
76 〃 80 〃 0.92 0.81 0.82
80 〃 84 〃 0.90 0.80 0.81 0.82 0.93
84 〃 88 〃 0.88 0.80
88 〃 92 〃 0.86 0.81 0.90
92 〃 96 〃 0.99 0.84
96 〃 100 〃 0.97 0.82
100 〃 0.95 0.80 0.80

たとえば、普通住宅地区の宅地で、路線価が10万円、奥行距離が24mであれば、奥行価格補正率は「0.97」ですので、路線価は「10万円×0.97=9万7,000円」に減額補正されます。

<路線価を基とした評価額の計算例>

30万円(正面路線価)×1.00(奥行価格補正率)×180㎡(面積)=5,400万円(評価額)

補正率は0.80~1.00で、最大値の1.00は、補正がないことを意味しています。

なお他の補正率は宅地の形状によって、使わない場合がありますが、この奥行価格補正率だけは、どの宅地の評価でも必ず使います。

側方路線影響加算率・二方路線影響加算率

複数の路線に面している土地は、一つの路線からしか入れない土地よりも利便性が高いため、路線価を増額する補正を行います。

手順としては、まず各路線の中から「正面路線」を一つ決めます。

「正面路線」は、「奥行価格補正率」によって減額補正を行った「後」の路線価のうち、もっとも高い路線になります。

図の例では、「①10万円×1.00」、「②10万円×0.97」、「③9万円×1.00」のうち、もっとも高い①が、正面路線になります。

同額になる路線があるときは、原則として宅地に接する距離が長いものを正面路線にします。

この方法で判定した「正面路線」の路線価を使って、宅地全体を評価するのですが、正面路線の側方にある路線(側方路線)と正面路線の反対側にある路線(裏面路線)にそれぞれ加算率をかけた額を、「正面路線」の路線価に加算します。

側方路線には側方路線影響加算率、裏面路線には二方路線影響加算率を使います。

<側方路線影響加算率>

地区区分 加算率
角地の場合 準角地の場合
ビル街地区 0.07 0.03
高度商業地区
繁華街地区
0.10 0.05
普通商業・併用住宅地区 0.08 0.04
普通住宅地区
中小工場地区
0.03 0.02
大工場地区 0.02 0.01

側方路線影響加算率は、通常「角地」の加算率を使いますが、下記のように、正面路線と側方路線が一つの路線で、宅地がその内角にある場合は、「純角地」の加算率を使います。

<二方路線影響加算率表>

地区区分 加算率
ビル街地区 0.03

高度商業地区
繁華街地区

0.07
普通商業・併用住宅地区 0.05

普通住宅地区
中小工場地区
大工場地区

0.02

以上から、図の例の路線価は、下記の金額に補正されます。

(①10万円×1.00)+(②10万円×0.97×0.03)+(③9万円×1.00×0.02)=10万4,710円

不整形地補正率

長方形や正方形でない形の土地(=不整形地)を評価するときに使う補正率です。
補正率は0.60~1.00ですので、最大で4割も評価額が低くなる場合があります。

不整形地は、次の4つのうちいずれか有利な(=評価額が一番低くなる)方法によって不整形地補正前の価額を求めます。

不整形地の評価方法

1. 不整形地を区分して求めた「整形地」を元として計算する方法
2. 不整形地の地積を「間口距離」で除して算出した「計算上の奥行距離」を基として求めた整形地により計算する方法
3. 不整形地に近似する整形地(近似整形地)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
4. 近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地の価額を差し引いた価額を基として計算する方法(旗竿地)

次に下記の地積区分表に地区区分と土地の面積をあてはめることで、地積区分を特定します。

<地積区分表>

地積区分

地区区分

A B C
高度商業地区 1,000 未満 1,000 以上
1,500 未満
1,500 以上
繁華街地区 450 未満 450 以上
700 未満
700 以上
普通商業・併用住宅地区 650 未満 650 以上
1,000 未満
1,000 以上
普通住宅地区 500 未満 500 以上
750 未満
750 以上
中小工場地区 3,500 未満 3,500 以上
5,000 未満
5,000 以上

地区区分がわかったら次に調べるのが「かげ地割合」です。

「かげ地割合」とは、不整形地を囲む長方形・正方形(想定整形地)を描いたとき、その図形と不整形地が重ならない部分(かげ地)の割合のことです。

かげ地割合の計算式

(想定整形地の地積−不整形地の地積)/想定整形地の地積

最後に、上で求めた「地積区分」と「かげ地割合」を不整形地補正率表にあてはめます。

<不整形地補正率表>

地区区分 高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区 普通住宅地区
地積区分 A B C A B C
かげ地割合
10%以上 0.99 0.99 1.00 0.98 0.99 0.99
15% 〃 0.98 0.99 0.99 0.96 0.98 0.99
20% 〃 0.97 0.98 0.99 0.94 0.97 0.98
25% 〃 0.96 0.98 0.99 0.92 0.95 0.97
30% 〃 0.94 0.97 0.98 0.90 0.93 0.96
35% 〃 0.92 0.95 0.98 0.88 0.91 0.94
40% 〃 0.90 0.93 0.97 0.85 0.88 0.92
45% 〃 0.87 0.91 0.95 0.82 0.85 0.90
50% 〃 0.84 0.89 0.93 0.79 0.82 0.87
55% 〃 0.80 0.87 0.90 0.75 0.78 0.83
60% 〃 0.76 0.84 0.86 0.70 0.73 0.78
65% 〃 0.70 0.75 0.80 0.60 0.65 0.70

なお、奥行長大補正率の適用がある場合は、不整形地補正率を適用せず、間口狭小補正率に奥行価格補正率を乗じた数値を選択適用します。

間口狭小補正率

路線と宅地の接する距離(間口距離)が狭いと、道路から入りづらいため価値が下がります。
そのため、間口が狭い土地は、間口狭小補正率をかけて路線価を減額します。

<間口狭小補正率表>

地区区分

間口距離
(メートル) 

ビル街地区 高度商業地区 繁華街地区 普通商業・
併用住宅地区
普通住宅
地区
中小工場地区 大工場地区
4未満 0.85 0.90 0.90 0.90 0.80 0.80
4以上6未満  0.94 1.00 0.97 0.94 0.85 0.85
6 〃 8 〃 0.97 1.00 0.97 0.90 0.90
8 〃 10 〃 0.95 1.00 1.00 0.95 0.95
10 〃 16 〃 0.97 1.00 0.97
16 〃 22 〃 0.98 0.98
22 〃 28 〃 0.99 0.99
28 〃 1.00 1.00

たとえば、普通住宅地区の宅地で、間口距離が6mの場合、間口狭小補正率は「0.97」ですので、「路線価×0.97×奥行価格補正率」で減額補正を行います。

奥行長大補正率

間口距離に対して奥行距離が2倍以上ある宅地(奥に細長い宅地)には、奥行長大補正率をかけて路線価を減額します。

間口距離が狭い宅地で使う機会が多くなるため、間口狭小補正率と併用することが多くなります。

<奥行長大補正率表>

地区区分

奥行距離
間口距離
ビル街地区 高度商業地区
繁華街地区
普通商業・
併用住宅地区 
普通住宅地区 中小工場地区 大工場地区
2以上3未満 1.00 1.00 0.98 1.00 1.00
3 〃4 〃 0.99 0.96 0.99
4 〃5 〃 0.98 0.94 0.98
5 〃6 〃 0.96 0.92 0.96
6 〃7 〃 0.94 0.90 0.94
7 〃8 〃 0.92 0.92
8 〃 0.90 0.90

たとえば、普通住宅地区の宅地で、路線価が10万円、間口距離が6m、奥行距離が18mの場合、「奥行距離/間口距離」は3になりますので、奥行長大補正率は「0.96」になります。

したがって、路線価は「10万円×奥行価格補正率1.00×間口狭小補正率0.97×奥行長大補正率0.96×=9万3,120円」に減額補正されます。

規模格差補正率

地積が広すぎると、処分するために分譲することが考えられますが、その際、有効利用できる部分が減ってしまったり、水道や道路などの整備の負担が発生したりすることによって、現状よりも実質的な価値が下がってしまう場合があります。

そのため、地積1,000㎡以上(三大都市圏では500㎡以上)の宅地は、一定要件を満たすものに限り、下記の補正率が認められます。

規模格差補正率の計算式

A×B+C/A×0.8
A:宅地の地積
B・C:下記の表参照
※小数点以下第2位未満は切り捨て

<規模格差補正率表>

(1)三大都市圏に所在する宅地

地積 普通商業・併用住宅
地区、普通住宅地区
B C
500 以上
1,000 未満
0.95 25
1,000 以上
3,000 未満
0.90 75
3,000 以上
5,000 未満
0.85 225
5,000 以上 0.80 475

(2)三大都市圏以外の地域に所在する宅地

地積 普通商業・併用住宅
地区、普通住宅地区
B C
1,000 以上
3,000 未満
0.90 100
3,000 以上
5,000 未満
0.85 250
5,000 以上 0.80 500

がけ地補正率

敷地内で斜面になっている部分のことを「がけ地」といいます。

斜面になっているせいで、「がけ地」の部分が通常の用途で使えないときは、使えない部分の割合に応じて、下記のがけ地補正率で路線価を減額します。

<がけ地補正率>

がけ地の方位

がけ地地積
総地積
西
0.10以上 0.96 0.95 0.94 0.93
0.20 〃 0.92 0.91 0.90 0.88
0.30 〃 0.88 0.87 0.86 0.83
0.40 〃 0.85 0.84 0.82 0.78
0.50 〃 0.82 0.81 0.78 0.73
0.60 〃 0.79 0.77 0.74 0.68
0.70 〃 0.76 0.74 0.70 0.63
0.80 〃 0.73 0.70 0.66 0.58
0.90 〃 0.70 0.65 0.60 0.53

たとえば、普通住宅地区の宅地で、総地積が100㎡、うち「がけ地」が20㎡の場合、「がけ地地積/総地積」(がけ地が占める割合)は20%(0.20)になります。

この場合のがけ地補正率は、がけ地の斜面が南向きなら0.92、東向きなら0.91、西向きなら0.90、北向きなら0.88になります。

特別警戒区域補正率

土砂災害特別警戒区域に指定されている宅地を評価するときに使用する補正率です。

<特別警戒区域補正率表>

特別警戒区域の地積
総地積
補正率
0.10以上 0.90
0.40 〃 0.80
0.70 〃 0.70

たとえば、普通住宅地区の宅地で、総地積が100㎡、そのうち「特別警戒区域」の地積が80㎡の場合、「特別警戒区域の地積/総地積」(特別警戒区域が占める割合)は0.80(80%)になりますので、補正率は0.70になります。

路線価や路線価の補正率でよくある質問(Q&A)

路線価がない場合の評価方法

路線価図にのっていない地域にある宅地はどう評価すればいいですか?

倍率方式で評価します。
倍率方式とは、その土地の固定資産税評価額(固定資産税を計算するための市町村が決定する価格)に、国税庁の「評価倍率表」で定められた倍率をかけて計算します。
「評価倍率表」は、路線価図と同じページに掲載されていて、「一般の土地等用」という項目から調べることができます。

道路に接していない場合や、接している道路に路線価が設定されていないときはどうすればいいですか?

無道路地としての評価や特定路線価の設定などが考えられますが、まずは宅地の状況をよく確認する必要があります。税理士にご相談ください。

補正率の併用について

補正率は併用できますか?

併用できるものとできないものがあります。
また、併用した場合、補正率に下限が設けられる組み合わせがあります。
【併用できないもの】
「奥行長大補正率」と「不整形地補正率」
【併用時、補正率に下限が設けられる組み合わせ】
・「間口狭小補正率×不整形地補正率」(0.6が下限)
・「がけ地補正率×特別警戒区域補正率」(0.5が下限)

路線価による相続税評価額の位置づけ

今回計算した相続税評価額が相続税や贈与税の対象になるのですか?

今回は、路線価の補正について見ていきましたが、評価額を決める要素は他にもあります。たとえば、セットバック部分や私道で評価できる部分があれば、その部分を減額できますので、そうした観点から土地の現状をチェックすることが必要になります。また、賃貸していれば、貸宅地や貸家建付地として、評価額がさらに減少します。他にも、相続税の小規模宅地等の減額特例のように、税法のルールで、評価額から一定額を控除できる場合もあります。

相続税評価額が売買価格になるのですか?

国税庁の路線価は、国土交通省が毎年3月に発表する「地価公示価格」(公示地価)のおおむね8割になるように決定されています。
「地価公示価格」とは、その年の1月1日時点における、国が選んだ「標準地」と呼ばれる土地の価格のことで、こちらが売買価格の参考とされています。
したがって、国税庁の路線価で評価した土地の価額は、売買価格よりも低くなることが一般的です。
なお、土地の価格には「一物四価」という考え方があり、ほかにも、「実勢価格」(実際に行われた売買の価格)や、固定資産税を計算するための路線価(地価公示価格の7割)があります。

まとめ

相続税路線価は相続や贈与によって土地を取得した際、土地の評価額を計算するために用いるものです。

相続税路線価を元に算出された土地の評価額は、相続税や贈与税などの税額を計算する際に必要となります。

相続や贈与によって土地を取得された方、路線価の調べ方や計算方法について不明点がある方は早めに専門家へ相談することをオススメします。

藤宮 浩(不動産鑑定士)
フジ総合グループ代表 藤宮 浩(ふじみや ひろし)不動産鑑定士 ‖ フジ総合グループの代表を務め、年間990件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、テレビ、雑誌、新聞など、各種媒体への出演、寄稿も行う。

【無料面談受付中】相続でお悩みの方は