事例に学ぶ相続税申告

道路との高低差がある土地の評価は?(利用価値の著しく低下している宅地)

相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

S県T市在住の中村様(仮名)は3か月前にお父様を亡くされ、ご自宅の他、複数の土地を相続されました。自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、当グループのホームページをご覧になったことがきっかけとなり、申告業務をお任せいただくことになりました。

利用価値が低下している土地は10%の評価減が可能

中村様のご自宅は、道路より2mほど低い位置にあり、道路側以外の三方は別の所有者の土地になっていて、幹線道路の他には接道していません。そのため、道路寄りの土地の一部に幅3mほどのスロープを設置し、ご家族や車両はそこから出入りしていました。

幹線道路沿いに隣り合った他の土地は、道路と同じ高さに位置しており、中村様の土地のみ高低差がある状況です。そのため、一部からしか敷地に入ることができないこの土地は、隣地と比較して道路からの効用を十分に受けているとは言えないと判断できます。

このような場合、『財産評価基本通達』に基づく路線価評価だけでは、高低差を適切に評価しているとは言えず、周囲の土地と比較して評価額が高くなってしまうケースがあります。このように「付近にある他の土地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下している」と認められる土地については、高低差による減価の程度を路線価に適切に織り込むために、当該路線価に10%の減価を考慮することが妥当であると考えられます。

「利用価値が著しく低下している」土地の例としては、道路との高低差の他、振動や騒音、臭気、日照阻害がある場合や、忌み地(墓地等)と隣接している場合等があります。

ただし、そもそも路線価にそういったマイナス要素が反映されている場合は、この10%の斟酌は適用されません。しかし、通常、相続税路線価はその路線価に面した標準的な画地を前提として評価されているため、先述のような特殊な要因は加味されていないことが多いのです。

そこで今回は、対象地の前面道路の路線価18万円に10%の減価を適用して相続税評価額を計算し、預貯金や株式などの評価も行って、これらを基にした申告書を税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、前面道路との高低差による路線価の減額を行わないまま申告を行っていたかもしれません。その場合、この土地の評価額は、当グループによる評価額より630万円上がり、約250万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。

このように、当グループでは相続専門税理士と相続税土地評価を得意とする不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。

今回のポイント

付近にある他の土地に比べて「利用価値が著しく低下している」土地は、10%の評価減が可能。