相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人の数）を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。
相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。
土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。
そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。
道路との高低差がある土地
静岡県T市在住の中村様（仮名）は3か月前にお父様を亡くされ、ご自宅の他、複数の土地を相続されました。
自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、当グループのホームページをご覧になったことがきっかけとなり、申告業務をお任せいただくことになりました。
中村様のご自宅は、道路より2mほど低い位置にあり、道路側以外の三方は別の所有者の土地になっていて、幹線道路の他には接道していません。
そのため、道路寄りの土地の一部に幅3mほどのスロープを設置し、ご家族や車両はそこから出入りしていました。
利用価値が低下している土地とは
幹線道路沿いに隣り合った他の土地は、道路と同じ高さに位置しており、中村様の土地のみ高低差がある状況です。
そのため、一部からしか敷地に入ることができないこの土地は、隣地と比較して道路からの効用を十分に受けているとは言えないと判断できます。
このような場合、『財産評価基本通達』に基づく路線価評価だけでは、高低差を適切に評価しているとは言えず、周囲の土地と比較して評価額が高くなってしまうケースがあります。
このように「付近にある他の土地の利用状況からみて、利用価値が著しく低下している」と認められる土地については、高低差による減額の程度を路線価に適切に織り込むために、当該路線価に10％の減額を考慮することが妥当であると考えられます。
「利用価値が著しく低下している」土地の例としては、道路との高低差の他、振動や騒音、臭気、日照阻害がある場合や、忌み地（墓地等）と隣接している場合等があります。
10％の評価減を適用させ約250万円の相続税減額！
ただし、そもそも路線価にそういったマイナス要素が反映されている場合は、この10％の斟酌は適用されません。
しかし、通常、相続税路線価はその路線価に面した標準的な画地を前提として評価されているため、先述のような特殊な要因は加味されていないことが多いのです。
そこで今回は、対象地の前面道路の路線価18万円に10％の減額を適用して相続税評価額を計算し、預貯金や株式などの評価も行って、これらを基にした申告書を税務署に提出しました。
今回の申告作業をご自身でされた場合、前面道路との高低差による路線価の減額を行わないまま申告を行っていたかもしれません。
その場合、この土地の評価額は、当グループによる評価額より630万円上がり、約250万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。
このように、当グループでは相続専門税理士と相続税土地評価を得意とする不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。
今回のポイント
付近にある他の土地に比べて「利用価値が著しく低下している」土地は、10％の評価減が可能。
相続税申告を税理士に相談したくなったら
土地は、一般に高額で、個別性が強いため、評価のやり方しだいで納税額に大きな差が生じます。
また分けることが難しく遺産分割に時間がかかってしまうなど、現金や株式にはない特徴もあります。
地主様・不動産オーナー様が相続税を申告される際は、相続に強いというだけでなく、不動産に強いという点にも着目して、税理士事務所を選ぶことが重要です。
不動産の相続で失敗しないために、お客様にあった専門家を選び、円満な相続を行っていただきたいと思います。
相続専門の税理士と相続税土地評価に精通した不動産鑑定士の協働により、適正な評価額を算出し、相続税を抑えることが可能です。 お客様にご満足いただけるスムーズなお手続きを実現します。
フジ総合グループは、地主様や不動産オーナー様のための相続税申告を行ってまいりました。
相続専門の税理士と相続税の土地評価に精通した不動産鑑定士の協働により、適正な評価額を算出し、相続税を抑えることが可能です。
お客様にご満足いただけるスムーズなお手続きを実現します。
相続税を最下限に抑えるカギは、「円満相続」と「土地評価を適切に行う」ことです。相続専門の税理士と土地評価に精通した不動産鑑定士がスムーズな相続をお手伝いします。
