勾配は何度？市街地農地を見直し160万円の相続税還付｜事例

更新日：2023年09月28日

1 市街地農地の評価が相続税減額の鍵に
2 当初は傾斜度4度と評価
3 資料と実際の傾斜度に違いが
4 今回のポイント
5 相続税を納めすぎているかどうか心配になったら

依頼者	神奈川県　川口様（仮名）
きっかけ	当グループの相続税還付セミナーを聴講されたことがきっかけで、相続税の見直しをお任せいただけることになりました。
減額要因	■市街地農地の傾斜度が誤って把握されていた市街地農地は倍率方式もしくは宅地比準方式で評価が行われ、平坦地と傾斜地では評価方法が異なり、一般に傾斜度が大きくなるほど評価額は下がります。傾斜度の判定は、原則として、評価対象地に最も近い道路面の高さを起点とし、その土地の最奥部の点となす角度をもって行われるのですが、その角度が実際よりも小さく計上されていました。

神奈川県にお住まいの川口様（仮名）は、2年前にお父さまを亡くされ、300㎡の畑地を相続されました。
当グループの相続税還付セミナーを聴講されたことがきっかけで、相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

市街地農地の評価が相続税減額の鍵に

今回の事例で鍵となったのは、「市街地農地の評価」です。

財産評価基本通達によれば、農地は、農地法などにより宅地への転用が制限されています。
また、都市計画などにより地価事情が宅地の場合と異なることから、その価額は、「純農地」「中間農地」「市街地周辺農地」「市街地農地」の4種類に区分して評価するものとされています。

「純農地」「中間農地」の評価は、その農地の固定資産税評価額に、国税局長が定める一定の倍率を乗じる「倍率方式」で行われ、「市街地周辺農地」「市街地農地」の場合は、「倍率方式」のほか、「宅地比準方式」がとられます。

「宅地比準方式」とは、その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額から、その農地を宅地に転用する場合にかかる1㎡あたりの造成費（宅地造成費）を控除し、それに農地の面積をかけて評価する方法をいいます。
造成費は、整地、土砂の積み上げ、擁壁の構築等に要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が定めます。

平坦地と傾斜地では、造成費の計算方法が異なり、また傾斜地では、その傾斜度が大きいほど、造成費の金額が大きくなります。

当初は傾斜度4度と評価

土地評価資料を拝見すると、川口様の相続した畑地は「市街地農地」として、「宅地比準方式」により評価されており、隣接する道路に付された路線価18万円／㎡から宅地造成費を控除し、それに畑の面積をかけて計算されていました。

この畑地は傾斜地であり、傾斜度は4度とのこと。
計算ではこの傾斜度に該当する宅地造成費が適用されており、とくに問題はないように思われました。

資料と実際の傾斜度に違いが

実際に現地を案内していただくと、土地の傾きは、道路から見て前面部分は緩やかであるものの、奥は急傾斜となっていました。
傾斜度については、原則として、評価する土地に最も近い道路面の高さを起点とし、その土地の最奥部の点となす角度をもって測られます。
急傾斜部分でも畑作は行われており、奥まで含めると、評価対象地の傾斜度は4度以上あるように見えました。

そのため、評価減が見込めることを川口様にお伝えし、本格的な調査を行うことにしました。

土地家屋調査士による現地測量を行ったところ、評価対象地が接する道路と土地の最奥部のなす角度は約12度と判定。
ちなみに、道路と緩やかな部分のなす角度が約4度でした。

これに基づき再計算を行い、まとめた評価意見書を税務署に提出して更正の請求を行ったところ、評価額は約400万円下がり、税額で約160万円の還付が認められたのです。

今回のポイント

市街地農地は、「倍率方式」のほか、「宅地比準方式」で評価される。
「宅地比準方式」とは、その農地が宅地であるとした場合の１㎡あたりの価額から、その農地を宅地に転用する場合にかかる１㎡あたりの造成費を控除し、それに農地の面積をかけて評価する方法をいう。平坦地と傾斜地では、造成費の計算方法が異なる。また傾斜地では、その傾斜度が大きいほど、造成費の金額が大きくなる。
傾斜度については、原則として、評価する土地に最も近い道路面の高さを起点とし、その土地の最奥部の点となす角度をもって測られる。
傾斜度のある市街地農地が「宅地比準方式」で評価されている場合、その角度に応じた適切な宅地造成費が控除されているかどうかなど、一度、確認してみよう。