愛知県にお住まいの宮下様は、経営情報誌に連載されていた当グループの記事を読まれ、興味がわいたことから、相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

「この度の相続は、土地も一か所のみで、納税額も3,000万円程度。果たして可能性があるかどうか…。『念のために』チェックをしてください」とのご依頼でした。

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異なる利用単位の土地

宮下様のご自宅にお伺いし、早速、相続税申告書を拝見すると、伺っていた通り、納税額は約3,000万円。土地は確かに一か所のみでした。
しかし、土地の他にも、現預金や上場株式等の有価証券が１億円以上もあり、速算表上の税率が30％であったため、少しでも土地の評価額を下げることができれば、減税効果は高いと判断しました。

当該土地についての「評価明細書」を見ると、660㎡の「角地」となっており、「自用地」として評価されています。
その評価額は1億2,177万円でした。

一方、住宅地図をよく見ると、奥に位置する約半分の土地はアパート敷地として利用され（以下、土地A）、手前側の残り半分は駐車場敷地（以下、土地B）と、異なる利用単位になっています。
その点を宮下様に確認すると、もともと、土地Aは長男の宮下様が母親から無償で借り受け、アパートを建築。
土地Bは長女の妹さんが同じように母親から無償で借り受け、月極駐車場として利用していたそうです。

土地Bの駐車場は、ほとんど土地Aのアパート居住者が利用していますが、数台は外部の方にも貸しているとのこと。
相続後は土地A・Bを一括して長男が相続し、その代わり、長女には「代償金」として現金を支払うことで遺産分割がまとまったそうです。

土地の「評価単位」の見直し

財産評価基本通達第7項には「土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する」との原則が示されており、「（１）宅地、（２）田、（３）畑、（４）山林…（9）雑種地」と地目が列挙されています。

したがって、この「財産評価基本通達」の原則からいえば、アパートの敷地である土地Aの地目は「宅地」、月極駐車場の敷地である土地Bは「雑種地」ということになるため、当然、地目ごとに区分して評価すべきです。

一方、当初の税理士は、これらの土地を一体で評価していました。
確かに、判断に迷う難しいケースではあります。
例えば、駐車場は大半をアパート居住者が使用しているため、土地A・Bを区分して評価する必要はないという考え方もできます。
また、土地A・B共に、無償で母親から借り受けていた「使用貸借地」であり、自用地評価に変わりはないので、一体で評価を行うという判断も考えられます。

しかし、我々は「財産評価基本通達」の原則に立ち返り、「個別評価」という判断をしました。
つまり、「宅地」は「宅地」、「雑種地」は「雑種地」として、地目ごとに区分し、評価を行うことにしたのです。

個別に評価し、約350万円の還付に成功

当初の申告では、660㎡の土地を「一体評価」しているため、敷地全体を「角地」として評価することになります。
結果、高い方の路線価18万円が適用され、評価額は1億2,177万円となりました。

これを、土地A、土地Bと区分して評価を行った場合、高い方の路線価18万円を適用し「角地加算」をしなければならないのは、土地Bのみとなります。
そして、土地Aは安い方の路線価15万円を適用できる一方路の土地となるのです。

それぞれ個別に評価を行った結果、土地Aの評価額が5,100万円、土地Bの評価額が5,904万円となり、当初の申告時と比べて、土地の評価額が1,137万円も減額。
税額ベースでは、約350万円もの相続税の還付に成功しました。
対象の土地が一か所であったにも関わらず、相続税が1割以上も戻ってきたとあって、宮下様には大変喜んでいただくことができました。

土地の「評価単位」に関する少しの判断の違いによって、納税額に350万円もの差が出てしまう。
これが、個別性の強い土地を『適正』に評価する難しさです。
たとえ一か所であっても、慎重な判断が必要なのだと、改めて思い知らされたケースでした。

今回の減額請求の内容

• 当初「一体評価」していた土地を地目ごとに土地A、土地Bと区分して評価を行った。
• その結果、土地Aについては「角地」ではなく「一方路の土地」となり、安い方の路線価での評価が可能となった。

今回のポイント

• 権利関係も同じ「使用貸借」で、相続による取得者が同一人物である地続きの土地でも、「財産評価基本通達」にある「地目ごと個別に評価する」という原則に立ち返り、区分して評価すべき場合がある。
• 土地の評価単位に関する少しの判断の違いが、大きな評価の差となって現れるケースがある。
  そのため、現在の土地評価単位の判断が『適正』であるかどうかを、客観的、かつ批判的に再吟味することが重要である。
• 土地の評価減額要素を発見するためには、「建築基準法」、「都市計画法」等の不動産関係法規の知識は当然のことながら、「相続税法」や「財産評価基本通達」等に対する徹底的な理解が必要不可欠である。

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