ゴミ屋敷の土地を再評価!1,300万円の相続税還付に|事例

ゴミ屋敷の土地を再評価!1300万円の相続税還付に
依頼者 福岡県 上垣様(仮名)
きっかけ フジ総合グループが出展したフェアのブースに立ち寄っていただいたことがきっかけで、相続税申告の見直しをお任せいただきました。
減額要素 「利用価値が著しく低下している宅地の評価」を適用
相続税で宅地は、付近の土地に比べてその利用価値が著しく低下していると認められる場合、利用価値の低下が認められる部分について、評価額を10%控除できるとされています。申告書では、いわゆる「ゴミ屋敷」であるという利用価値の低下が評価に反映されていませんでした。

福岡県にお住まいの上垣様(仮名)は、3年前にお父様を亡くされ、現預金と有価証券のほか、多数の不動産を相続されました。
あるとき、当グループが出展したフェアのブースに立ち寄っていただいたことがきっかけで、相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

上垣様から相続税還付のご相談を受け、財産の状況などをお伺いすると、お父様から相続したある不動産について、大変苦悩されたことをお話いただきました。

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借家人はゴミ屋敷の住人で・・・

上垣様はお父様から使用貸借で土地を借り受け、その上に建つ上垣様所有の家屋を10年程前からA氏(借家人)に賃貸していました。

当初は家賃の支払いがあったものの、しばらくすると支払いが途絶え、滞納状態はお父様が亡くなった時点においても続いていました。
また、A氏はゴミを家屋内やその敷地に溜め込んでいたため、家屋はゴミ屋敷状態。
近隣住民からは放火等の危険性があるとしてクレームを受ける状況が続いていたそうです。

ゴミ屋敷の土地を相続

そのような中、お父様が亡くなる1週間ほど前にA氏が急死。
家屋にはA氏の生活用品やゴミ等が残されたままとなったため、A氏の親族に撤去および家屋の明け渡しを求めたところ、「相続放棄したので対応できない」との回答を受けたとのことでした。

お父様が亡くなり、ゴミ屋敷の敷地を相続した上垣様は、ゴミ等の量から自力で撤去・処分することは困難と考え、ゴミ等の撤去を買主が負担することを前提とした売買契約を交わして、通常よりもかなり廉価な金額で売却しました。

これら一連の話を伺った後、ゴミ屋敷の土地の相続税評価が気になり申告書を確認すると、評価額は路線価に地積をかけただけの1,425万円と求めていました。

利用価値が著しく低下している宅地

私たちは上垣様の長年にわたる苦悩や廉価な売却額から、一定の減額が行えないかどうかを検討し、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」の適用を検証することにしました。

「利用価値が著しく低下している宅地の評価」とは、評価対象地が周辺にある他の宅地と比較し、利用状況が著しく低下していると認められる場合に適用できる減額補正です。

利用価値の低下」とは、例えば下記の4つのようなものが該当し、それらが路線価に反映されていない場合には、10%の減額することができます。

  1. 道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差があるもの
  2. 地盤に甚だしい凹凸がある宅地
  3. 震動の甚だしい宅地
  4. 1~3以外の宅地で、騒音、日照、臭気、忌み等によりその取引金額に影響を受けるもの

再評価し約1,300万円の相続税還付に成功!

滞納が続き収益が得られなかった状況や、ゴミ屋敷を抱えた苦悩、周辺住民からのクレーム、さらに生活用品やゴミの撤去費用などが取引金額に影響したことを考慮すると、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」を適用して減額することが適正と判断しました。

調査結果を評価意見書にまとめ、税務署に「更正の請求」を行ったところ、それが認められ、その他の土地の減額分も合わせて、上垣様には約1,300万円もの還付金が振り込まれることになりました。

上垣様は「とても大変だったけれど戻ってきて嬉しい」と大変お喜びいただくことができました。

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藤宮 浩(不動産鑑定士)
フジ総合グループ代表 藤宮 浩(ふじみや ひろし)不動産鑑定士 ‖ フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、テレビ、雑誌、新聞など、各種媒体への出演、寄稿も行う。