もくじ
相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人の数）を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。
相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。
土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。
道路に対して斜めに接している土地
東京都H市にお住いの山中様（仮名）は、2か月前にお父様を亡くされ、複数の不動産などを相続されました。
自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、雑誌記事から当グループの存在を知って申告業務をお任せいただくことになりました。
山中様はH市で兼業農家を営む一家のご長男です。
ご自宅にうかがったのち、相続された土地の資料を整える中で、ご自宅の図面から減額要素となり得る事項に気がつきました。
自宅敷地が道路よりやや斜めに傾いて接する形になっているのです。
門をくぐった際に、敷地が道路に対して若干、斜（はす）に接していたことを思い出しました。
一見きれいな形の土地でも・・・
実はこのような土地の場合、相続税評価には特有の評価方法があります。
「財産評価基本通達」にある「不整形地補正率表」に基づいて、不整形地としての減額を斟酌して価額を算出します。
参照：不整形地補正率表｜国税庁
ここで、少し違和感を抱いた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
山中様の自宅敷地は道路から斜めに入る点を除けば、ほぼきれいな長方形で、「不整形地」という言葉のイメージにはそぐわない印象を受けます。
しかし、「道路に対して斜めに接している土地」は、相続税評価上は立派な「不整形地」として扱われるため、不整形地補正率が適用できます。
正方形や長方形でない土地のこと。奇抜な形の土地ではない四角形の土地も、相続税や贈与税の計算をするときは、不整形地として扱うことがある。
不整形地は、その形状により土地のすべてを有効利用できないため、一般的に整形地と比べて利用価値が劣ります。不整形地補正は最大で40％もの評価減が受けられる制度です。図や例題を用いて不整形地の相続税の計算方法を詳しく解説します。
「かげ地割合」などによって補正率が決まる
不整形地補正率の具体的な算出方法について述べたいと思います。
「不整形」というのは形がいびつであるということです。
いびつな土地は、長方形（正方形）の土地に比べて使い勝手が悪いので、その不整形の程度や面積等に応じ、一定の減額が認められているわけです。
問題は、それが「どの程度のいびつなのか」を数値化する必要がある点ですが、これは「想定整形地に対する、かげ地となる部分の割合（かげ地割合）」を求めることで得られます。
「想定整形地」とは、評価対象地の全域を囲む、正面路線に面する長方形または正方形の土地のことです。
つまり、土地が道路に対して斜めに傾いて接していれば、土地そのものはほぼきれいな長方形であるにもかかわらず、かげ地が発生するのです。
この「かげ地割合」と、地積区分および地区区分を「不整形地補正率表」にあてはめ、補正率を求めます。
想定整形地のうち、評価対象地以外の部分のこと。かげ地の割合が大きければ、減額の割合も大きくなる。
不整形地補正によって最大で40％もの減額が可能に！
不整形地補正は最大で40％もの評価減が受けられる制度ですから、これは減額要素としては見落としてはならない重要なポイントです。
相続税評価にあたっては、不整形地補正は「財産評価基本通達」にはっきりと規定されているため、しかるべき減額をしなければなりません。
私たちは、不整形地補正の減価を含めた土地の評価を行い、これとともに現預金や株式などの評価も行って申告書を提出し、税務署に提出しました。
今回の申告作業をご自身でされた場合、不整形地補正を考慮せずに評価を行っていたかもしれません。
その場合、この土地の補正率が0.88であったため、評価額は当グループによる評価額より約600万円上がり、約180万円も余計に相続税を支払っていた可能性があります。
このように、当グループでは相続専門税理士と相続に強い不動産鑑定士との協働により、適正申告を実現することが可能です。
今回のポイント
正面道路に対して斜めに接する敷地は、概ね整った長方形の土地であっても、「かげ地」が想定されることで、不整形地としての減額補正が受けられる場合がある。
相続税申告を税理士に相談したくなったら
土地は、一般に高額で、個別性が強いため、評価のやり方しだいで納税額に大きな差が生じます。
また分けることが難しく遺産分割に時間がかかってしまうなど、現金や株式にはない特徴もあります。
地主様・不動産オーナー様が相続税を申告される際は、相続に強いというだけでなく、不動産に強いという点にも着目して、税理士事務所を選ぶことが重要です。
不動産の相続で失敗しないために、お客様にあった専門家を選び、円満な相続を行っていただきたいと思います。
相続専門の税理士と相続税土地評価に精通した不動産鑑定士の協働により、適正な評価額を算出し、相続税を抑えることが可能です。 お客様にご満足いただけるスムーズなお手続きを実現します。
フジ総合グループは、地主様や不動産オーナー様のための相続税申告を行ってまいりました。
相続専門の税理士と相続税土地評価に精通した不動産鑑定士の協働により、適正な評価額を算出し、相続税を抑えることが可能です。
お客様にご満足いただけるスムーズなお手続きを実現します。
相続税を最下限に抑えるカギは、「円満相続」と「土地評価を適切に行う」ことです。相続専門の税理士と土地評価に精通した不動産鑑定士がスムーズな相続をお手伝いします。
