宅地転用の有無がカギ!市街地山林の相続税土地評価|減額事例

宅地転用の有無がカギ!市街地山林の相続税土地評価

相続税は、相続開始時点の現預金、株式、家屋、土地といった相続財産の評価額を算定し、その総額が基礎控除(3,000万円+600万円×相続人の数)を超える場合、原則、相続開始後10か月以内に、税務署に申告を行う必要があります。

相続財産の中で、一番のウェイトを占めるのが「土地」です。
土地は、評価がとくに難しいために、判断が分かれることも少なくありません。
そのため、土地の評価額を適正に算定できるかが、適正申告のカギとなります。

傾斜が急で造成が困難な土地

神奈川県Y市在住の鈴木様(仮名)は、お父様を亡くされ、山林(A土地)を相続されました。
自分で申告することを検討していましたが、土地評価でつまづき、不動産オーナー向けのフェアでブース出展していた当グループを知り、申告業務をお任せいただけることになりました。

ご自宅に伺い、現地を調査してみると、A土地は草木が生い茂る傾斜地で、まわりには住宅街が広がっていました。
A土地は正面路線とは高低差が3mほどあり直接出入りできない状況です。
また正面路線に接する起点部分と頂点との高低差が5mほどあって、起点と頂点のなす角度は約25度と計測されました。

この土地について鈴木様に伺ったところでは、「以前、この土地周辺一帯は山林だったが、開発が進み、この部分だけ開発されず残った。A土地は傾斜が急なことから、宅地開発業者から『造成は困難』として敬遠された場所である」とのことでした。

評価が難しい市街地山林

今回の事例でポイントとなったのは、「市街地山林の評価」です。
市街地山林とは、住宅街の中、もしくはその外縁部に存在する山林をいい、その価額は、路線価地域にある場合、その山林を宅地とみなした場合の1㎡あたりの価額から、その山林を宅地に転用するときにかかる1㎡あたりの造成費用を控除し、その山林の面積を乗じて算出します(宅地比準方式)。

そして、市街地山林として評価する場合、評価対象地を「山林から宅地へ転用できるかどうか」を検討しなければなりません。
これは、宅地への転用が見込めない場合、宅地比準方式とは異なり、その価額は、近隣の「純山林」(市街地から離れた、宅地の価額の影響を受けない山林)の価額をもとに評価することになるためです(純山林比準方式)。

この「宅地への転用が見込めない場合」とは、たとえば、「その山林が急傾斜地等であるために、宅地転用の経済合理性が認められない」といった場合が挙げられます。

宅地への転用可能性がカギ

上述の考え方をA土地にあてはめてみます。
まず、A土地は、土地の利用状況およびその立地から、市街地山林として評価するのが適当と考えられます。

次にA土地は、「急傾斜」が原因で、開発残地となってきた経緯があります。
さらに、A土地を造成して、正面路線に等高の宅地とすることを想定した場合、造成費がかさみ、造成費を上乗せした分譲価格は、周辺宅地に比べはるかに割高となることが予想され、このような土地は、宅地転用の経済合理性を欠いているものと考えられます。

このような点から、A土地は宅地への転用が見込めないと認められ、近隣の純山林の価額をもとに評価することが適当と判断できます。

それにより評価すると、評価額は2万856円となり、これと現預金などの評価も行って申告書を作成し、期限内に税務署に提出しました。

今回の申告作業をご自身でされた場合、A土地は「宅地比準方式」で評価されていた可能性が考えられます。
この場合、A土地の評価額は約440万円上がり、約100万円も相続税を余計に支払っていた可能性があります。

市街地山林は、宅地への転用が見込めるか否かで評価額が大きく変わってきます。
また、「面積が広い」「傾斜が著しい」「前面道路が建築基準法上の道路ではない」といった場合、宅地比準方式以外の方法が適用できる可能性があり、この場合、評価額が大幅に下がるかもしれません

市街地山林の評価にはさまざまな検証が必要です。
今回の事例に似た山林を相続されたという方は、当グループまでぜひご相談ください。

宅地への転用が見込めない土地として、相続税の減額に成功

今回のポイント

市街地山林の評価は、宅地への転用が見込めるか否かで評価額が大きく変わってくる。
判断にはさまざまな検証が必要なため、住宅街の中、もしくはその外縁部に山林を保有しているという方は、ぜひ一度、専門家にご相談を。

相続税申告を税理士に相談したくなったら

土地は、一般に高額で、個別性が強いため、評価のやり方しだいで納税額に大きな差が生じます。
また分けることが難しく遺産分割に時間がかかってしまうなど、現金や株式にはない特徴もあります。
地主様・不動産オーナー様が相続税を申告される際は、相続に強いというだけでなく、不動産に強いという点にも着目して、税理士事務所を選ぶことが重要です。
不動産の相続で失敗しないために、お客様にあった専門家を選び、円満な相続を行っていただきたいと思います。

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藤宮 浩(不動産鑑定士)
フジ総合グループ代表 藤宮 浩(ふじみや ひろし)不動産鑑定士 ‖ フジ総合グループの代表を務め、年間990件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、テレビ、雑誌、新聞など、各種媒体への出演、寄稿も行う。

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