相続手続きで不動産鑑定評価が必要になるケースと評価方法は？

不動産の鑑定評価とは、対象不動産の経済価値を判定し、貨幣額をもって表示することをいいます。

不動産の経済価値は、単なる「相場水準」だけでなく、経済情勢や所在する地域の開発動向、建築制限など公法上の制限のほか、形状や面積など多数の要因が組み合わさって形成されています。これらの要素を考慮して分析を行い、適正な価額を導き出すことが不動産の鑑定評価であり、これができるのは、法律で不動産鑑定士のみとされています。

本記事では不動産鑑定評価の基本と、相続関連手続きにおいて不動産鑑定が必要になるケースをご紹介します。

土地は価値を算出する目的によって価額が変動する

土地は「一物五価」と言われるほど、目的や場面ごとに価値が変わります。

「一物五価」とは、1つの物に対し5つの価値が存在することをいい、土地については次の5種類の価値が存在します。

地価公示（公示価格）

「地価公示」とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が適正な地価の形成に寄与するために公示する価格で、一般の土地の取引に対して指標などの役割があります。

毎年3月に、その年の1月1日時点における標準地の価格を公示しており、標準地は全国に26,000地点存在します。

地価調査（標準価格）

「地価調査」は、国土利用計画法施行令第9条に基づき都道府県知事が行う調査で、毎年7月1日を基準日として基準地の地価を調査し、結果を公表するものです。

地価調査は地価公示をあわせて一般の土地の取引価格の指標とするとともに、公共事業用地の買収価格の算定にも用いられます。

相続税評価額（路線価方式・倍率方式）

「相続税評価額」は、相続税において土地の価値を算出する際に用いる価額です。

評価に使用する路線価・評価倍率表は毎年7月上旬に公表されます。

路線価方式と倍率方式の違いや、相続税評価額の算出方法の基礎については、こちらを併せてご覧ください。

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固定資産税評価額

「固定資産税評価額」は、固定資産税を課すために市区町村が定めている金額です。

固定資産税以外に、都市計画税や不動産取得税、登録免許税を課税する際の計算でも用いられています。

時価（実勢価格）

「時価」は、市場で成立しているモノの価値をいいます。

市場価値は需要と供給により変動するため、土地を購入したい人が多ければ土地の時価は上がり、購入者が少なければ時価は下がります。

不動産鑑定評価とは

不動産鑑定評価とは、土地や建物などの不動産の適正価格を判定することをいい、不動産鑑定は国家資格である『不動産鑑定士』のみ行える業務です。

基本的には不動産の売却金額を決める場合や貸し付けにあたって不動産鑑定を行うことが多いですが、一方で国や都道府県が不動産価値を算出する際にも、用いられることがあります。

不動産鑑定と不動産査定の違い

「不動産鑑定」と似た用語に「不動産査定」がありますが、不動産鑑定と不動産査定は別物です。

「不動産査定」は、不動産会社などが対象不動産を売却する際に売値として掲げる価格で、あくまでも査定した不動産会社が売却するのに適すると判断した価格でしかありません。

そのため不動産の価値を調べる際の参考価格にはなりますが、不動産査定には公的に不動産の価値として認められる効力はありません。

それに対し「不動産鑑定」は、不動産鑑定士が不動産鑑定評価に関する法律や不動産鑑定評価基準に基づいて評価するものです。

裁判上の評価として用いられるなど、不動産鑑定士が作成した鑑定書には公的な証明となる効力があります。

不動産の相続税評価額の算出方法

相続税は、相続開始時点の財産に対して課される税金です。

相続財産に不動産がある場合には、相続開始時点の不動産の時価を算出しなければなりません。

相続税における時価の定義

相続財産は、相続税法に規定されているものを除き、財産評価基本通達で定められている方法で評価することになります。

財産評価基本通達において「時価」は、課税時期（相続税では相続開始時点）で、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額としています。

また財産評価にあたっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮することとし、具体的な時価の求め方は財産の種類ごとに定められています。

土地の評価方法は路線価方式（倍率方式）

相続税で土地を評価する場合、路線価方式または倍率方式を用いて計算します。

路線価方式とは、国税庁が公表している路線価の金額に評価対象地の面積を乗じて評価額を算出する方法です。

土地の形状や面積の大小に応じて適用する画地補正や、無道路地補正など、評価対象地が置かれている状況も評価額に反映させます。

倍率方式とは、固定資産税評価額に地域ごとに定められた評価倍率を乗じて算出する方法です。

固定資産税評価額は市区町村が定めている金額なので、納税者が計算する必要がありませんが、適用する評価倍率は、宅地や田・畑などの地目によって異なります。

なお、路線価方式と倍率方式のどちらの方法を用いて評価するかは、土地の所在する地域ごとに定められているため、納税者が評価方法を選択することはできません。

路線価と時価の関係性

相続税で土地を評価する際は、路線価（評価倍率）をもとに計算した金額を時価とします。

しかし路線価方式等により算出した評価額が実際の時価と乖離している場合については、別の方法により評価することも認められています。

路線価等以外の方法で時価（相続税評価額）を求める場合、その価額が時価である根拠を示さなければなりません。

納税者が独自で計算した評価額は時客観性が乏しいため、適正な時価を算定する際は原則として不動産鑑定評価を用いることになります。

建物の価額は固定資産税評価額

相続税の自用の建物の評価額は、固定資産税評価額に1.0倍を乗じた金額です。

固定資産税評価額は、建物が所在する市区町村が定めた価額ですので、相続人が評価額を計算する必要はありません。

また固定資産税評価額は、建物が所在する市区町村が発行する「固定資産税評価証明書」で確認することできます。

不動産鑑定評価のしかた

不動産鑑定評価は、不動産鑑定基準に基づいて「原価法」・「取引事例比較法」・「収益還元法」等の方法により行われます。

客観的な土地の価値を算出するため、複数の評価方法を適用することが原則となっています。

原価法

原価法とは、次の計算式により試算価格を求める方法です。

再調達原価は、不動産を評価する時点において、その不動産を取得するとした場合に必要となる金額をいいます。

減価修正は、経年劣化等により、評価時点における不動産価額の減価分を控除することです。

建物の価値を算出する際に原価法が用いられることが多いですが、土地についても原価法により評価することもあります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、取引事例情報をベースに不動産価額を求める方法です。

取引事例から不動産価額を算出する関係上、評価対象不動産に類似した取引事例をできるだけ多く集めることが重要であり、各取引の事情等を排除・考慮する必要もあります。

「事情補正」とは、立地や特殊な使用方法が前提として取引されているものや、売り手・買い手の関係性などにより、適正価格で取引されていなかった事例に対して行う補正です。

たとえば親族間での不動産売買においては、相場よりも低い金額で取引されていることがしばしばあるため、特定の補正による金額調整を行います。

収集した取引事例は、事情補正等を行った上で各不動産価額を比較し、評価対象の不動産価額を算出します。

収益還元法

収益還元法とは、評価対象不動産を賃貸するとした際、いくらで貸し付けることが可能なのかを求め、そこから不動産価値を求める方法です。

不動産を賃貸する前提で評価することになるため、公共公益目的（公園・学校等）の不動産の価値を算出する際は収益還元法を用いることはできません。

不動産鑑定する際に価値に影響する3つの要因

不動産鑑定に影響する要因には、「一般的要因」・「地域要因」・「個別要因」の3種類があります。

一般的要因

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方や価格水準への影響を与える要因をいいます。自然的要因（地質・地盤等の状態等）、社会的要因（人口・家族構成等の要因）、経済的要因（財政・金融等の状態）、行政的要因（公法規制の状態）になります。

地域要因

地域要因とは、評価不動産が所在する地域の種類です。

住宅地域であれば交通の利便性や災害が発生した際の影響が不動産価値に影響しますし、商業地域であれば、地域の賑わいなども影響します。

個別要因

個別要因とは、評価対象不動産が持つ固有の事情です。

同じ地域にある同一面積の土地でも、地盤や形状によって価値は変わりますし、建物については構造や建築年数、耐震性能などにより価値が変動します。

不動産鑑定を依頼する流れ

不動産鑑定を行う場合、不動産鑑定士に鑑定依頼をすることになります。

不動産鑑定士事務所へ直接連絡して依頼する方法もありますし、相続税で不動産鑑定評価が必要になる際は、関与する税理士が提携している不動産鑑定士に依頼する方法もあります。

鑑定依頼を行う場合、依頼できる内容やサービス、報酬額等を確認し、契約を締結すると鑑定が開始されます。

相続関連で不動産鑑定が必要になるケース

遺産分割協議で時価の算定が必要になる場合

相続権は民法で定められている一方、相続する財産は相続人同士の話し合いによって決めるができるため、各相続人が納得していれば、1人の相続人が全財産を取得することも可能です。

しかし遺産分割協議は相続人全員の合意が必要であり、遺産の分け方に納得しない相続人が1人でもいれば協議は成立しません。

路線価や固定資産税評価額を時価として遺産分割協議を行う方法もありますが、それらの価額は、相続税や固定資産税を課すための評価額ですので、実際の時価とは乖離していることもあります。

不動産鑑定評価は、客観的かつ公的に証明力のある価額ですので、公平に相続財産を分けたい場合には、不動産鑑定を依頼することも選択肢になります。

路線価と時価が乖離している場合

「間口が２ｍ未満の土地」「無道路地」「全体が傾斜している土地」「道路面からの高低差が著しい土地」「極端な不整形地」「私道」など、個別的な減価要因が強い土地の場合、通達による画一的な評価ではこれらの要因を反映しきれず、結果的に、実勢価格に比べて評価額が跳ね上がってしまうことが起こります。このようなときに、不動産鑑定士による鑑定評価を用いることが合理的とされる場合があります。

ただし、鑑定評価には税務署の否認リスクもあることから、適用すべきかどうかの判断は、相続税土地評価に長けた不動産鑑定士の目が欠かせません。

まとめ

相続税の土地評価は、路線価方式（倍率方式）で計算するのが原則ですが、路線価方式等で算出した評価額が時価と乖離していると認められる場合には不動産鑑定評価が認められます。

「実際にはこんな値段では売れないのに相続税の評価額がとても高い」「譲渡所得の算定の基となる適正な評価額を出したい」など、お困りの人は、まず一度、不動産鑑定士に相談してみることをおすすめします。