地主様・不動産オーナー様のための 相続税土地評価コラム

個別性の強い土地の評価について、
評価方法や注意点をイラストを使用して
わかりやすく解説します。

農地の分類と種類ごとの相続税評価額の計算方法を解説

農地は同じ地目でも、分類される種類によって評価方法が異なります。

所在する地域によって、農地の分類が異なることで相続税評価の方法と評価額が大きく異なりますので、相続税の計算をする際は農地分類を確認することが重要です。

本記事では相続税における農地の分類方法と農地ごとの評価のしかたについて解説します。

目次

農地の分類方法

相続税評価における農地の分類

相続税評価額は、国税庁が定めている財産評価基本通達に基づき計算します。
財産基本通達では農地を4種類に区分し、それぞれで評価方法が規定されています。
したがって評価額を計算する際は、最初に評価対象地が該当する農地の分類を特定する必要があります。

<相続税における農地の分類>
  • 純農地
  • 中間農地
  • 市街地周辺農地
  • 市街地農地
農地の分類 対象となる農地の種類
純農地 ・農用地区域内にある農地

・甲種農地

・第1種農地(※1)

中間農地 ・第2種農地に該当するもの(※2)
市街地周辺農地 ・第3種農地に該当するもの(※3)
市街地農地 ・農地法第4条または第5条に規定する転用許可を受けた農地

・市街化区域内にある農地

・農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定で、なお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として都道府県知事の指定を受けたもの

※1 近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地または第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く
※2 近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるものを含む
※3 近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるものを含む

 

相続税評価の農地区分と農地関連法律との関係性

相続税で農地を分類する際に確認する農地関連法律は、「農地法」・「農業振興地域の整備に関する法律」・「都市計画法」の3種類です。

1種類の法律のみで農地を分類できる場合や、複数の法律を調べないと農地区分を分類できないことケースなど、農地の置かれている状況によって確認方法は異なります。

農地分類の確認手順

農地の分類を特定する場合、以下の4項目を順番に確認します。
  • 市街化区域内外の特定
  • 転用許可の有無
  • 農用地区域内外の有無
  • 農地法における分類

 

農地は市街化区域内にあるのか

農地の相続税評価額を計算する際は、最初に評価対象地が市街化区域内に存在するか確認してください。

市街化区域内にある農地は市街地農地に該当することになるため、以後の転用許可などの確認作業は不要となります。

 

転用許可は出ているのか

市街化調整区域や、線引きがされていない区域については、農地法の転用許可の有無を確認します。

農地法第4条・第5条の規定による農地転用の許可を受けている土地は、「市街地農地」に該当し、その場合「農地転用許可証」が発行されています。

転用許可が不明な場合や、証明書を紛失した際は農業委員会へお問い合わせください。

 

農用地区域内にある農地か

転用許可がされていない農地は、農用地区域内の農地に該当するかどうかを調べます。

農用地区域内の農地は「純農地」に該当し、農用地区域内外の判断は、評価対象地の所在する市区町村の担当部署へ照会し、ご確認ください。

 

農地法における分類の特定

中間農地と市街地周辺農地については、農地法による種類で判別することになります。

第2種農地に該当する場合は「中間農地」、第3種農地であれば「市街地周辺農地」です。

第2種農地は市街化が進んでいる地域にある農地で、第3種農地は市街化が見込まれる地域にある農地をいいます。

道路・下水道などの公共施設や、鉄道やバスなどの公益施設が農地のどれくらいの距離に存在するかなど、周辺状況により第2種と第3種は分類され、甲種農地または第1種農地に該当する農地は「純農地」となります。

純農地の評価方法

農地が「純農地」に該当した場合、倍率方式により相続税評価額を算出します。

倍率方式とは、固定資産税評価額に地域ごとに設定されている評価倍率を乗じて算出する方法です。

評価倍率は農地区分や種類によって異なり、「田」と「畑」では同じ地域にある農地でも適用する倍率が違います。

【評価倍率表】

 

評価倍率表の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄に表示されている数字は、固定資産税評価額に乗じる倍率であり、数字の前に「純」と記載されている場合、その倍率は純農地に適用することを意味します。

たとえば、評価対象地が上記の評価倍率表の「農業振興地域内の農用地区域」の田に該当する場合、適用する倍率は「2.3倍」です。

なお同じ農地でも、地目ごとに倍率が大きく変わる点にはご注意ください。

中間農地の評価方法

農地が「中間農地」に該当する際の評価方法は、純農地と同じ倍率方式で、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて評価額を算出します。

評価倍率表の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」欄に表示されている「中」は、中間農地に適用する倍率を意味します。

同じ地域にある農地でも、純農地と中間農地では別々に倍率が設定されていますので、評価対象地が中間農地であれば、「中」と表示されている倍率を用いて計算してください。

市街地周辺農地の評価方法

農地が「市街地周辺農地」に該当する場合、評価対象地が市街地農地であるとした場合の価額に80%を乗じた金額が相続税評価額になります。

市街地農地は路線価方式または倍率方式により評価し、用いる評価方式は評価対象地のある地域ごとに指定されています。

評価方式は、路線価図または評価倍率表で確認可能です。

市街化周辺農地が路線価地域に存在する場合、農地が接している道路に路線価が設定されており、倍率方式により評価する場合は、評価倍率表の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」には「周比準」と表示されています。

【路線価図】

【市街地周辺農地に該当する地域】

 

市街地農地の評価方法

農地が「市街地農地」に該当する場合、路線価地域にある農地と倍率地域の農地で評価方法は異なります。

 

路線価方式による評価のしかた

路線価地域にある農地は、最初に評価対象地を宅地とした場合の価額を計算し、宅地転用するとした場合に必要となる宅地造成費を控除した金額が相続税評価額になります。

宅地とした場合の評価額は、評価対象地が接している路線価に面積を乗じて算出しますが、農地の形状などに応じて補正計算になることもあります。

宅地造成費は、評価対象地に必要な工事費目と数量を確認し金額を算出します。

控除金額は、相続開始年分や都道府県によって違いますので、必ず評価対象地が所在する宅地造成費の金額を確認するようにしてください。

 

<令和3年の宅地造成費(東京都)>
工事費目 控除金額


整地費 700円
伐採・伐根費 1,000円
地盤改良費 1,600円
土盛費 6,900円
土止費 76,200円

※控除金額は整地費・土止費は1㎡当たり、土盛費は1㎥当たりの金額です。

 

なお下記の路線価図のように「倍率地域」と表示されている地域は、倍率方式により評価する地域になります。

 

【路線価図】

 

倍率方式による評価のしかた

倍率地域にある市街地農地は、原則固定資産税評価額に該当する地目の倍率を乗じて計算します。

しかし評価倍率表の「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の欄に「比準」と表示されている場合、路線価地域にある農地と同様、「宅地とした場合の価額」から宅地転用に伴う宅地造成費を控除して評価額を算出します。

また評価倍率表の「宅地」に数字が表示されている場合には、近傍宅地の固定資産税評価の単価に宅地の倍率を乗じて、前面道路の路線価を求めます。評価対象地周辺の近傍宅地の固定資産税評価単価は、評価対象地の所在する市区町村でご確認ください。

宅地比準で評価する際は、倍率地域でも路線価地域と同様に、土地の形状補正等の計算が必要です。

なお「固定資産税評価額に乗ずる倍率等」の宅地の欄に「路線」と表記されている場合は、路線価地域となりますので路線価図をご確認ください。

 

【宅地比準で評価する倍率地域】

生産緑地の評価方法

生産緑地とは、市街化区域内にある農地のうち、生産緑地地区に指定された農地をいいます。

生産緑地の指定を受けた場合、固定資産税などの優遇措置が受けられる一方で、宅地転用や売却ができないなどの制限があります。

 

生産緑地指定の確認方法

生産緑地に該当するかどうかは、固定資産税評価証明書で判断できます。

評価対象地が市街地農地の場合、固定資産税評価額は宅地並みとなっていますが、生産緑地に指定されていれば、市街化調整区域の農地に設定されている程度の評価額となっています。

生産緑地指定されている農地については、「生産緑地地区」の看板が設置されていますので、現地確認を兼ねて看板の有無もチェックしてください。

 

生産緑地の評価のしかた

生産緑地の評価方法は、相続開始時点で市町村長に対し買取申出ができるか否かで異なります。

相続開始時点で生産緑地の買取申出ができない場合、相続開始時点から買取申出ができるまでの期間に応じて評価額を減額します。

相続開始時点で買取申出を行っている場合や、買取申出が可能となっている生産緑地は、相続税評価額の5%が減額補正の数値です。

なお農業の主たる従事者が亡くなった場合、市区町村に対して買取申し出を行うことが可能になるため、相続税の計算においては基本的に5%の減額補正が適用されます。

 

生産緑地の計算式

生産緑地でないものとして評価した価額×(1-AまたはB)=生産緑地の評価額
A:相続開始時点で買取申出ができない生産緑地
⇒買取申出可能となるまでの期間に応じた割合
B:相続開始時点で買取申出が行われていた生産緑地、または買取申出可能となった生産緑地
⇒5%

【買取申出できない生産緑地】
課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間 割合
5年以下 10%
5年超~10年以下 15%
10年超~15年以下 20%
15年超~20年以下 25%
20年超~25年以下 30%
25年超~30年以下 35%

まとめ

農地は所在する地域や分類によって評価方法自体が変わるため、農地ごとに区分を把握しなければなりません。

路線価地域や宅地比準により評価する農地は、宅地造成費を計算する必要があるため、相続税評価額の計算は宅地よりも難しくなります。

また倍率地域においては、適用する倍率は幅広く設定されており、乗じる倍率を誤ると評価額が大きく変わってしまうこともあります。

評価誤りは税務署の指導対象となりますので、相続税専門の税理士へ相談していただき、農地ごとに適切な評価方法を用いて評価額を計算してください。

この記事を書いた人

藤宮浩

フジ総合グループ 代表
不動産鑑定士
藤宮 浩(ふじみや・ひろし)

株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、各種媒体への出演、寄稿多数。