地主様・不動産オーナー様のための 相続税土地評価コラム

個別性の強い土地の評価について、
評価方法や注意点をイラストを使用して
わかりやすく解説します。

マンションの相続税はいくら?評価のポイントと計算方法を詳しく解説

相続によってマンションを取得することになった、または今後取得する予定の方は多くいらっしゃると思います。本コラムでは、マンションを相続する際に必要な手続きや、相続税の計算方法を解説します。マンション相続について理解を深め、スムーズな相続を実現しましょう。

目次

マンションの相続税評価額を計算するときの2つのポイント

土地と建物に分けて評価する

不動産の相続税評価額は、土地と建物で別々に計算します。

建物は人工物ですので、年数の経過とともにどうしても劣化が生じます。そのため、その分の価値の減少を、相続税評価額に反映させなければなりません。

これに対し、土地には経年劣化という概念がありませんので、建物と土地を同じ方法で評価することはできません。

これは、マンションの評価でも同じです。

改めてマンションとは何かというと、法律では「一棟の建物を構造上区分して、各部分を別々の人がそれぞれで使えるようにしたもの」であると定義されています。

その一室あたりのことを、法律上「専有部分」といい、マンションを購入した方は建物の「専有部分」に対する「区分所有権」を持っています。

そして「専有部分」を持っている方には、専有部分の床面積に応じてマンションの敷地に対する「敷地利用権」が割り振られています。

このことから、マンションの相続税評価額を計算するときは、被相続人(亡くなられた方)の区分所有権・敷地利用権を、建物・土地として、それぞれで相続税評価額を計算します。

 

自宅マンション・貸マンションで評価額が変わる

マンションを賃貸している場合、その相続税評価額は、土地・建物ともに低くなります。

なぜなら借り主には、契約期間中、住んでいる建物を使い続けることができる権利があり、その権利は、借地借家法などの法律によって守られているからです。

いくら所有者であっても、この権利を無視して自由に不動産を処分することはできません。このことから、他者に賃貸している不動産を評価するときは、借り主の「借家権」や「借地権」に相当する金額を、その相続税評価額から減額します。

ただし、「貸せば税金が安くなる」という風に理解してしまうと、少々問題があります。

以下、貸マンションとして評価するときの注意点を3つ解説します。

貸マンションとして評価するときの3つの注意点

相続や贈与のときに賃貸している必要がある

相続税評価額は、あくまで相続や贈与の時期における財産の現況で計算しますので、相続や贈与を受けた時に、マンションを賃貸している必要があります。

つまり、前の所有者(被相続人・贈与者)が賃貸をしていなければならないということです。

なお、卒業や転勤の時期などで「相続があった時期にたまたま入居者がいなかった」という場合が考えられますが、この場合は、賃貸経営の総合的な状況によって、賃貸していたものとして扱える場合があります。

 

一棟を賃貸している場合は「賃貸割合」で計算する

マンションを一棟買いして賃貸経営をしている場合のように、賃貸できる部屋が複数ある場合は、「賃貸割合」を計算して、「借家権」として減額する分を調整します。

「賃貸割合」とは、貸し出すことのできる独立した各部屋の床面積のうち、相続や贈与のときに賃貸していた部屋の床面積の割合をいいます。

満室であれば100%、すべて空室であれば0%になります。

したがって、満室に近いほど評価額が下がります。

 

タダや低い価額で貸すと貸マンションの評価はできない

親子間などでは、タダで不動産を貸し借りしているケースがよく見られますが、無償の貸借は「使用貸借」といって、「借地権」や「借家権」のような強い権利が借り主にありません。

したがって、相続税評価額も通常の評価額になります。

「それなら、1円でも賃料を支払っていれば貸マンションとして評価額を計算できるの?」というと、それもできません。

民法では、使用貸借をしている間、借りた物に発生する通常の必要費の負担義務は、借り主にあるとされています。

このことから税務では、不動産に毎年かかる固定資産税額を基準に、それに満たない年額の賃料しか負担していない不動産の貸し借りは「使用貸借」として扱うことにしています。

つまり、固定資産税に満たない賃料による賃貸であれば、貸マンションとして評価することはできません。

マンションの建物部分の相続税評価額

被相続人・贈与者が所有する部分に対する「固定資産税評価額」が、そのまま相続税評価額になります。

 

固定資産税評価額の確認方法

「固定資産税評価額」とは、固定資産税を計算するために市町村が決定している不動産の価格のことです。

固定資産税の通知書とともに送付される「課税明細書」や、役所で取得できる「評価証明書」などで確認できます。

課税明細書がある方は「価格」の欄を確認してください。

〈課税明細書の例(マンションの場合)〉

タワーマンションの固定資産税の改正と相続税評価額への影響

平成29年度の税制改正によって、居住用超高層建築物(高さが60mを超える建築物で、複数の階に住戸が所在しているもの。いわゆるタワマン)の固定資産税額の計算に改正がありました。

改正前は、建物全体で計算した固定資産税額を、専有部分の床面積に応じて各住人が負担していたのですが、改正後は、住居のある階層の高さに応じて床面積を補正し、負担する税額の配分を調整することになりました。

階層の高い部屋ほど、市場価値が高いことから、その実態を固定資産税の負担割合に反映させるための改正になります。

相続では、建物の評価に固定資産税評価額を使用するため、この改正によって何らかの影響があるのでは、と思われるかもしれませんが、今のところ相続税評価額には影響しません。

 

マンションを賃貸している場合

マンションを賃貸している場合は、貸家として、建物の評価額を減額します。

固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

・借家権割合
賃借人が住む土地や建物は他の用途に転換しづらくなり、更地と同じ評価はできないため、借家権割合として全国一律30%の評価減を適用します。

・賃貸割合
独立した各部屋の床面積のうち、相続や贈与のときに賃貸していた部屋の床面積の割合をいいます。(最大100%)

マンションの土地(敷地利用権)の評価

マンションの土地(敷地権)の相続税評価額は、まずマンションの敷地全体の相続税評価額を計算し、その額に「敷地権の割合」をかけて計算します。

マンションの敷地全体の相続税評価額×敷地権の割合

マンションの敷地全体の相続税評価額は、路線価のある地域は「路線価方式」で、評価倍率のある地域は「倍率方式」で評価します。

どちらの地域に該当するかについては、国税庁の「路線価図」や「評価倍率表」で、確認することができます。

路線価図・評価倍率表(国税庁HP)

 

路線価方式による計算方法

路線価方式とは、マンションの敷地に接している道路に付された「路線価」(1㎡あたりの宅地の価額)に、補正率と地積をかけて計算する方法です。

路線価×補正率×地積×敷地権の割合

補正率とは、土地の形状によって路線価を増額・減額補正するためのもので、いくつか種類があります。

各種補正率について詳しくは国税庁HPをご覧ください。

 

敷地利用権の割合の確認方法

敷地利用権の割合は、マンションの登記事項証明書で確認することができます。

敷地利用権は、マンションの専有部分と分けて処分することができないことから、建物と同じ登記事項証明書に「敷地権の割合」として記載されています。

「敷地権の割合」は、専有部分の床面積の割合から計算され、登記されていますので、見たことのないような桁数の分数で表示されています。(規約でこれ以外の割合にすることも認められています)

初めて見る人にとっては、本当にこれでよいのか不安になりそうな数字ですが、「敷地権の割合」として登記されていれば、それで合っています。

 

倍率方式による計算方法

倍率方式とは、被相続人・贈与者の敷地利用権に対する「固定資産税評価額」に、その地域に指定された評価倍率をかけて計算する方法です。

固定資産税評価額×倍率

 

地積規模の大きな宅地にあたる場合

平成30年以降の相続や贈与では、地積規模の大きな宅地(三大都市圏:500㎡以上、それ以外の地域:1,000㎡以上)を評価する際、その宅地が一定の要件を満たす場合にその路線価に「規模格差補正率」をかけて減額することができます。

このルールが適用できる宅地にあたるかどうかは、国税庁が示すフローチャートで判定します。

要件を満たせば、倍率地域に所在する宅地にも適用できます。

倍率地域に所在する宅地に適用する場合は、次のどちらか低い価額で評価します。

・通常の「固定資産税評価額×倍率」
・その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額を路線価とし、かつ、その宅地が普通住宅地区に所在するものとして「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて計算した価額

規模格差補正率についてはこちらの記事でご確認ください。

地積規模の大きな宅地の評価。相続税土地評価のポイントを解説!

 

歩道状空地がある場合

宅地の一部が、「私道」として、人々の通路として利用されている場合があります。

この場合、私道が不特定多数の人に利用されていれば、私道部分は評価額しません(その部分のみ0円)。

また、私道が特定の人に利用されていれば、私道部分は通常の評価額の30%で計算します(例:袋小路になっている私道)。

 

もし、マンション周囲の道路に沿って設置された「歩道状空地」が、以下の3つの要件をすべて満たす場合、その部分は「私道」として評価することができます。

・都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されたものであること
・道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであること
・居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていること

【歩道状空地とは】

都市計画法では、各地域の特性にふさわしい環境を整備するために、地区計画を定めることができるとしています。

さらに同法では、地区計画については、住民が利用する道路や公園などの施設等の整備や土地の利用に関する地区整備計画を定めることを、努力義務として定めています。

これを受けて自治体では、歩行者の空間をより広げるために、道路に沿って「歩道状空地」を設けることを指導しています。

平成29年2月28日の最高裁判決を受けて、国税庁は、この「歩道状空地」が上記の3つの要件を満たす場合、私道として評価するという基準を示しました。

したがって、マンション敷地内に歩道上空地があり、それを不特定多数が利用する状況にあれば、その部分は評価しないということです。

 

マンションを賃貸している場合

マンションを賃貸している場合は、貸家建付地として、宅地の評価額を減額することができます。

自用地としての価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

・自用地としての価額
その土地を賃貸していないとして評価した価額のことです。

・借地権割合
30%~90%の間で設定されています。

路線価図(路線価横のA~Gのアルファベット)や評価倍率表で確認することができます。

相続したマンションには小規模宅地等の特例も使える

マンションの敷地利用権でも、相続税の計算で小規模宅地等の特例を適用することができます。

小規模宅地等の特例を適用できる面積には上限がありますが、この面積については、「マンションの敷地×敷地利用権の割合」で計算した面積で判定します。

〈小規模宅地等の特例の要件・減額割合・限度面積〉
相続開始前の用途 要件・減額割合 限度面積
被相続人または同一生計の親族の居住用 特定居住用宅地等の要件・80% 330㎡
被相続人または同一生計の親族の事業用 特定事業用宅地等の要件・80% 400㎡
一定の法人の事業用 特定同族会社事業用宅地等の要件・80% 400㎡
被相続人または同一生計の親族の貸付事業用 貸付事業用宅地等の要件・50% 200㎡

もし、マンションの複数の部屋を所有していて、一部屋を居住用、他を賃貸用などのように別々の用途で使用していた場合、それぞれを別々の宅地として、特定居住用宅地等や貸付事業用宅地等の要件を満たすかどうかを判定し、特例を適用することができます。

ただし、複数の宅地で特例を適用する場合や、用途の異なる宅地で特例を併用するときは、限度面積の判定に注意が必要です。

まとめ

マンションの評価額の計算方法は複雑で、特例や控除も使える条件があります。

相続が発生したときの使用状況や所在地、権利関係によっても相続税額が大きく変わってきますので、相続財産にマンションが含まれる場合には専門家にご相談されることをおすすめします。

この記事を書いた人

藤宮浩

フジ総合グループ 代表
不動産鑑定士
藤宮 浩(ふじみや・ひろし)

株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、各種媒体への出演、寄稿多数。