地主様・不動産オーナー様のための 土地評価コラム

個別性の強い土地の評価について、
評価方法や注意点をイラストを使用して
わかりやすく解説します。

相続税で使用する土地評価の種類と計算方法を解説!

土地の相続税評価額は、場所や地域によって評価方法が変わるので要注意です。

評価額を過大に計算してしまうと相続税を余分に納めることになりますし、反対に過小評価してしまうと税務署からの指摘で追徴課税を支払うことになります。

本稿では相続税における土地の評価方法と、計算時に注意すべきポイントについて解説します。

目次

相続税の財産評価の原則

相続財産の評価方法は相続税法第22条(評価の原則)で規定されており、相続開始時点の時価を相続税評価額とします。

時価の求め方は相続税法にほとんど記載されていないため、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づき評価額を算出します。

財産評価基本通達は、相続税・贈与税で課税価格計算の基礎となる財産の評価に関する取扱いについて規定したものであり、相続財産の評価額(時価)は原則、財産評価基本通達に従って計算しなければなりません。

なお財産評価基本通達で計算することが困難である場合や、算出された評価額が時価と乖離しているケースにおいては、例外的に財産評価基本通達の定めによらない方法で計算することも可能です。

土地の相続税評価額の計算方法

財産評価基本通達における土地の評価方法

財産評価基本通達には、「路線価方式」と「倍率方式」の評価方法が定めてあります。

路線価方式と倍率方式のどちらで評価額を算出するかは、地域ごとに定められており、評価方法を選択することはできません。

路線価が記された「路線価図」を用いて計算する路線価方式は、宅地の面する路線に付された路線価に面積を乗じて評価額を算出します。

市街地的形態を形成する地域にある宅地は、路線価方式で評価額を計算することになり、土地の形状や面積に応じて補正計算を行います。

倍率が記された「評価倍率表」を用いて計算する倍率方式は、市区町村が定める固定資産税評価額に、地域ごとに指定された倍率を乗じて評価額を算出する方法です。

路線価地域以外の地域については、倍率方式で評価額を計算することになり、路線価方式と異なり基本的に土地の形状等に応じた補正計算は不要です。

土地の相続税評価額を計算する際は、最初に路線価が評価対象地に設定されているかどうかを確認し、路線価が設定されていれば路線価方式、路線価が設定されていない地域であれば倍率方式により評価額を求めてください。

なお路線価図と評価倍率表は国税庁ホームページに掲載されており、亡くなった日の属する年分の路線価・倍率を使用します。

 

財産評価基本通達によらない土地の評価方法

路線価方式や倍率方式で計算した評価額が時価と乖離する場合、財産評価基本通達に規定されている方法ではなく、不動産鑑定士が査定した鑑定評価額を相続税評価額とする方法もあります。

不動産鑑定士は土地や建物の価値を算定する専門家であり、路線価は不動産鑑定士等による鑑定評価額も参考にしているため、路線価方式や倍率方式以外で計算した評価額でも相続税評価額として認められるケースもあります。

また鑑定評価額以外でも、相続開始時点の時価として認められるものであれば、売買実例など他の方法により算出した価額を相続税評価額とすることもできます。

ただ財産評価基本通達によらない評価方法は、例外的な規定です。

評価対象地を路線価方式または倍率方式で評価することができる場合において、財産評価基本通達によらない方法で評価すると、税務署が評価額を否認する可能性がありますのでご注意ください。

路線価地域における土地の具体的な評価方法

路線価は道路に金額が設定されているため、同じ道路沿いで同じ路線価が付されていれば、その道路に接する土地は同一の路線価を使用します。

ただ土地の形状や面積によって、路線価の金額を調整する必要があるので、土地の状態によっては専門的な知識が必要です。

 

評価対象地が接している路線価を基準として計算する

路線価方式の場合、評価対象地が接している路線価に面積を乗じるだけで、概算の相続税評価額を算出できます。

路線価は1㎡あたりの価額を千円単位で表示しており、下記の路線価図にある「280D」は1㎡28万円を意味します。

路線価図

土地が複数の路線価に接している場合は、最も価額の高い路線価が正面路線です。

正面路線の判定は路線価に奥行価格補正率を乗じた金額で比較するため、普段の生活で利用している玄関や裏口の位置は関係ありません。

また表示されている路線価が高くても、奥行価格補正率を乗じた後の金額が他の路線価より低くなる場合、正面路線ではなく側方路線や裏面路線となるケースもあります。

 

正面路線の計算例

〇路線価
・110,000円(奥行価格補正率0.90)
・100,000円(奥行価格補正率1.00)
〇正面路線の判定
110,000×0.90=99,000円
100,000×1.00=100,000円
99,000円<100,000円
⇒100,000円の路線価を正面路線とする

 

土地の形状・面積等に応じた補正計算

路線価はその地域の標準的な大きさや形状を有する土地を想定して設定されていますので、評価対象地の面積の大小や計上によって補正計算をしなければなりません。

補正計算には評価額を上げる補正と下げる補正がありますが、側方路線影響加算と二方路線影響加算以外は評価額を減額させる補正です。

 

<主な補正の種類>
  • 側方路線影響加算
  • 二方路線影響加算
  • 奥行価格補正
  • 間口狭小補正
  • 奥行長大補正
  • 地積規模の大きな宅地の補正
  • 無道路地補正
  • 不整形地補正
  • がけ地補正
  • 特別警戒区域補正
  • セットバック補正

 

また土地を貸している場合や、賃貸アパートなど土地建物をセットで貸し付けている場合には、利用区分に応じた補正計算が必要になります。

貸している土地は「貸宅地」といい、自用地評価額から借地権相当額を差し引いた金額が貸宅地の評価額です。

借地権は路線価に設定されており、路線価の後ろに表示されているアルファベットは、その路線価の借地権割合です。

 

<路線価における借地権割合>
記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

例:路線価「280D」の借地権割合は60%

 

なお財産評価基本通達には規定されていませんが、国税庁は騒音や振動などが酷い土地については、「利用価値が著しく低下している宅地の評価」として評価額を減額することも可能です。

 

路線価が設定されていない場合は「特定路線価」を設定

路線価地域であっても、路線価が設定されていない場所があり、そのような土地については税務署に「特定路線価設定申出書」を提出し、特定路線価を設定する必要があります。

<特定路線価の設定対象となる土地の一例>

特定路線価は相続税・贈与税の申告をするために用いる路線価で、申告以外の目的で特定路線価の申請をすることはできません。

特定路線価の設定できる道路にも条件があるため、特定路線価の申請をしても却下されることもあります。

路線価図に「個別評価」と表示されている対象地域については、税務署に「個別評価申出書」を提出することになります。

個別評価とは、区画整理などにより路線価が設定されていない地域をいい、特定路線価と同様に相続税・贈与税の申告専用の路線価を設定しなければなりません。

※網掛けより内側の土地が個別評価の対象です。

 

特定路線価と個別評価の申請は、提出してから税務署が回答するまで1か月程度かかりますので、申請が必要な場合はすみやかに手続きしてください。

倍率地域における土地の具体的な評価方法

相続税評価額を計算する方法として、一般的に知られているのは路線価方式ですが、倍率方式で計算する地域も全国各地に存在します。

倍率方式は路線価方式と異なり、一部を除いて特別な計算方法はありませんので評価額を算出するのは比較的容易です。

 

地目ごとの倍率を固定資産税評価額に乗じる

倍率方式による相続税評価額は、次の算式により求めます。

 

倍率方式の計算式

固定資産税評価額×評価倍率=相続税評価額

 

倍率方式で使用する評価倍率は地域ごとに設定されており、地目ごとでも倍率は異なります。

※「路線」と表示されている地域は路線価が設定されているため、倍率方式で評価することはできません。

 

登記簿の地目と現況の地目が違う場合、乗じる倍率は相続開始時点における現況地目の倍率です。

倍率方式については、形状や面積による補正計算は基本的にありません。

ただ、固定資産税評価額に不動産の減額要素が反映されていないと認められるときは、倍率地域であっても、補正計算を反映することがあります。

また貸宅地や貸家建付地などの利用区分の補正は、路線価地域と同様に適用することができ、借地権割合は評価倍率表に記載されています。

なお借地権の記載が無い場合で、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権割合は20%として計算します。

 

雑種地における近傍宅地評価

相続税評価額を計算する際の土地の地目は9種類に分類され、倍率方式ではそれぞれの地目に対する倍率を用いて計算します。

 

<相続税における土地の地目>
  • 宅地
  • 山林
  • 原野
  • 牧場
  • 池沼
  • 鉱泉地
  • 雑種地

 

雑種地とは、他の地目に該当しない土地をいい、雑種地に対して乗じる倍率は定められていません。

そのため評価対象地が雑種地の場合、雑種地の周辺地域の地目の評価倍率を参考に評価額を求めることになります。

たとえば周辺地域が宅地であれば、近傍宅地の固定資産税評価額をベースに宅地の倍率を乗じて雑種地の評価額を求めます。

倍率方式では通常補正計算をする必要がありませんが、雑種地を近傍宅地の評価額に準じて計算する場合は、路線価と同様の補正計算が必要です。

なお雑種地の状況によっては、近傍山林など宅地以外の地目に準じて計算するケースもあります。

財産評価基本通達によらない方法で計算する場合の注意点

財産評価基本通達によらない方法は例外的な評価方法であり、原則的な方法で評価額を算出できない場合にのみ認められます。

 

売買取引価格が評価額として認められる可能性は極めて低い

相続税法では、相続開始時点の時価を相続財産の金額と定めているため、不動産鑑定士の鑑定評価額以外の方法で評価額を算出することも理屈の上では可能です。

売買価格は取引相場の中で生まれた金額ですので、評価対象地周辺で頻繁に不動産取引が行われている場合、売買取引価格を相続税評価額とする方法も考えられます。

しかし実際に売買取引価格を相続税評価額とした場合、税務署が評価額として認める可能性は低く、判例でも否認される事例が散見されます。

したがって売買取引価格を用いて、相続税評価額を求めることはあまりおすすめできません。

 

鑑定評価額が否認されるケースもある

路線価(評価倍率)は、納税者の利便性を考慮して設定されたものなので、路線価等を用いて相続税評価額を計算するのが原則です。

財産評価基本通達による補正計算で考慮されない特殊な事情が評価対象地になければ、不動産鑑定士が査定した鑑定評価額であっても否認される可能性があります。

まずは税理士に路線価等による評価方法の妥当性を確認し、路線価によらない方法で評価額を算出する必要性があると判断される場合、不動産鑑定士への査定依頼を検討してみてはいかがでしょう。

まとめ

土地は一つひとつの財産価値が高く、相続財産の中で占める割合が大きいため、評価額を正しく算出することはとても重要です。

区画されていない土地では補正計算が必要になりますし、特殊な形状の土地を評価するのには専門知識が必要となります。

土地の計算方法で不明点や疑問点があれば、相続税専門の税理士にご相談いただき、評価対象地ごとの適切な評価方法をご確認ください。

この記事を書いた人

藤宮浩

フジ総合グループ 代表
不動産鑑定士
藤宮 浩(ふじみや・ひろし)

株式会社フジ総合鑑定 代表取締役
フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、各種媒体への出演、寄稿多数。