親の土地の相続税はいくら？計算方法と節税になる特例を分かりやすく解説

親御さんが亡くなり、大切な土地を相続する場合、多くの方が「相続税は一体いくらかかるのか」という不安に直面します。
特に、相続財産に占める土地の割合が大きい場合、その評価額の算定や税金の計算は複雑に感じられるかもしれません。
しかし、基本的な仕組みを理解すれば、ご自身で概算を把握し、必要な準備を進めることができます。
この記事では、親の土地にかかる相続税の計算方法から、税負担を軽減できる特例、注意点までを分かりやすく解説します。

親の土地の相続、まず知っておきたい相続税の基本ルール

親の土地を相続する際、相続税の計算を始めるよりも前に、まずは基本的なルールを理解しておくことが非常に重要です。
相続税は、「人の死」を基因として、その方の残された財産に課税される税金です。
相続税は、財産を相続したすべての人に課せられるわけではありません。
さらに、その申告や納税には明確な期限が定められています。

相続税は「基礎控除額」を超える場合のみ課税される

相続税は、亡くなった方（被相続人）から受け継いだ財産の総額が「基礎控除額」を超える場合のみ、申告と納税の義務が発生します。
つまり、遺産総額が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。

基礎控除額は、以下の式で計算されます。

例えば、相続人が配偶者と子2人の合計3人だった場合、基礎控除額は、「 3,000万円+ ( 600万円 × 3人 ) = 4,800万円」　となります。
このケースでは、遺産総額が4,800万円以下であれば相続税は発生せず、申告も不要です。

法定相続人の数	基礎控除額
1人	3,600万円
2人	4,200万円
3人	4,800万円
4人	5,400万円

参考：No.4102 相続税がかかる場合｜国税庁
参考：No.4152 相続税の計算｜国税庁

申告と納税には期限がある

相続財産が基礎控除額を超える場合、相続人は税務署に対して相続税の申告と納税を行う義務が生じます。
この申告には厳格な期限が設定されています。

相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内と定められています。
これを法定申告期限といいます。
この期限を過ぎた場合、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減など、納税額を大幅に減額できる各種の特例を利用できなくなるおそれがあるなど、納税者が不利益を被る可能性があるため、厳重な注意が必要です。

また、相続税の納付期限は、法定申告期限と同一日です。
この期限を過ぎて相続税を納付した場合、延滞税が加算される可能性があります。

参考：No.4205 相続税の申告と納税｜国税庁
参考：財産を相続したとき｜国税庁

親の土地の相続税はいくら？自分でできる計算5ステップ

相続税がいくらになるのか、具体的な計算の流れを5つのステップに分けて見ていきましょう。
この手順に沿って計算することで、ご自身のケースにおける相続税の概算を把握できます。

ステップ1：相続財産をすべてリストアップする

まず、亡くなった親（被相続人）が所有していた財産をすべて洗い出します。
土地や建物といった不動産だけでなく、預貯金、有価証券、生命保険金、自動車なども含まれます。
同時に、借入金や未払金などのマイナスの財産（債務又は消極財産）も確認します。
これらを差し引いたものが、課税対象となる財産の基礎となります。

ステップ2：土地の評価額を調べる

相続財産の中でも、土地は評価額の算定が複雑です。
相続税計算で用いる土地の評価方法は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、このあとの見出しで詳しく解説します。
土地の評価額は相続税額を大きく左右するため、本ステップは非常に重要です。

ステップ3：課税遺産総額を計算する

ステップ1でリストアップしたプラスの財産から、債務や葬式費用を差し引き、相続開始前7年以内（2027年～2030年に発生した相続は、3年～7年未満）の贈与財産などを加算して「課税価格の合計額」を算出します。
そこから、前述した「基礎控除額」を差し引いた金額が「課税遺産総額」となります。
この金額がゼロまたは、マイナスであれば、相続税はかかりません。

ステップ4：相続税の総額を計算する

課税遺産総額を、法定相続分（法律で定められた相続割合）で仮に分割します。
そして、分割後の各々の金額に、国税庁が定める相続税の税率を掛けて、法定相続人ごとの税額を算出します。
最後に、それらをすべて合計したものが「相続税の総額」となります。

ステップ5：各相続人の納税額を計算する

ステップ4で計算した「相続税の総額」を、実際に財産を相続した割合に応じて、各相続人に割り振ります。
これが、各相続人が実際に納税する税額の基本となります。
ただし、配偶者が相続する場合には、「配偶者の税額軽減」といった控除制度があり、最終的な納税額がゼロになることも少なくありません。

参考：No.4152 相続税の計算｜国税庁
参考：No.4158 配偶者の税額の軽減｜国税庁

相続税計算の鍵となる土地の評価額の調べ方

土地の評価額を正しく算定することは、相続税の計算において極めて重要です。
土地の評価方法は、その土地が所在する地域によって、主に二つの方式に分かれます。

多くの宅地で使われる「路線価方式」

市街地など、多くの宅地で用いられるのが「路線価方式」です。
路線価とは、国税庁が毎年7月1日に公表する、路線（道路）に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの相続税評価額（評価額）のことです。
この路線価に土地の面積（地積）を乗じて、基本的な相続税評価額を算定します。
土地の形状などに応じて補正計算が必要になる場合もあります。
路線価は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」のホームぺージにアクセスし、土地が所在する都道府県、土地の所在地（市区町村）を選択して確認します。

項目	説明
路線価	道路に面する宅地1㎡あたりの価額
算出方法	路線価×土地の面積×各種補正率
確認場所	国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

参考：No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁
参考：財産評価基準書｜国税庁

路線価がない地域で使う「倍率方式」

路線価が定められていない地域の土地は、原則として「倍率方式」で評価します。
市街化が進んでいない地域の土地は、倍率方式で相続税評価額を算定するのが一般的です。

この方式では、土地の固定資産税評価額に、国税庁が地域ごとに定める評価倍率を乗じて評価額を算定します。
固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に添付されている課税明細書で確認できます。

参考：No.4606 倍率方式による土地の評価｜国税庁

土地の相続税を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」とは？

土地の相続税を計算する上で、決して忘れてはいけないのが「小規模宅地等の特例」です。この特例を適用できるかどうかで、納税額が大きく変わる可能性があります。

【関連記事】小規模宅地等の特例とは？土地評価額減額の適用要件と相続税申告手続き

特例の概要と減額される割合

小規模宅地等の特例とは、被相続人等（被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族）が居住用や事業用として利用していた宅地等を配偶者や親族が相続した場合に、一定の面積（限度面積）までの部分について、相続税評価額を最大8割減額できる制度です。
例えば、5,000万円と評価された自宅の土地にこの特例が適用されると、評価額が1,000万円にまで減額され、相続税の負担を大幅に軽減できます。

利用区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80％
特定事業用宅地等	400㎡	80％
貸付事業用宅地等	200㎡	50％

例えば、「特定居住用宅地等」であれば、330平方メートルまでの部分について、評価額が80%減額されます。
また、平成27年以降の相続では、特定居住用宅地等（330㎡）と特定事業用等宅地等（400㎡）を合わせて、最大730㎡まで80%の減額が受けられるようになりました。

参考：No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

特例を利用するための主な要件

小規模宅地等の特例を適用するためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
特に重要な点として、特例の適用を受けたい土地に関しては、原則として相続税の申告期限（相続開始があったことを知った日の翌日から10か月以内）までに遺産分割がされている必要があると定められています。

この特例の要件は、非常に複雑ですので、相続税専門の税理士に相談しながら、適用が可能かどうか慎重に判断することが推奨されます。

※遺産が未分割の場合、特例は適用できませんが、一定の要件のもと「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出し、3年以内に分割が完了すれば遡及適用が可能です。

【具体例】土地の相続税計算シミュレーション

ここでは、具体的なモデルケースを用いて、相続税がいくらになるのかをシミュレーションしてみましょう。

ケース1：遺産総額8,000万円を母と子2人で相続する場合

この課税遺産総額3,200万円を法定相続分（配偶者1/2、子それぞれ1/4）で按分し、税率を掛けて相続税の総額を計算すると、350万円となります。

各人の税率は、以下の速算表をご参照ください。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	―
1,000万円超から3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超から5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超から1億円以下	30％	700万円
1億円超から2億円以下	40％	1,700万円
2億円超から3億円以下	45％	2,700万円
3億円超から6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

しかし、実際にこのとおりに納税するわけではありません。
配偶者には税額軽減があり、法定相続分又は、1億6,000万円のいずれか多い金額までの財産取得であれば相続税はかからないため、このケースでは子2人がそれぞれ納税額を負担することになります。

項目	金額
課税遺産総額	3,200万円
法定相続分(配偶者)	1,600万円
法定相続分(子1人)	800万円
相続税の総額	350万円

ケース2：遺産総額1億円を子2人のみで相続する場合

この課税遺産総額5,800万円を法定相続分（子それぞれ1/2）で按分し、税額を計算すると、相続税の総額は770万円となります。
この税額を、実際に財産を取得した割合に応じて、子2人で分担して納税します。

参考：No.4152 相続税の計算｜国税庁
参考：No.4155 相続税の税率｜国税庁

親の土地の相続で注意すべきポイント

土地の相続には、税金の計算以外にも知っておくべき注意点があります。
事前に対策を考えておくことで、将来のトラブルを避けられます。

相続税が払えない場合の対処法

相続財産のほとんどが不動産で、納税資金となる現金が不足するケースは少なくありません。
相続税は、原則として現金一括納付ですが、それが困難な場合は「延納」や「物納」といった制度を利用できる可能性があります。
延納は年賦払、物納は土地そのもので税金を納める方法ですが、いずれも税務署長の許可が必要であり、厳しい要件が定められています。

参考：No.4211 相続税の延納｜国税庁

共有名義での相続が推奨されない理由

兄弟などで土地を共有名義で相続すると、その時点での手続は簡単に見えます。
しかし、将来その土地を売却したり、活用したりする際に、共有者全員の同意が必要となり、意見がまとまらずにトラブルになるケースが多くあります。
さらに、共有者が亡くなると、その相続人に権利が引き継がれ、関係者が増えて更に複雑化します。
可能な限り、遺産分割協議で誰か一人が相続する形（代償分割など）にすることが一般的に望ましいです。

相続に備えて解決すべき「土地の問題点」と専門家の知見

親の土地を相続する際、単に相続税を計算するだけでなく、その土地自体が将来的なトラブルや利用価値の低下につながる「問題の種」を抱えていないか確認することが重要です。
不動産に特化した専門家の視点から見ると、これらの問題は世代交代が進むほど解決が難しくなります。

境界線のあいまいさが招く将来の争いの火種

親が代々受け継いできた土地であっても、隣地との境界が正確に定まっていないケースは少なくありません。
境界確定測量が行われていない土地は、登記地積と現実の地積が異なる「縄延び」や「縄縮み」が生じていることも多く、その面積を正確に把握することが困難です。

私たちの経験上、境界が不確実な土地は売却が困難になることが多く、売却が必要となった際に安価で取引されてしまう可能性があります。
もし境界を明瞭にする「境界確定測量」を行う場合、隣接する土地の所有者の立ち会いや承諾が必要になります。
隣地所有者とのトラブルを避けるためには、親が元気なうちに境界の整備や問題解消に動き出すことが望ましいです。
なぜなら、世代交代が進むと、土地の事情をよく知る当事者がいなくなり、問題解決が一層困難になることが予想されるからです。

また、一般的にいわれている「境界」　には、土地の所有権の及ぶ範囲を示す「所有権界」とは別に、公法上の概念として土地が登記された際に定められた範囲を示す「筆界」という概念が存在します。
この筆界をめぐる問題については、「筆界特定制度」を活用することで、隣人同士が裁判をすることなく解決を図ることが可能です。

「最有効使用」の判断が土地活用の成否を分ける

土地の有効活用は、相続税の節税対策の一つとしてよく検討されますが、何でも建てればよいというものではありません。
賃貸マンションやアパートなどを建築しても、期待した収益が得られなければ、かえって財産を減らすことになりかねないのです。

ここで重要となるのが、不動産鑑定評価の専門用語である「最有効使用」の判定です。
最有効使用とは、不動産鑑定評価基準において「不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用」と定義されています。

例えば、駅に近く利便性の高い宅地であれば「賃貸マンション」が最有効使用になる可能性があります。
しかし、駅が遠く利便性の低い土地であれば、賃貸マンションは最有効使用とならない可能性があります。
相続対策においては、この最有効使用の判断に加えて、今後の人生設計や希望、更には一次相続だけでなく二次相続以降まで見越して総合的に判断することが非常に重要です。

土地の活用の方法として、賃貸マンションやアパートの建築以外にも、コインパーキングの設置、ソーラーパネルの設置、レンタル収納スペースの設置、定期借地権の設定などが考えられます。
特に、コインパーキングやレンタル収納スペースは、建物建築に比べて初期投資額が低く、将来売却が必要になった際の原状回復が容易であるため、リスクを抑えたい場合の選択肢となり得ます。

全国対応力と多角的連携による土地問題の解決

不動産が関わる相続対策は、土地の評価や登記、売却、そして、法的な規制など、多岐にわたる専門知識が必要です。

当グループ（フジ総合グループ）の強みの一つは、東京、名古屋、大阪の3拠点を構えている点です。
この体制により、相続人様が各地に住まわれていたり、相続不動産が各地に点在していたりするケースであっても、各拠点が協力し合いながら業務を進めることが可能です。

また、土地評価の現場では、現地調査や役所調査を通じて、机上の資料だけでは分からない土地の個性や法規制、権利関係を把握することが不可欠です。
例えば、道路幅員に側溝が含まれるかどうかの判断一つをとっても、自治体によって異なり、役所で直接確認しなければ明確な結論は得られません。

私たちは、長年の経験と判例・通達変更等の研究分析の成果を駆使し、適正かつ最下限の評価を実現することを目指しています。
この多面的な知見と全国的な対応力が、複雑な「親の土地相続」の問題解決において、お客様の予測を超える安心、満足、喜びを提供する基盤となると考えております。

土地の相続税に関する相談先

相続税の手続は複雑であり、専門的な知識が求められる場面も多々あります。
不安な点や不明な点があれば、専門家に相談することをおすすめします。

税理士に相談するメリット

相続税の申告は税理士の専門分野です。
相続税に詳しい税理士に依頼すれば、適正かつ最小限の財産評価や申告書の作成を任せることができます。
特に、小規模宅地等の特例の適用判断や土地の複雑な評価など、専門的な知識が必要な場面で的確なアドバイスをもらえるため、結果的に節税につながる可能性も高くなります。

相談内容	専門家
相続税の計算・申告	税理士
相続登記（名義変更）	司法書士
遺産分割のトラブル	弁護士

司法書士や弁護士との役割の違い

相続した土地の名義を自分に変更する「相続登記」は、司法書士の専門分野です。
また、相続人間で遺産分割の話合いがまとまらない、もめてしまったといったトラブルの解決は、弁護士が対応します。
相続の状況に応じて、適切な専門家を選ぶことが重要です。

まとめ

親の土地を相続する際の相続税は、基礎控除額を超える場合に発生します。
税額の計算は、土地の評価額を正しく算定し、小規模宅地等の特例などの制度を適切に利用することが重要です。
ご自身で概算を把握することは可能ですが、手続が複雑で不安な場合は、早期に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。