道路に囲まれても広大地評価に!1,000万の相続税還付|事例

道路に囲まれた土地を広大地評価として再評価し、1,000万の相続税還付

※「広大地評価」は、2017年12月31日以前に相続が起こった方の還付手続きに適用が可能です。2018年1月1日以降に相続が起こった方の還付手続きには「地積規模の大きな宅地の評価」が適用されます。詳しくは下記のコラムをご覧ください。

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面積が一定以上の宅地では、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することで、単純に路線価×地積で計算した評価額と比較して、約6~8 割の評価額に減額することができます。

依頼者 三重県 曽谷様(仮名)
きっかけ 地主向けの雑誌に掲載されていた当グループの相続税還付セミナーの広告に目が留まり、気になって申し込みをして聴講したところさらに興味を持っていただき、当グループに相続税の見直しをお任せいただけることになりました。
減額要因 道路との位置関係や費用面を見直し広大地評価を適用
三大都市圏の市街化区域にある土地は、「土地の面積が500㎡以上である」「その土地で宅地分譲開発を想定した場合に開発道路などの公共公益的施設用地の負担が必要とされる」といった要件を満たす場合は広大地として評価することが出来ます。申告書では道路との位置関係や費用面が考慮されず、広大地としての評価がなされていませんでした。

三重県にお住まいの曽谷様(仮名)は、4年前にお父様から自宅敷地や建物、月極駐車場、現金、預貯金などを相続されました。

あるとき、地主向けの雑誌に掲載されていた当グループの相続税還付セミナーをしていただいたことがきっかけで、当グループに相続税の見直しをお任せいただけることになりました。

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幹線道路と生活道路に接した広い月極駐車場

曽谷様のご自宅に伺い、拝見した相続税申告書等の資料からは、主立った減額要素はないように見受けられました。
しかし、続いて行った現地調査で、ある気になる点を見つけました。

月極駐車場(A土地)は幹線道路(甲道路)と生活道路(乙道路)に接する土地で、周辺の道路と比べてもかなりの広さがあります。
交差点に近いことからA土地前の甲道路は常に混雑しており、一方で、乙道路では車の往来はあまり見られません。
A土地と甲道路の間には歩道と植栽が設けられていて、さらには段差もあります。
このため、駐車場への車の出入りは、乙道路から行われていました。

私たちは、A土地に「広大地評価」が適用できるかもしれないと考え、一度資料をお預かりし、検証してみることにしたのです。

500㎡以上の土地は大幅な減額が見込める

広大地とは「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な住宅地」で一定の要件を満たすものをいい、広大地と認められれば、土地の評価額を大幅に下げることが可能です。

広大地と認められるにはいくつか要件があり、三大都市圏の市街化区域にある土地の場合、「土地の面積が500㎡以上である」「その土地で宅地分譲開発を想定した場合に開発道路などの公共公益的施設用地の負担が必要とされる」といったものがあります。

「広大地評価」を適用し相続税還付に成功!

A土地の場合、開発道路が想定できるかが「広大地評価」の焦点となります。

通常、A土地のような複数の道路に接する土地は、路地状部分を有する宅地を想定して戸建て住宅分譲用地として開発することで、開発道路を設けずともその地域の標準的な地積で区画分けできることが多いため、適用が認められないことが少なくありません。

ただし、A土地の場合、幹線道路(甲道路)の車の往来が激しい点は、考慮に入れるべきでしょう。
つまり、A土地のように、交通量の多い道路と少ない道路、両方に接する宅地を分譲する場合、車両の入出庫のしやすさを考えて、交通量の少ない道路からの出入りを想定した区画割りがされることが一般的です。

また、A土地と甲道路の間には歩道と植栽があり、甲道路から出入りする区画を設けようとすると、植栽の撤去、歩道の切り下げ工事等が必要となります。
工事費用は、当該工事に公共性が認められる場合を除いて、原則、個人負担となることから、甲道路から出入りする区画割りには、その費用分が上乗せされ、そうではない他の区画と比べて割高となります。
この点で、消費者から好まれにくい甲道路から出入りする区画割りを、宅地分譲業者が積極的に設ける可能性は低いと考えられます。

実際に、A土地と状況が似ている周辺の宅地(B土地)で行われている開発の様子を見てみると、甲道路ではなく、交通量の少ない路地から車が出入りできるよう区画割りがされているのが確認できました。このことからも、私たちの仮説は、一定の説得力を持つと考えられます。

さらにA土地は、生活道路(乙道路)のイ部分から見て、部分的にかなり奥行きがあることから、宅地開発業者は整形の分譲地を創出するため開発道路を開設し、宅地分譲を行う可能性が高いでしょう。

以上の他、A土地についてさまざまな検証を行った結果、A土地には「広大地評価」を適用できると判断しました。
この検証結果をまとめた評価意見書を税務署に提出したところ、問題なく認められ、約1,000万円もの相続税が戻ることになり、曽谷様にはお喜びいただくことができたのです。

広大地評価を適用し、約1,000万円の相続税還付に成功

今回のポイント

一般に、複数の道路に接する広い土地は、路地状部分を有する宅地を想定して戸建て住宅分譲用地として開発することで、開発道路を設けずともその地域の標準的な地積で区画分けできることが多いため、広大地評価が適用できないことが多い。
しかし、道路との位置関係、費用面を考慮した結果、同評価が認められる場合もある。

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藤宮 浩(不動産鑑定士)
フジ総合グループ代表 藤宮 浩(ふじみや ひろし)不動産鑑定士 ‖ フジ総合グループの代表を務め、年間950件以上の相続関連案件の土地評価に携わる。相続税還付業務の第一人者として各地での講演を多数行うほか、テレビ、雑誌、新聞など、各種媒体への出演、寄稿も行う。