貸店舗の相続税評価はどう計算する?評価方法と節税ポイントを解説!

貸店舗とは、住居としてではなく飲食店・物販・サービス業などの事業用にテナントへ貸し出している建物のことです。
貸店舗の相続税評価は、土地を貸家建付地として、建物を貸家として、それぞれ別の計算式で算定するのが原則です。

計算では借地権割合・借家権割合・賃貸割合といった複数の係数が組み合わさり、空室の有無や小規模宅地等の特例の適用可否によって評価額が大きく動きます。
本記事では、土地と建物の評価方法から、賃貸割合の扱い、特例による減額、専門家への相談が有効なケースまで、順に解説します。

貸店舗の土地は貸家建付地で評価する

貸店舗の土地は、自用地（自分で使う土地）評価額からおおむね９〜27%（典型的な商業地・住宅地では15〜25%程度）の減額が受けられる「貸家建付地」として評価します。
被相続人が所有し他人に貸している建物の敷地は、自用地よりも利用が制約されるため、その分を相続税評価に織り込む仕組みです。

なお、貸家建付地として評価できるのは、相当の賃料を授受する賃貸借契約に基づいて建物が貸し付けられているケースに限られます。
親族間で無償又は名目的な賃料で貸している場合は『使用貸借』として扱われ、評価減の対象になりません。
土地・建物ともに自用地・自用建物として評価されるからです。

自用地評価額から貸家建付地としての減額分を控除する

自用地評価額１億円・借地権割合70%・借家権割合30%・賃貸割合100%の土地は、計算上7,900万円まで評価が下がります。
これは「自用地評価額×(１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」という式に当てはめた結果で、1億円×(1−0.7×0.3×1)=7,900万円、自用地比で21%の減額です。

一つの土地に複数の貸店舗が建っている場合は、それぞれの貸店舗の敷地ごとに評価単位を分けて評価する点に注意が必要です。

参考:「国税庁」No.4614 貸家建付地の評価

借地権割合は路線価図で地域別に決まる

借地権割合は地域ごとに30〜90%の幅で７段階に設定され、国税庁が公表する路線価図で確認できます。
商業地で需要の高いエリアほど割合が高く、地方や郊外では低くなる傾向です。

同じ自用地評価額でも借地権割合が違えば貸家建付地としての減額幅が変わるため、計算前に対象地の路線価図を必ず確認します。

参考:「国税庁」財産評価基準書 路線価図・評価倍率表

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借家権割合は全国一律で30%と定められている

借家権の評価方法は財産評価基本通達94（国税庁が定める評価ルール）で定められており、その借家権割合は各国税局長が公表する財産評価基準書において、現在は全国一律で30%とされています。
借地権割合が地域差で動くのに対し、借家権割合は固定値である点が計算上のポイントです。
貸家・貸家建付地のいずれの評価でも同じ30%を用います。

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貸店舗の建物は貸家として評価する

貸店舗の建物は、財産評価基本通達93に基づき「貸家」として、固定資産税評価額から更に借家権割合×賃貸割合を控除した金額で評価します。
土地と同じく自用建物よりも評価額が低くなる構造です。

固定資産税評価額から借家権相当を引く

貸家の評価額は、建物の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合の積を反映して控除した金額で算定されます。

固定資産税評価額5,000万円・借家権割合30%・賃貸割合100%なら、5,000万円×(1−0.3×1)=3,500万円が貸家としての相続税評価額です。
固定資産税評価額は市町村（東京23区の場合は東京都）から毎年４〜６月に届く納税通知書又は固定資産評価証明書で確認できます。

参考:「国税庁」第3章 家屋及び家屋の上に存する権利 93

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建築費に対して評価額は半分程度になる

貸店舗の建物は、建築費に対して相続税評価額が半分前後になる傾向があります。
固定資産税評価額自体が建築費の50〜70%程度に設定された上で、貸家として更に借家権相当が控除されるためです。
建築直後の自用建物と比べると、貸家として運用する方が相続税評価額は低く抑えられる構造といえます。

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空室があると賃貸割合が下がり、貸店舗の評価額は上がってしまう

賃貸割合とは、課税時期（相続開始日）において、建物全体のうちどれだけの面積を実際に貸し出しているかを示す係数のことをいいます。
空室があると賃貸割合が下がり、土地・建物ともに評価額が上がります。

すなわち、通常、被相続人が亡くなる時期は不明ですので、貸店舗の土地及び建物の評価額を下げるためには、常に満室状態を維持しておくことが重要となります。

賃貸割合は賃貸中の床面積で按分して算出する

賃貸割合は、各独立部分（壁などで仕切られ、独立して賃貸できる単位）の床面積の合計のうち、課税時期に賃貸している独立部分の床面積が占める比率で算出します。
各独立部分の床面積合計が600㎡のテナントビルで、課税時期に450㎡が賃貸中なら賃貸割合は75%（450㎡÷600㎡）です。
実務上は、各テナントの賃貸借契約書に記載された専有面積をもとに、独立部分ごとの床面積を積み上げて算出するのが基本です。

空室部分は減額対象から外れる

空室となっている部分は賃貸割合の計算から除外されるため、その分だけ貸家・貸家建付地の減額幅が小さくなります。
先ほどの600㎡のテナントビルの例だと、賃貸割合が100%なら土地・建物ともに減額幅が大きくなりますが、賃貸割合が75%になると、減額幅は小さくなります。
空室は収益面だけでなく相続税評価面でも不利に働く点を押さえておくことが大切です。

一時的な空室は賃貸中と認められる

課税時期に空室があっても、次の事実関係を総合的に判定して「一時的な空室」と認められれば、賃貸中として扱える場合があります。
国税庁の質疑応答事例で示されている主な観点は以下の五つです。

実務上は、空室が長期化したケースでも、賃借人募集の広告履歴や不動産会社とのやり取りなどを客観的な資料として残しておくことで、税務調査の場面で「一時的な空室」を立証しやすくなります。
安易に「一時的な空室」であると判断して、評価額を下げた場合、税務署に認められないリスクもあるため、空室期間が長期化しているケースは事前に税理士へ相談しておくと安心です。

参考:「国税庁」貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲

小規模宅地等の特例で貸店舗の土地評価額は50%減額が可能

小規模宅地等の特例には、主に「特定事業用宅地等」、「特定居住用宅地等」及び「貸付事業用宅地等」があり、被相続人が所有する店舗敷地は、被相続人の生前の利用方法によって「特定事業用宅地等」又は「貸付事業用宅地等」のいずれかとして、小規模宅地等の特例の対象になります。

貸店舗ではなく、被相続人自身が店舗で事業を営んでいた場合は、敷地面積のうち400㎡までの部分の土地評額が80%減額、テナントに貸し付けていた（貸店舗の）場合は、敷地面積のうち200㎡までの部分の土地評価額が50%減額を受けることができます。
減額対象は相続税額そのものではなく、課税対象となる敷地の土地評価額です。

本記事の主題である「テナントへの貸付（貸店舗）」のケースでは、貸付事業用宅地等として200㎡まで50%減額です。

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被相続人自身が店舗を営んでいた場合は80%減額の可能性がある

被相続人自身が店舗で事業（飲食店経営や物販など）を営んでいた敷地は、「特定事業用宅地等」として400㎡を限度に土地評価額の80%減額が可能です。
この適用を受けるには、相続人がその事業を引き継ぎ、申告期限までその土地を保有し事業を継続することなどが要件となります。
特定事業用宅地等の適用による減額幅（400㎡まで80％）は貸付事業用宅地等（200㎡まで50%）より大きいため、被相続人の生前の利用実態がどちらに該当するかを最初に確認することが大切です。

なお、相続開始前３年以内に新たに事業の用に供された宅地は原則対象外となるなど、特定事業用宅地等にも独自の適用要件があったり、更に特定居住用宅地等の適用対象地があるときには、これらの特例適用の併用の有無や限度面積の算定が必要であるため、判定が難しい場合は税理士への相談を検討します。

事業を引き継いだ相続人が対象になる

貸付事業用宅地等の特例を適用できるのは、被相続人の貸付事業を引き継いだ相続人又は親族に限られます。
貸店舗の土地を相続し、相続後も貸付事業を続けることが前提です。
被相続人の貸付事業をそのまま引き継ぐことが要件です。
相続後に貸付けをやめて自用にした場合や、申告期限前に売却した場合は、原則として適用されません。

申告期限まで土地の保有と事業を継続する

貸付事業用宅地等の特例の適用には、相続税の申告期限（原則として相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内）まで土地を所有しつつ貸付事業を継続することが要件です。
この期間中に土地を売却したり、貸付けをやめたりすると要件を満たさなくなります。
複数の相続人で共有相続するケースでは、共有者全員が要件を満たすかを個別に確認する必要があります。

３年以内の貸付土地は適用対象外になる

相続開始前３年以内に貸付けを開始した宅地は、原則として小規模宅地等の特例の対象から外れます。
相続税対策として直前に取得した賃貸物件を特例の対象にする動きを抑える趣旨で、平成30年４月１日以後に開始した相続から適用されます。
なお、同日前から貸付けに供していた宅地には経過措置があります。

ただし、被相続人が相続開始前３年を超えて事業的規模で貸付事業を続けていた場合は、「特定貸付事業」として例外的に対象に含まれます。
事業的規模かどうかの判定にあたっては、所得税基本通達の「５棟10室基準」（独立家屋ならおおむね５棟以上、アパート等の貸室ならおおむね10室以上）が実務上の目安とされることが一般的です。

「おおむね」とあるように、絶対値ではありませんので、判断に迷う場合、専門の税理士へ相談することをおすすめします。

参考:「国税庁」No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

【シミュレーション】貸店舗の相続税評価額を計算してみる

ここまで解説した計算式を、具体的なモデルケースで試算してみます。

自用地・自用建物として評価した場合は２億5,000万円となるため、貸家建付地・貸家・小規模宅地等の特例の組合せで約54%の評価減が実現する計算です。
実際の評価では土地の形状補正（不整形地補正・側方路線影響加算など）や、複数路線に面する場合の調整など個別事情が加わるため、概算試算後は専門家へ相談することをおすすめします。

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貸店舗評価で専門家相談が有効なケース

貸店舗の相続税評価は、計算式そのものに加えて、特例の適用判定や2026年度税制改正の経過措置など複数の論点が絡みます。
自力での試算で論点を絞り込みつつ、判断が難しい場面では税理士・不動産鑑定士への相談を検討するのが安全です。

同族会社賃貸や借地が絡むとき

テナントである同族会社に貸し付けている貸店舗や、借地の上に建てた貸店舗は、評価上の論点が増えます。
同族会社への貸付けは適正な賃料か、無償返還届出書（借地権の認定課税を避けるための届出）の提出状況はどうか、借地権の評価をどう積み上げるかなど、財産評価基本通達と個別事情の照合が必要です。

判断を誤ると評価額が大きく動くため、専門家の知見を借りて整理するのが望ましい場面です。

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路線価地域と倍率地域が混在するとき

保有する貸店舗の敷地が路線価地域にあるか倍率地域にあるかで、土地評価の手順は変わります。
複数の貸店舗を保有し、エリアごとに評価方式が異なる場合は、計算ミスや適用漏れが起きやすくなります。
倍率地域では固定資産税評価額に評価倍率を乗じる方式であるため、路線価方式とは別の前提知識も必要です。
複数物件をまたいで評価する場面では、土地評価の経験豊富な専門家に確認を依頼すると安心です。

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申告済みでも還付の余地があるとき

既に相続税の申告と納付を済ませた場合でも、評価額を見直すことで、その減額に伴い、相続税額が下がり、還付につながるケースがあります。
相続税は申告期限から原則５年以内であれば、更正の請求によって過大に納付した相続税額を取り戻すことが可能です。
貸家建付地の減額要素の見直し、賃貸割合の再計算など、当初評価で見落としていた論点が見つかると、還付につながる可能性があります。
なお、小規模宅地等の特例は、当初の相続税の申告時に適用もれがあったとしても、原則として、更正の請求において、その適用をすることはできません。

土地の評価は特に複雑です。
形がいびつであったり、道路との間に高低差があったりする場合、財産評価基本通達による評価額と実際の市場価値が乖離することがあります。
評価額と市場価値が乖離するケースでは、税理士に加えて不動産鑑定士にも相談し、鑑定評価額と財産評価基本通達の減額要素を考慮することで大幅な減額が認められる場合があります。

参考:「国税庁」相続税及び贈与税の更正の請求手続

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2026年税制改正の対象になり得るとき

2026年度税制改正大綱では、令和９年(2027年)１月１日以後の相続や贈与から、貸付用不動産（賃貸マンション・貸店舗等）の評価方法を見直す案が示されました。
この大綱を受けた法改正は、令和８年３月31日に成立し、同年4月1日に施行されました。

そして、貸付用不動産の評価方法の見直しについて、具体的な改正内容・経過措置は、財産評価基本通達によって、最終的に確定するため、改正の対象になり得るケースでは、最新の通達動向を踏まえて税理士・不動産鑑定士に確認することをおすすめします。

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まとめ：貸店舗の相続税評価は計算式・特例・改正の３層で決まる

貸店舗の相続税評価では、土地と建物の評価式に加えて、賃貸割合・特例・税制改正という複数の論点が積み重なります。

貸店舗の相続税評価への対応は、計算式・特例・改正の３層を整理することで、相続発生時の納税判断を支える土台となります。

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貸店舗の相続税評価は、土地は貸家建付地、建物は貸家として異なる計算式で算定した上、賃貸割合の判定、小規模宅地等の特例の適用可否といった論点が重なります。
同族会社へのテナント貸付、借地上の貸店舗、路線価地域と倍率地域の混在など、個別事情も評価額を大きく動かす要素です。
「顧問税理士がいるので別の事務所に相談する必要はない」と思われがちですが、相続税は、税理士の中でも専門分野が分かれる業務領域の一つです。
法人の月次顧問業務を主体とする税理士と、相続税申告・不動産評価を専門とする税理士では、土地評価で採用する補正項目の数や、小規模宅地等の特例の組合せ判定で大きく差が出ることがあります。

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