相続税は、相続財産の評価額によって決まります。
相続財産に土地が含まれている場合、土地の評価次第で相続税額が大きく変動する可能性があるため、評価額を算出する際は専門的な知識が必要です。
原則として、不動産の評価額は国税庁が定める評価方法にのっとり計算するため、本来は誰が行っても評価額に差異は生じないはずです。
しかし、土地は個々の形状や立地、権利関係などの要因が複雑に絡み合うため、土地の評価を画一的に行うことが難しく、また例外なども発生するため、計算次第で相続税額に大きな差が生じてしまうのが現状です。
ご自身で土地の相続税評価額を算出することは可能ですが、土地の個別性が強いほど専門的知識が必要となり、一見評価しやすそうな土地でも、隠れた減価要因が見つかる場合もあります。
本記事では、相続した土地の相続税評価の計算方法や土地評価が変わる要因とその具体例、専門家の土地評価を活用した相続税の抑え方を解説します。
相続した土地の評価額の計算方法
相続した土地の基本的な評価方法は、主に「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
路線価方式は、国税庁が定める「路線価」をもとに土地評価を行う方法で、市街地や住宅地であればこの評価方法を用いることが一般的です。
一方、倍率方式は、路線価が設定されていない土地を評価する際に用います。
ここでは、それぞれの方式の概要や計算方法について説明します。
また、倍率地域は、例外的に「宅地比準方式」を用いるケースもあるため、基本の評価方式との違いやその計算方法についてもご紹介します。
路線価方式
一般的に「路線価」とは、相続税路線価を指します。
相続税路線価とは、簡単にいえば宅地1m²あたりの相続税評価額のことをいいます。
路線価は毎年7月に国税庁が公開し、その価格は公示価格の8割程度が目安とされています。
路線価は路線（不特定多数が通行する道路）ごとに定められており、土地の相続税評価額を算出する際は、まず最初に、土地が面している道路の路線価から調べる必要があります。
路線価方式の計算方法
路線価を確認する際は、国税庁のホームページから「路線価図・評価倍率表」にアクセスしてください。
都道府県を選択し、路線価図をクリックして住所の詳細を選択します。
路線価方式の計算方法は、次のとおりです。
1.路線価図で対象土地と道路が接している部分の数字（路線価）を確認
2.図面などを用いて土地の詳細や縮尺を確認し、各種補正率を算定する
3.路線価と地積（土地の大きさ）、各種補正率を乗じる
手順3を計算式で表すと、
土地の相続税評価額＝相続税路線価×地積（土地の大きさ）×各種補正率
となります。
また、相続税額の算出方法については、下記の記事で解説しています。
評価額をもとに相続税を計算するまでの流れを知りたい方は併せてご覧ください。
不動産を相続した際の相続税の計算方法から、相続が起こってから相続税をできるだけ抑えるための対策まで丁寧に解説しています。
倍率方式
倍率方式とは、路線価が設定されていない地域（市街化が進んでいない農村部や山林など）にある土地の評価額の計算方法です。
倍率方式では、固定資産税評価額に国税局長が定める評価倍率を乗じることで相続税評価額を求めます。
倍率方式により相続税評価額を計算する際は、市区町村が発行する固定資産税公課（評価）証明書や、納税通知書に記載されている固定資産税評価額を確認しましょう。
倍率方式については、こちらの記事でも解説しています。
倍率方式の計算方法
倍率方式の計算方法は、次のとおりです。
1.固定資産税評価額を確認
2.国税庁のホームページで「路線価図・評価倍率表」を開く
3.都道府県や市区町村を選択し、画面上部の「この市区町村の評価倍率表を見る」を開く
4.固定資産税評価額に評価倍率を掛けて評価額を算出
また、手順3の計算式は、下記のとおりです。
土地の相続税評価額＝固定資産税評価額×評価倍率
宅地比準方式
倍率地域の農地（田や畑）・山林・原野において「宅地開発が可能な地域」に認められている場合、例外的に「宅地比準方式」という計算方法を用いる場合があります。
宅地比準方式では、相続税評価額を求めたい土地と類似する近隣の宅地の評価額をベースにして算出します。
宅地比準方式の計算方法
宅地比準方式では、以下の算式を用いて相続税評価額を計算します。
土地の相続税評価額＝（当該土地（農地・山林など）を宅地と仮定した場合の1m²あたりの価格 – 1m²あたりの当該土地の宅地造成にかかる費用）×地積
当該土地を宅地と仮定した場合の1m²あたりの価格は、当該土地と類似する近隣の宅地の固定資産税評価額をもとに算出します。
宅地比準方式について詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
相続税における土地評価の重要性
土地の評価額は、さまざまな要因によって高くなったり安くなったりします。
路線価方式・倍率方式・宅地比準方式について前述しましたが、これらの計算方式だけですべての土地の評価額を正確に算出できるわけではありません。
相続税の過大納付を回避するには、相続税評価額を正しく計算する必要があります。
場合によっては、数百万～数千万円単位で相続税評価額が変わる可能性もあるため、その要因について理解しておきましょう。
土地評価額が変わる要因①土地の形状
相続税評価額を左右するひとつの要因に、土地の形状があげられます。
例えば、次のようなケースに当てはまると減額補正を適用することができます。
1.間口が狭い、間口に対して奥行が長い
2.地積が500㎡以上ある（三大都市圏のうち普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するエリア）、もしくは地積が1,000㎡以上ある（三大都市圏以外の普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するエリア）
3.土地が正方形や長方形ではなく、不整形である。
例えば、間口に対して奥行が長い土地は、通常の土地よりも利用価値が低いため、相続税評価額が下がる可能性が高くなります。
また、不整形地においても整形地に比べて土地としての利用価値が低くなることから、相続税評価額が下がる傾向にあります。
土地の形状別の事例については、こちらの記事で詳しく解説しています。
間口が狭い土地や間口に対して奥行が長い土地は、評価額の減額補正を適用することができます。 評価方法および注意点について解説します。
面積が一定以上の宅地は、要件を満たすことで約6～8割の評価額に減額することができます。判定の基準や計算方法について解説します。
土地評価額が変わる要因②土地の立地条件
土地の立地条件も相続税評価額を左右するひとつの要因です。
例えば、前面の道路幅が4mに満たない宅地や道路に面していない宅地は、減額補正の適用対象となります。
代表的な5つのケースについて減額率や減額となる理由を解説します。
前面の道路幅が4mに満たない宅地
前面の道路幅が4m未満の宅地は、建築基準法の制限により、基本的に建物を建てることができません。
このような宅地に建物を建てる場合は、道路幅4mを確保する必要があるため、宅地の境界線を後退させる必要があります。
これをセットバックといい、セットバックが必要な土地の相続税評価額は、セットバックが不要な土地よりも低くなることが一般的です。
道路に面していない宅地
道路に面していない土地（無道路地）には、建物を建てることができません。
土地としての利用価値が低いことから、無道路地の相続税評価額は、道路に面した土地よりも大幅に下がる傾向にあります。
無道路地の相続税評価額の計算では、最大で40％もの減額補正率を乗じることができる可能性があるため、見落とさないようにしましょう。
騒音のある宅地
線路や踏切の周辺宅地は、騒音や振動などのマイナス要素があるため、相続税評価額が下がる傾向にあります。
騒音や振動により、利用価値が低下していると認められた場合には、相続税評価額の10％を乗じた金額を控除できる規定があります。
墓地などの嫌悪施設に隣接する宅地
墓地や工場などは、不動産市場で嫌悪施設と呼ばれています。
実害の有無にかかわらず、嫌悪施設の近隣にあることが宅地の価値にマイナスの影響を与えると見なされた場合は、相続税評価額の10％を乗じた金額を控除できる規定があります。
崖のある宅地
崖が含まれる宅地の相続税評価額を計算する際は、、崖地の方角や対象土地に占める割合に応じた減額補正を行います。
一般的に崖地は、建物の建築が難しいなど用途制限が設けられているため、利用価値が低いとされています。
詳しくは、以下の記事をご確認ください。
崖が含まれる宅地は「がけ地補正」を適用して、相続税評価額を減額することができます。がけ地のある方位や、評価対象地の中で占める割合によって補正率が変わってくるため、注意が必要です。
土地評価額が変わる要因③土地に付着する権利
土地に付着する権利により、相続税評価額が大きく左右されるケースもあります。
減額の代表である3つの権利をご紹介します。
借地権
借地権とは、建物の所有を目的として土地に設定された賃借権・地上権のことをいいます。
借地権が付着した土地は、借地権の価格を差し引いたうえで相続税評価額を算出します。
借地権には普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権などのほか、さまざまな種類があり、種類によって評価額の計算方法が異なります。
計算方法の詳細は、以下の記事を参考にしてください。
貸宅地
貸宅地とは、第三者が建物を建てて使用することを目的として貸している自己所有の土地のことをいいます。
建物を建てず、駐車場や資材置き場として貸し付けている場合は、貸宅地に該当しません。
貸宅地には、普通借地権の目的となっている宅地や定期借地権の目的となっている宅地などさまざまな種類があり、種類によって評価額の計算方法が異なります。
計算の詳細は、以下のページを参考にしてください。
貸家建付地
貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている自己所有の宅地、例えば、自分が建築したアパートやビルなどを他者に貸し付けている場合の、その敷地である宅地をいいます。
貸家建付地の相続税評価額は、自用地としての価額から、当該価額に借地権割合、借家権割合、賃貸割合を乗じた価額を控除して算出します。
計算式は、下記のとおりです。
貸家建付地の相続税評価額＝自用地としての価額 – （自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
なお、貸家の駐車場の一部を月極駐車場として使用している場合や、長期間空室となっている場合などは、状況や用途によっては貸家建付地と見なされない場合があるため注意が必要です。
賃貸建物の敷地として利用している土地すべてが、貸家建付地として評価できるわけではありません。評価方法と計算する際の注意点について解説します。
土地の評価額を下げるための対策法
これまでお伝えしてきたとおり、相続税の土地評価はその規模・形状・第三者の権利の介在などの理由により、評価額を下げることが可能です。
ただし、実際に売却できる価額（時価）まで下がるとは限りません。
なぜなら、相続税評価額が積算価格にもとづいているのに対し、時価は積算価格だけでなく、取引価格や収益価格も考慮されているからです。
この、時価と相続税評価額の差異に着目して土地の有効活用を行うと、相続税の大幅な負担軽減に繋がる場合があります。
また、各特例が適用できれば、さらに相続税の負担を減らすことができます。
ここからは、土地の有効活用や特例適用を活用した相続税対策を見ていきましょう。
土地の評価額を下げる相続税対策①土地の有効活用
土地の活用方法によっては、土地の評価額を引き下げたり、収益につなげたりすることができます。
貸地にする
土地を第三者に貸し出す契約（土地賃貸借契約）を結ぶことで、相続税評価額の算出時に土地の利用価値が通常よりも低く見積もられるため、結果的に相続税を抑えることができます。
土地の貸し付け目的（建物所有かそれ以外か）や賃貸借期間、権利金、賃料、その他の条件などを含む契約内容には十分注意し、さらに相続税がいくら軽減されるのかシミュレーションを慎重に行ったうえで賃貸借契約を結ぶのがよいでしょう。
アパートなどを建築する
アパートやマンションなどの賃貸用物件の敷地は、貸家建付地として評価されるため、自己使用の地（自用地）としておくよりも賃貸用物件の敷地とする方が相続税額を引き下げることができます。
賃貸用物件の建築に際しては、賃貸需要、建築代金、賃料の推移、修繕計画、建物管理契約などを十分に考慮しておく必要があります。
相続税の軽減額をシミュレーションする際は、節税だけに気を取られず、遺産分割がしやすい状態であるかどうか、納税資金が足りる状態であるかどうか、対策の軸になっている家族が認知症になっても問題ない状態であるかどうかといったことにも配慮しておくとよいでしょう。
土地の評価額を下げる節税対策②土地の評価減となる特例の利用
土地を相続する際に適用できる特例のひとつに「小規模宅地等の特例」があります。
小規模宅地等の特例は要件を満たすのが難しいため、適用を検討する際は、専門家に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。
この特例を上手く活用することができれば、相続税の負担を大幅に軽減することができます。
被相続人などの居住用として利用していた土地の場合
相続した土地が特定居住用宅地等に該当する場合、330m²を上限として80％の評価減が可能です。
事業用宅地等として利用されていた土地の場合
相続した土地が貸付事業以外の事業用宅地等に該当する場合、400㎡を上限として80％の評価減が可能です。
相続した土地が貸付事業用宅地等に該当する場合、200㎡を上限として50％の評価減が可能です。
上記のとおり、小規模宅地等の特例は、用途によって適用できる面積が決まります。
また、特例を適用する土地は、相続税申告時に相続人が複数選択できるため、例えば、路線価が高く80％の評価減が可能な土地に多くの面積を適用すると有利に働きます。
そのため、小規模宅地等の特例を適用する土地は、複数のシミュレーションを行い、有利な組み合わせを検討するのがおすすめです。
もし小規模宅地等の特例を活用しても、節税効果が得られなかった場合は、所有不動産を売却して都心の一等地に収益物件を購入するなどの選択肢もあります（資産の組み換え）。
小規模宅地等の特例を適用した事例については、こちらの記事もご覧ください。
不動産鑑定評価による節税対策
前述のとおり、土地は評価方法によって相続税額が大きく変動する可能性があります。
しかし、国税庁が定める評価方法だけでは、土地の個別性を十分相続税評価額に反映することは難しいため、実際に売却する価額（時価）よりも相続税評価額の方が高くなってしまうケースがあります。
この場合、相続税を多く納めてしまうことになるため、不動産鑑定評価額を相続税評価額として適用するのも検討材料のひとつとして有効です。
ただし、不動産鑑定評価額が相続税評価額として認められない可能性もあり、また不動産鑑定評価の報酬も高額であることから、費用に見合う効果を得られない場合もあります。
不動産鑑定評価を適用する際は、相続税の土地評価において経験豊富な税理士事務所に相談し、費用対効果を考慮したうえで進めていきましょう。
不動産鑑定評価を上手く活用すれば、数百万～数千万円もの相続税評価額を減額できる可能性もあります。
不動産鑑定評価とは
不動産鑑定評価とは「不動産の鑑定評価に関する法律」において「土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定められています。
不動産の専門家である不動産鑑定士が、対象不動産の経済的な価値を客観的かつ公平に評価することで算出します。
相続税の土地評価に使用する以外に、遺産分割、裁判、同族間取引、不動産の交換など、客観的な不動産評価が必要となる場合に使用します。
※参考：e-Gov法令検索.「不動産の鑑定評価に関する法律」.第一章 第二条. https://laws.e-gov.go.jp/law/338AC0000000152 ,（参照 2024-08-27）.
不動産鑑定評価の方法①取引事例比較法
不動産鑑定評価の算出方法には、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があります。
取引事例比較法とは、相続税評価の対象不動産と類似する過去の取引事例を比較して、相対的な評価額を算出する方法です。
対象不動産の近隣で過去に行われた不動産取引の事例をリサーチし、ピックアップした事例の不動産取引価格に個々の要因となる比較・補正を行うことで評価額を算出します。
複数ある過去の事例のうち、取引日が近く（半年以内が望ましい）、かつ立地条件や敷地面積などの細かな要素が類似するものをピックアップすると、より市場価格に近い評価額を算出することができます。
また、過去の取引事例から現時点において価値を目減りさせるような要素が発生していれば、それらも評価に反映できます。
不動産鑑定評価の方法②原価法
原価法とは、対象不動産（建物またはその敷地）を再取得する際にかかる費用（再取得費用）に対し、減価修正を行って評価額を算出する方法です。
原価法による評価には、以下のようなメリットがあります。
・敷地の現行価値を評価額に反映できる。
・建物の老朽化を評価額に反映できる。
以下は、原価法による中古建物評価の計算例です。
評価額＝1㎡あたりの単価×総面積×残存年数（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数
原価法によって適正な評価額を計算するには、減価修正（耐用年数にもとづく方法や観察原価法などがあり、これらを併用して減価額を査定）を適切に行う必要があります。
不動産鑑定評価の方法③収益還元法
収益還元法とは、不動産から生じる将来的な収益を基準として現在の評価額を割り出す方法です。
収益還元法による計算の手順としては、まず、対象不動産から生じる将来の収益を予測します。
次に、予測した収益を現在価値に割り戻し、さらにその価値をベースにして評価額を算出します。
収益還元法は不動産の収益性に着目した方法のため、賃貸用不動産や賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に適してます。
相続税の土地評価で不動産鑑定評価が役に立つケースについては、こちらの記事でも解説しています。
まとめ
土地の相続税評価額をご自身で算出することは可能ですが、適正な評価額を算出するためには、専門的な知識が必要です。
不動産に特化した相続専門の税理士などに依頼することで、ご自身で計算した場合よりも数百～数千万円単位で評価額が下がる可能性がありますので、土地を多くお持ちの方は専門家への相談をおすすめします。
また、専門家による土地評価のメリットは上記以外にもいくつかあり、例えば、遺産分割協議で揉めるリスクを減らしたり、代々受け継いできた土地の売却を回避して大切な財産を守るなどの利点があげられます。
土地を相続する場合の節税対策は、適正な土地評価にかかっているといっても過言ではありません。
相続税を納め過ぎないために、相続や不動産分野に長けた税理士に早めに相談しましょう。
フジ相続税理士法人のように、不動産鑑定士と協働しているところを選ぶのもおすすめです。
相続税申告を行うタイミングで専門性の高い税理士への相談が難しい場合は、納税後、5年以内に相続税還付可能性の無料診断を行うのも方法のひとつです。
適切な納税であったかどうかのセカンドチェックが簡単にできます。
フジ総合グループでは、相続専門の税理士に加え、不動産鑑定士といった不動産のスペシャリストが土地評価を行います。多面的な視点でチェックを行うため、合理的で適正な評価額を算出できます。
